На вопросы корреспондента «Полезной площади» отвечает Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научной экспертизы»,
– Татьяна Ивановна, риэлторы утверждают, что цены на квартиры, в том числе на новостройки, снизятся, аргументируя, что в противном случае мало кто сможет их покупать. Аналитики и сами застройщики иного мнения. Кто прав?
– Говорить, что цены на жилье в новых домах снизятся только из-за того, что их не будут покупать, наверное, не совсем верно. Предложение характеризуется не только своим объемом, но и доступностью кредитных ресурсов. Например, во всем мире при снижении ставок по ипотечным кредитам, цены на строящееся жилье неминуемо возрастают.
На цену влияют и другие факторы. В первую очередь, она включает стоимость земли под строительство и ее высвобождение от прав третьих лиц. Отмечу, что цены на аренду земельных участков на аукционах в рамках проектов развития застроенных территорий, мягко говоря, не дешевые. Не забывайте, что на этих участках происходит расселение ветхого фонда. Второй фактор, который серьезно влияет на цену квадратного метра – себестоимость строительства. В частности, в первом квартале этого года достаточно серьезно возросла стоимость арматуры. Традиционно она вырастает в цене весной процентов на 10, а осенью снижается. Однако в текущем году рост был значительно больше. Поэтому, даже исходя из динамики цены на один вид стройматериалов, мы не можем сказать, что возведение коробки дома стало стоить дешевле.
Я понимаю точку зрения риэлторов: они, прежде всего, обеспокоены снижением количества сделок и стараются «слегка подогреть» спрос.
Если говорить о конкретных новостройках - в сегменте эконом-класса, а это порядка 70% всего объема строящегося рынка, то да, можно фиксировать снижение цен. Хотя многое зависит от стадии строительства. В этом году на рынке появилось несколько новых квартальных застроек эконом-класса, где демпинг наблюдается.
Но это конкретный сегмент, хотя и доминирующий. Возможно, он дает снижение «средней температуры по больнице» - средней стоимости квадратного метра, которая формируется с учетом всех сегментов жилья. Кстати, не все из них представлены в нашем городе. В частности, в последнем квартале отсутствует элит-класс. Так что некое снижение мы видим. Но его нет, если смотреть по классам жилья. И здесь разница в стоимости значительная. Например, двушка в эконом-классе стоит 57-63 тыс.руб. за кв.м, а жилье премиум-класса – 85.
Безусловно, существует нижняя пороговая цена, ниже которой застройщикам продавать, а, значит, и строить, квадратные метры просто не выгодно: это порядка 51-52 тыс.руб. за кв.м. Это не касается малоэтажного жилья, расположенного, главным образом, в пригородных зонах. Здесь стоимость земли также влияет на итоговую цену квадратного метра. Но технологии малоэтажного строительства позволяют снижать себестоимость и до 30 тыс.руб. за кв.м. Не случайно именно через малоэтажное жилье реализуются многие государственные жилищные программы.
– Если характеризовать ситуацию на рынке жилья в текущем году, то есть ли какие-то аналоги в истории современной России? Или мы наблюдаем уникальные процессы?
– Поймите, что невозможно все время двигаться вверх. Бывают и падения. Такие ситуации уже были. Например, в 2008 году тоже плохо шли продажи. Тогда застройщики свое жилье достраивали, а реализовывали его потом, когда цены пошли вверх.
Даже если посмотреть на курс доллара, то бывают периоды взлетов и падений. Это же касается стоимости нефти. Так что рынок недвижимости не уникален. Происходит стандартное развитие его циклов.
Сейчас формируется отложенный спрос. Жилья стали возводить гораздо меньше. Например, в 2015 году в Нижнем Новгороде построили на 45% меньше квартир в многоквартирных домах, чем в 2014. Этот этап сменится периодом роста – классическая ситуация. Что касается сроков, то, на мой взгляд, заметные позитивные изменения на рынке жилья начнутся в конце 2017 – начале 2018 гг.
– Риэлторы говорят о снижение интереса покупателей к новостройкам в ближайших пригородах. Главная причина – неразвитая местная инфраструктура. Вы предрекали такое развитие ситуации давно. Что будет с этими проектами дальше? Будут ли здесь значительно снижаться цены?
– Первыми обычно такое жилье приобретают люди, которых относят к группе «рискованный покупатель». Они любят новизну, их привлекает участие в чем-то неожиданном, да еще и доступном по цене. Эти люди надеются, что все, о чем говорится, будет обязательно реализовано на практике: сады, школы, поликлиники, дороги – мол, если они присутствуют в проекте, то так и будет. Сейчас таких покупателей осталось немного.
А консервативный покупатель пока не вошел в фазу желания приобрести подобное жилье. Клиент этой категории уже не поверит просто обещаниям построить садик или школу. Ему необходимо увидеть их воочию.
Серьезная проблема подобных проектов – низкая транспортная доступность. Если учитывать, что люди, которые выбрали жилье в пригороде, вынуждены добираться каждый день на работу в Нижний Новгород, поскольку на месте негде работать, то это архипроблема. Это также доминирующий негативный фактор для консервативных покупателей.
Поэтому если не появятся какие-то новые преимущества у малоэтажных пригородных проектов, то реализовать в них квартиры будет сложно. Пока застройщики таких проектов, насколько мне известно, пытаются найти более дешевые технологии, более интересное позиционирование, разнообразить сам продукт. Но при этом забывают порой, что недвижимость – это «location, location и еще раз location». Если в жилом комплексе отсутствует социальная и транспортная инфраструктура, то, что ни придумывай – проект не будет стопроцентно успешным.