В мире уже достаточно давно существуют инвестиционные предложения не только на квартиры и дома, но и на номера в отелях или апартаменты, которые иногда могут стать альтернативой «обычной» недвижимости.
Такие предложения чаще всего распространены в Великобритании, Таиланде, Дубае, Индии и Бразилии, а также в и в странах Карибского бассейна. В континентальной Европе также пользуются популярностью некоторые подобные объекты в Испании, а также поселки на известных горнолыжных курортах Старого Света. Самым важным отличием такого предложения является наличие управляющей компании (или оператора отеля), которая занимается всеми вопросами, связанными с арендой номеров и получением дохода для инвесторов. Доходность при этом может быть как гарантируемая, так и прогнозируемая.
Достоинства
Помимо более выгодной стоимости за объект по сравнению с жилым фондом и первоклассного сервиса такая собственность имеет и другие преимущества. Более высокую доходность (стоимость суточной аренды апартаментов выше за счет отельного сервиса) и стабильный пассивный доход. В отельных апартаментах всегда сделан качественный ремонт и есть все необходимое для жизни: мебель, бытовая техника, консьерж-служба, круглосуточная охрана, бассейн, сауна, зона барбекю и спортзал.
Также стоит отметить, что владелец отельных апартаментов получает, как правило, полный комплекс услуг по управлению недвижимостью. Поиск арендаторов, техническое обслуживание, сбор арендой платы — все эти вопросы берет на себя управляющая компания. Таким образом, покупая гостиничные апартаменты, инвестор вкладывает деньги в стабильный бизнес под управлением оператора.
Прогнозируемая и непрогнозируемая доходность
Гарантированный оператором отеля доход считается в процентном соотношении в год на определенное количество лет. Такой доход выплачивается инвестору вне зависимости от фактической заполняемости его номера или апартаментов и чаще всего он распространен в Таиланде и Великобритании. В зависимости от страны, застройщика и отельера гарантированная доходность может составлять 5-7% или даже 10% в год.
Второй вариант получения дохода от аренды — это так называемый «пул», в который стекается доход со всех номеров или апартаментов здания, из которого на определенных условиях выплачивается доход инвесторам. Здесь уже нет гарантированного дохода – в этом случае управляющая компания берет себе часть дохода от сдачи номеров. Раздел прибыли варьируется от страны к стране и от проекта к проекту. Это может быть как 20 и 80% (где 80% выплачивается инвесторам, а 20% остается управляющей компании), так и соотношение 40 и 60%.
При этом, в случае с непрогнозируемой доходностью, конкретные апартаменты могут использоваться отельерами более интенсивно, чем остальные. При этом владелец востребованного объекта получит такой же объем выплат, как и собственник, номер которого большую часть времени пустовал. Владелец отельных апартаментов получает свой доход в большинстве случаев раз в год, однако если рассматривается вопрос краткосрочной аренды, то есть вероятность получения ежемесячных выплат.
В некоторых проектах, предоставляющих гарантии доходности с аренды, также существует обязательство обратного выкупа, когда по истечении срока договора о гарантированной аренде, у инвестора выкупаются апартаменты. При этом компания может установить минимальный срок, ранее которого инвестор не может выйти из проекта или может, но с финансовыми потерями. Этот вариант решает вопрос ликвидности недвижимости, который рано или поздно может встать перед инвестором.
Проживание в собственном номере
Некоторые управляющие компании предоставляют возможность инвесторам бесплатно проживать в своих апартаментах (неделя или две в году, как правило). Чаще всего этот момент не имеет принципиального значения при принятии решения о покупке, но, безусловно, является приятным бонусом.
Управляющая компания – залог успеха
Успех такого рода инвестиций в определяющей степени зависит от управляющей компании. Насколько профессионально она работает, есть ли у нее опыт управления такого рода и т.д. - хорошим знаком являются ранее построенные и управляемые отели компании. Кроме того, рекомендуется ознакомиться с отзывами и съездить посмотреть на объекты воочию.
Второй важный момент – необходимо понимать что именно инвестор покупает. Не всегда предлагается покупка именно апартаментов или номера в отеле: иногда объектом сделки являются акции компании, владеющей зданием, или даже акции управляющей компании. Поэтому имеет смысл хорошо изучить всю документацию, а еще лучше – обратиться к проверенным специалистам.
Недостатки
Помимо ощутимых преимуществ есть, разумеется, и минусы, поскольку каждый инвестор должен понимать, во что вкладывает свои деньги. Номер в отеле, как правило, имеет меньшую площадь по сравнению с квартирой. Поэтому стоимость квадратного метра в конечном итоге получается дороже. Имеет место быть и меньшая ликвидность: отельные апартаменты в случае необходимости сложнее продать, чем квартиру, поскольку категорий потенциальных покупателей при таком раскладе будет меньше, чем в классическом жилом фонде.
Также важно не забывать о системе налогообложения. Например, с января 2018 в ОАЭ был введен налог НДС и отельные номера приравниваются к коммерческой недвижимости, поэтому их покупатель обязан заплатить дополнительно 5% от стоимости объекта- в то время как на классический жилой фонд НДС этот налог не распространяется. В ОАЭ управляющая компания берет за свои услуги до 60% от стоимости аренды, при этом дополнительно могут вычитаться сборы, например, за мелкий ремонт. Для сравнения: управляющие компании, занимающиеся сдачей резидентских апартаментов на короткий срок, берут за свои услуги от 15 до 25%.