Малоэтажный формат экономически не слишком привлекателен для петербургских застройщиков. Дома «не выше сосен» появляются либо там, где запрещено более высокое строительство, либо вдали от КАД, где никому не нужны квартиры в многоэтажках.
Дома не выше сосен общепризнанны наиболее комфортным форматом жилья. В мире на долю малоэтажного строительства приходится львиная доля застройки.
В Германии 82% новостроек возводят в данном формате, в Финляндии – 89%. А в США и вовсе 83% построенного жилья составляют дома на одну семью.
Россия идет особым путем. Подступы к крупным городам зарастают преимущественно высотками. В Новой Москве и Подмосковье, по данным компании «Миэль – Новостройки», на долю малоэтажных комплексов приходится около 40% строительства. В Санкт-Петербурге и пригородах совокупный показатель не дотягивает и до 10%.
Пятилетнее отставание Санкт-Петербург по традиции лет на пять отстает от Москвы. Сегмент малоэтажного домостроительства в 2012-2013-м у нас только начал зарождаться, отметил на круглом столе, посвященном экономике малоэтажных проектов, генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович. До этого времени крупные застройщики игнорировали данный формат, дома в 2-3 этажа строили небольшие фирмы, нередко задерживая ввод объекта на годы. Имидж малоэтажки оказался подпорчен.
В границах Петербурга дома небольшой этажности строили преимущественно там, где была невозможна более высокая застройка. Так, в Пушкинском районе появились ЖК «Царский двор» и ЖК «Александровский», в Кронштадте – ЖК «Амазонка». В Приморском районе, в Коломягах сформировались целые кварталы из невысоких домов. В Выборгском такой локацией стали берега Суздальских озер. Благодаря ограничениям по высотности комфортной частью города обещают стать Пулковские высоты. В целом, в Петербурге по итогам I квартала 2016 года, сообщают аналитики Knight Frank, малоэтажное жилье составляет всего 7% в общем объеме строительства.
В Ленинградской области картина вполне благополучная: по данным правительства региона, до 60% нового жилья составляют индивидуальные дома и многоквартирные малоэтажки. Но только не на землях, прилегающих к Петербургу. В прикадье, согласно данным Knight Frank, доля малоэтажной застройки хотя и выше петербургской, но тоже довольно скромна – всего 17%. «Чем меньше в районе строят нового жилья, тем выше процент малоэтажного строительства», – отмечает тенденцию главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. По его словам, в Ломоносовском районе, где сейчас возводится около 650 тыс. кв. м жилья, на долю малоэтажной застройки приходится 10%. Тогда как во Всеволожском районе, где объемы строительства в пять раз выше, соответствующий показатель не превышает 2%.
Девелоперы не могут, покупатели не хотят Лицо петербургских пригородов определяет позиция девелоперов. «Если в соответствии с нормативами можно строить дом высотой 20 метров, столько и построят. Единичные случаи, когда ограничатся пятнадцатью», – утверждает вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин.
Приверженность застройщиков высоткам связана отнюдь не с плохим вкусом, а с соображениями экономической выгоды. Формат будущей застройки начинает складываться еще на этапе покупки земельного участка. Петербургские и областные «лэндлорды», рассказывает директор компании Peterland Юрий Зарецкий, признают единственный, далекий от рыночного метод образовании цены на землю – из расчета максимального количества «квадратов» жилья, которые разрешено построить на участке.
Относительно себестоимости строительства мнения участников рынка расходятся. «Если сравнивать наш ЖК «Созвездие» в Мурино, состоящий из домов в 20-24 этажа, с нашей малоэтажкой, то себестоимость квадратного метра с учетом инженерных сетей, подключения, внутриквартальных дорожек и т. д. в высотках будет на 10-15% дороже», – утверждает Александр Львович.
Генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Станислав Данелян не согласен с коллегой. «Если говорить об одинаковом уровне комфортности, то себестоимость малоэтажки не ниже. Даже считая затраты на строительство, видим, что расходы на фундамент и крышу размазываются на четыре, а не на 24 этажа. Иными словами, мы строим малоэтажные комплексы с небольшим количеством квартир за те же деньги, что и многоэтажки в Шушарах, в расчете на то, что можем продать более дорого», – пояснил Данелян.
Однако продать дороже удается далеко не всегда. «У нас ликвидные проекты, и в ЖК «Шотландия» цены выше, чем в «Созвездии». Но открываем журнал «Пригород» и видим, что цены на малоэтажные комплексы в Ленобласти начинаются от 38 тыс. руб. То есть на 20-25% ниже, чем в высотках, расположенных в тех же локациях», – говорит Александр Львович.
Казалось бы, жить в квартале, состоящем из трехэтажек, уютнее и приятнее. Но доплачивать за комфорт покупатель не готов. Парадокса в этом нет. Среди домов не выше сосен человек чувствует себя, безусловно, лучше. Ровно до того момента, когда возникнет необходимость доставить ребенка в садик, школу, поликлинику. «В большинстве случаев экономика малоэтажных проектов не выдерживает строительства школ, а небольших – даже детских садов. Новые кварталы пока присасываются к инфраструктуре существующих поселков. Которая не рассчитана на такую нагрузку», – говорит заместитель генерального директора Института территориального развития Владимир Аврутин.
В США и Европе проблему образования детей в разросшихся малоэтажных пригородах давно решили, запустив школьный автобус. Но этот вопрос – вне компетенции строительного бизнеса. Равно как и расширение дорог, ведущих из области в город, с учетом растущей маятниковой миграции.
В итоге под Петербургом появляются симпатичные малоэтажные кварталы, жизнь в которых сопряжена с определенными трудностями. За дополнительные неудобства покупатель вполне справедливо ожидает дисконта к цене и в большинстве случаев получает его. Интерес застройщиков к малоэтажке в такой парадигме, мягко говоря, не растет.
Упущенный ближний пояс Напрашивается логичный вопрос: почему в Новой Москве и Подмосковье описываемый формат и без школьных автобусов приживается быстрее, чем у нас? Ответ лежит на поверхности. Бум малоэтажного строительства в пригородах столицы начался после ввода строгих ограничений по высоте. Дополнительный импульс процессу придают власти, развивая инфраструктуру. Так, реконструкция Новорижского шоссе привела к тому, что зона индивидуального и малоэтажного строительства распространилась на 40 км от МКАД.
Ленинградская область также ориентирована на стимулирование малоэтажного строительства, утверждает Михаил Москвин. Однако ближайшие пригороды Петербурга, где практически вся пригодная под жилую застройку земля находится в руках частных владельцев, похоже, уже упущены. «Наша программа “Светофор” скорее направлена не на ограничение высотного строительства в “красной” зоне, а на создание условий для строительства невысокого жилья в “желтой” и “зеленой” зонах путем создания льготных условий работы для застройщиков», – пояснил Михаил Москвин.
«В пригородах Северной столицы для малоэтажного строительства особенно перспективны южные районы области (Гатчинский и Ломоносовский). Всеволожский район сохранит свою популярность, но в условиях активной застройки северного пояса города высотками малоэтажные проекты будут появляться все дальше от границ города», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.
Общемировую тенденцию нам вряд ли удастся проигнорировать: судя по заявленным планам застройщиков, количество новостроек не выше четырех этажей в ближайшие годы будет расти. Но появляться они будут все дальше от Петербурга.