Приобретение новостройки — дело довольно волнительное. Особенно нервирует ситуация, когда вы уже заплатили свои деньги, а квартира еще только строится — и так длится примерно год-полтора. И момент, когда от застройщика поступает телефонный звонок или письмо о том, что можно приезжать и получать ключи, кажется великим счастьем: все, можно расслабиться и возрадоваться! Но — подождем с эмоциями, потому что впереди еще сама процедура приемки. Во время которой, как утверждают специалисты, тоже могут вылезти какие-то неприятности…
Не ждать милостей у природы
Первое, на что хотелось бы обратить внимание — покупателю квартиры совершенно необязательно ждать новостей от застройщика. Можно и проявить активность — например, регулярно звонить в офис вашего продавца, заходить на его сайт в интернете. Там наверняка есть раздел «Новости», где периодически вывешиваются сообщения вроде «Начинается запись на получение ключей в таком-то корпусе». Держа руку на пульсе, можно оказаться в первых рядах получающих и выиграть 2-3 недели.
Но и это еще не все. Во время своего последнего приобретения новостройки автор этих строк записался на получение ключей в первый же возможный день. Однако на этаже уже располагались детские коляски, а в соседней квартире жила семья. Ее глава (назовем его Андреем), поведал, что живет уже месяц — за это время они даже сумели частично сделать ремонт. А вопрос «Как такое вообще возможно?» имел очень простое решение — Андрей свел знакомство с сотрудником офиса заселения застройщика, и за славную 5000-рублевую бумажку тот вручил ему ключи вне всякой очереди. Да, заселиться раньше срока — удовольствие во многом сомнительное: будешь жить в условиях, когда все вокруг делают ремонт, засыпать и просыпаться под рев перфораторов. С другой стороны, если очень надо… У Андрея была именно такая ситуация, поскольку им удалось уехать со съемной квартиры, за которую они платили 32 тысячи рублей в месяц.
Деньги: изменился метраж…
Но, предположим, так или иначе ваш первый контакт с офисом заселения состоялся, и вы договариваетесь о приемке. Первый вопрос тут — день и время (с ним все очевидно), второй — деньги. Сколько вас попросят заплатить и почему? Первое основание для оплаты — увеличение размеров квартиры. «Площади квартир после обмера БТИ могут отличаться от заявленных, и это вполне обычная ситуация, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. — Расхождение зависит от площади: в большой трехкомнатной квартире оно может достигать 4-6 м². В однокомнатных, естественно, меньше. Если вы купили квартиру одной площади, а в итоге получили другой, то возможны три варианта (они обычно изначально прописаны в договоре долевого участия (ДДУ)):
- при любом расхождении площади никакие денежные взаиморасчеты не производятся, и стороны не вправе предъявлять претензии;
- устанавливается „пороговое“ расхождение площади, в пределах которого перерасчет не производится. Если это, к примеру, 1 м², то при расхождении менее этой величины перерасчета не будет. А если квартира будет отличаться от заявленной даже на 1,1 м², то деньги одна из сторон вносит, причем не за 0,1 м² (превышение над „пороговой“ величиной), а полностью за 1,1 м²;
- перерасчет происходит в любом случае. Это очень редкий вариант, поскольку расхождения в десятые и даже сотые доли метра бывают всегда, и застройщикам хлопотно проводить процедуру перерасчета».
Основой для расчетов принимается цена 1 м² в ДДУ.
Как добавляет Мария Литинецкая, в принципе, покупатель имеет возможность опротестовать оплату «лишних» метров. Можно подать на застройщика в суд, доказывая, что увеличение площади стало не результатом технологических неточностей, а намеренного изменения проекта.
…плюс квартплата вперед
Есть и еще одно основание для взимания платы с получающего ключи – квартплата за первые 3-4 месяца проживания, а также за вывоз мусора. Последнее обосновывается тем, что покупатели квартир обязательно будут делать ремонт, а процесс этот обязательно сопровождается большим количество отходов. В отличие от описанного в предыдущей главе, эти траты обязательные – они существуют в любом новом ЖК. Правда, порядок сумм здесь заметно скромнее. Если доплата за разницу в метраже исчисляется сотнями тысяч, то в данном случае речь идет об 10-20 тысячах. Например, в комплексе «Ривер Парк» аванс за три месяца за двухкомнатную квартиру составил в среднем 5-5,5 тысячи рублей, вывоз мусора – 4000 рублей. При этом владельцы квартир с отделкой от застройщика от последней платы были освобождены, поскольку утилизация строительных отходов для них была неактуальна.
Завершая эту тему, стоит отметить, что речь здесь шла не о коммунальных, а об эксплуатационных платежах. То, что рассчитывается по счетчикам (вода, электричество, часто отопление) покупатель оплатит позже, по фактическому потреблению.
В офисе: все в сборе?
Главное условие, выдвигаемое продавцом, такое: на получение ключей должны приехать все лица, фигурирующие в ДДУ. Аргументы вроде «Да это же моя жена! Вот штамп о браке в паспорте!» здесь не действуют, поскольку вопрос слишком серьезен. «Если явка всех покупателей по какой-то причине невозможна (например, это семья, живущая в другом городе, и всем вместе сняться с места в нужный день не получается), от отсутствующих нужно взять нотариально заверенную доверенность, - говорит Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию ООО ИСК «Ареал». – Все пришедшие должны взять паспорта, и – кроме них – свой экземпляр ДДУ».
Что касается самого акт приема-передачи, то это достаточно формальный документ. В нем обязательно должны быть перечислены:
- реквизиты застройщика;
- ФИО и паспортные данные покупателя (покупателей);
- описание квартиры (площадь, количество комнат, окончательная стоимость объекта с учетом обмера БТИ и пр.);
- подписи сторон с полной расшифровкой; основание перехода имущества (номер договора).
В целом документ этот – повторимся – достаточно формальный, и на рынке неизвестны случаи, когда продавец пытался бы обмануть покупателей, подсунув какую-то «неправильную» версию акта. Однако есть одна серьезная проблема. Дело в том, что подписать бумагу вас, скорее всего, попросят в офисе, т.е. еще до того момента, как вы окажетесь в квартире. А в акте обязательно будет формулировка вроде «стороны претензий друг к другу не имеют». Как быть? Ведь претензии вполне могут появиться в самой квартире?
Одна линия поведения – назовем ее «жесткой» - предполагает, что ничего до осмотра квартиры мы подписывать не будем. Поступать так рекомендует, в частности, Максим Радченко. «Чего точно не стоит делать - сразу подписывать акт приемки-передачи, не заходя в квартиру, - говорит он. – Если это сделать, любые недоделки застройщик сможет «повесить» на дольщика. А недочеты той или иной степени существенности бывают почти всегда, особенно если речь об эконом-классе».
Но есть и другой вариант – акт в офисе все-таки подписать, отложив изложение всех претензий в специальную «дефектовую ведомость».
На квартире: справимся ли сами?
Сам осмотр квартиры обычно вызывает у покупателей наибольшие опасения — дескать, справимся ли? Тем более, что существует масса фирм, оказывающих соответствующие услуги. За сумму от 7-9 тысяч рублей (однокомнатная квартира) до 15-20 тысяч («трешка») их специалист отправится с вами на объект и поучаствует в приемке. Однако стоит ли пользоваться их услугами — тут опрошенные нами эксперты высказывали разные мнения. Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент», считает, что квартиру без отделки вполне можно принять и самостоятельно. А вот если в квартире выполнена черновая отделка — тут уже хорошо бы пригласить специалиста. И тем более он окажется нужен, если выполнена чистовая отделка «под ключ».
Несколько иное мнение у Марии Литинецкой: она считает, что ориентироваться нужно, прежде всего, на репутацию застройщика. «Если вы купили квартиру у надежной компании, это уже дает гарантию того, что проблем с качеством строительства быть не должно, — говорит эксперт. — А вот если по результатам чтения форумов в интернете видно, что уже состоявшиеся новоселы имеют на данную компанию много жалоб, то, возможно, есть смысл заплатить 10 тысяч рублей специалистам, чтобы потом не судиться с застройщиком после заселения».
В целом при осмотре (если все-таки решиться провести его самостоятельно) надо соблюдать несколько простых правил:
- проводить его в светлое время суток;
- оценить чистоту помещения. Строительный мусор, которым иногда бывают завалены квартиры, не только неприятен сам по себе — он может скрывать какие-то дефекты;
- проверить окна и балконные двери. Стеклопакеты должны быть без повреждений, а щели между рамой и окном обработаны герметиком. Окна должны открываться и закрываться без усилий;
- убедиться в исправности вентиляции. Для этого к вентрешетке нужно поднести зажигалку или лист бумаги. Если вентиляция работает, то пламя отклонится в сторону, а лист бумаги «приклеится» к решетке;
- необходимо осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги. В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен;
- проверить электрику. Для этого элементарно попробуйте подзарядить мобильный телефон. А также возьмите с собой обычную лампочку и вкрутите в патроны, чтобы убедиться в исправности.
И еще один «секрет». Оценить квартиру можно… даже не заходя в нее. Если подъезд выглядит как «после бомбежки»: грязные стены, пыль, треснутая плитка — все это уже говорит об отношении девелопера и его контроле работы строителей…
Запишем все!
Все выявленные нами недостатки фиксируются в специальный документ. Выше он уже упоминался под названием «дефектовой ведомости», но может называться и иначе — например, «листом осмотра», «дефектным актом» или как-то еще. Важное условие — его должны подписать не только вы, но и представитель застройщика. Теперь, согласно закону «О защите прав потребителей», девелопер должен выполнить все ремонтные работы не позже, чем через 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон). В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Как правило, девелопер дает гарантию на качество строительных работ. Если жилье приобретается в соответствии с 214-ФЗ, то гарантия на него составит 5 лет. В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты.