С 2012 года рынок недвижимости Египта лихорадило. Стабилизация, рост и ослабление поочередно сменяли друг друга. Слабая валюта и внутренние политические сложности, периодически выливающиеся в уличные беспорядки, отпугивали иностранцев и снижали спрос среди местных покупателей. Но в последние годы инвестиционная привлекательность квадратных метров в стране пирамид стала расти…
История
По сравнению с пиком 2008 года рынок недвижимости Египта, и, в частности, Хургады, просел.
Девять лет назад, когда на фоне низких и, одновременно, увеличивающихся цен на жилье, спрос нарастал, множество сделок совершалось онлайн. Люди брали недвижимость «не глядя».
Сейчас же ситуация изменилась. Несмотря на то, что благодаря ипотеке и активности застройщиков местный рынок признан самым быстрорастущим в мире (Euromonitor International), инвесторы ведут себя аккуратно.
Сегодня потенциальные покупатели внимательно изучают рынок. Как местные, так и иностранцы не жалеют времени на поиск, задают много вопросов и с гораздо большей осторожностью относятся к вложениям в стройку. А покупатели из стран СНГ и вовсе предпочитают обходить недостроенные варианты стороной.
Спрос
Недвижимость в крупных городах, например, в Каире, покупают сами египтяне, а иностранцев привлекают только курорты. Впрочем, на побережье Красного моря силен и спрос и от местных жителей, что делает местный рынок наиболее устойчивым.
Самыми привлекательными направлениями для покупки жилья среди иностранцев остаются Хургада и Шарм-эль-Шейх.
Последний – более дорогой курорт, который в отличие от Хургады, ориентирован на туриндустрию. Именно в Шарм-эль-Шейхе преобладают покупатели из Европы. А слабый интерес со стороны русскоговорящих инвесторов объясняется двумя причинами. При покупке недвижимости земля не переходит в собственность и стоимость квадратного метра здесь более высокая, чем в Хургаде.
Когда мы говорим о недвижимости Хургады, то подразумеваем сразу несколько городов: Эль-Гуна, Хургада, Сахл-Хашиш, Сома-Бей, Порт-Галиб и Марса-эль-Алам.
Хургада и Марса-эль-Алам – наиболее дешевые регионы. Здесь можно найти квартиры от $10 000, встречаются варианты и за $5000 - 6000. Эль-Гуна, Сахл-Хашиш, Сома-Бей и Порт-Галиб – дороже, здесь порог входа на рынок – от $30 000.
По статистике Prian.ru, до 2012 года страна пирамид входила в ТОП-20 популярных направлений для покупки недвижимости. Сейчас же Египет - лишь на 37-й строчке.
Большая часть зарубежных инвесторов в недвижимость Египта – из Европы. Особенно много британцев. Спрос на египетскую недвижимость среди англичан всегда оставался стабильным. И, что примечательно, британцы не боятся вкладывать в строящиеся объекты. Чаще всего они выбирают на квартиры с одной или двумя спальнями стоимостью от $20 000-25 000 и выше.
Также обращают внимание на виллы у моря. Средняя стоимость видового дома с тремя спальнями площадью 250 кв.м сегодня составляет около $180 000. Аналогичное предложение на одном из элитных курортов обойдется в $400 000.
В последнее время на египетском рынке появились украинские покупатели, которые ищут самые дешевые предложения. Россияне начали возвращаться в Египет только год назад и пока интересуются бюджетным жильем – квартирами и студиями стоимостью от $7000 до $15 000. Правда, есть единичные сделки с виллами у моря. И это несмотря на то, что авиасообщение между Россией и Египтом пока не восстановлено.
Низкие, даже по сравнению с турецкими, цены, теплый климат и географическая близость делают Египет интересным для русскоговорящих покупателей.
Предложение
После «перекрытия» турпотока из России, рынок недвижимости сконцентрировался на европейском покупателе, который свободно летает из своих стран в Египет.
Местные застройщики предпочитают работать с иностранцами. Особенно после последнего спада курса египетского фунта к доллару, что сделало недвижимость для европейцев еще более доступной. Но не стоит забывать и о местных покупателях, которые в последнее время стали активнее.
Для привлечения клиентов застройщики увеличили срок беспроцентной рассрочки. Сегодня он достигает пяти лет, а ранее не превышал трех. Можно сказать, это главный фактор, который влияет на покупательский выбор, как среди европейцев, так и среди египтян.
На первичном рынке скидки предоставляют редко и только при полной оплате сделки – около 5%. В противном случае можно рассчитывать на беспроцентную рассрочку. Зато на «вторичке» можно пробовать сбивать заявленную цену.
Перспективы
Цены на новое жилье от застройщиков, как ожидается, в ближайшее время останутся стабильно низкими в регионе Хургады (включая курорты класса «люкс»), поскольку они уже достигли «дна». А вот «вторичка» может просесть еще ниже, так как владельцы по-прежнему готовы снижать цены, ради совершения сделки.
Несмотря на признаки восстановления, экономика Египта все еще нестабильна, что отражается и на рынке недвижимости.
В долларовом и евровом эквиваленте стоимость объектов продолжает падать. Например, по итогам 2016-го средний «ценник» по стране снизился более чем на 14%. Но уже несколько лет наблюдается позитивная динамика, темпы падение сокращаются, а в местной валюте цены и вовсе укрепляютяся.
Исходя из этого можно сделать вывод, что местная недвижимость пока интересна преимущественно для долгосрочных инвестиций.
Что же касается быстрого получения прибыли, то здесь египетские риэлторы рекомендуют покупать дешевые квартиры – ценой около $10 000 – для сдачи в аренду. Такие объекты пользуются стабильным спросом и могут приносить в месяц около $100. Более дорогое жилье традиционно приобретается для собственного пользования и не так востребовано среди арендаторов.