Госдума во втором, основном, чтении одобрила законопроект об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства. Сказать, что теперь девелоперам будет работать сложно – не сказать ничего. Многим из них явно придется уйти.
По сравнению с первым чтением законопроект преобразился радикально. Причем дважды в течение суток. Первый вариант поправок был опубликован на официальном сайте правительства РФ 18 июля и содержал целый ряд буквально драконовских для застройщиков нововведений.
Однако уже на следующее утро документ был переработан и предстал на сайте Госдумы в совершенно ином виде: ряд наиболее спорных пунктов оттуда убрали. Но вместо них появились новые – не менее суровые для бизнеса и как минимум неоднозначные. Выделим наиболее важные из них – как для застройщиков, так и для будущих дольщиков.
БЕДНЫМ ЗДЕСЬ НЕ МЕСТО
К счастью для застройщиков, инициативу о возможности внесудебной приостановки их деятельности из законопроекта вычеркнули. Но ввели целый ряд иных ограничений. Например, для того чтобы привлекать деньги дольщиков, необходимо иметь как минимум трехлетний опыт в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика.
Вроде бы ничего страшного: как свидетельствует Единый реестр застройщиков (ЕРЗ), на зарегистрированные менее трех лет назад компании приходится всего 9% возводимого в стране жилья. Кроме того, у строителей-новичков всегда есть возможность «потренироваться» на генподряде (как многие делают и сейчас).
А вот другая норма, вписанная в документ буквально в последний момент, может радикально поменять ситуацию на рынке. Речь идет об обязательствах застройщика постоянно (!) держать на спецсчете в банке собственные (обязательно) денежные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта.
Банки такому повороту событий, конечно, будут рады, чего не скажешь про застройщиков, которых вынудят извлечь из оборота сотни миллионов, а зачастую и миллиарды рублей. Рискнем предположить, что мелкие девелоперы при нынешнем спросе этого просто не переживут.
По данным ЕРЗ, совокупная стоимость жилищного строительства в стране, указанная в проектных декларациях застройщиков, составляет 7 трлн руб., что потребует наличия собственных средств застройщиков в размере 700 млрд руб.
Законопроект пережил и еще одну удивительную метаморфозу: сняты требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, зато всем им запретили возводить больше одного объекта. Получается, что крупному девелоперу в обязательном порядке придется создавать под каждый проект «дочку», выделять ей финансирование и только потом она сможет привлекать средства дольщиков. Каждая такая дочерняя компания должна вместе с заказчиком и генподрядчиком открыть счета в уполномоченном банке и только через них вести все расчеты.
По идее, банковское сопровождение должно окончательно решить проблему финансирования строительства одного объекта за счет дольщиков другого. Это и так запрещено 214-ФЗ, но контролировать такие действия в полной мере надзорным органам очень непросто.
ТОЛЬКО СТРОИТЕЛЬСТВО И НИКАКОЙ КАРТОШКИ
Другое суровое ограничение, одобренное депутатами, – запрет на осуществление девелопером любой деятельности, кроме строительства жилья. Это довольно важный пункт, поскольку примеров, когда в качестве застройщиков (на правах владельцев земли) выступают учебные заведения, промышленные предприятия и даже торговые центры, в Петербурге хоть отбавляй.
Теперь им, по сути, придется самоустраниться от строительства: вряд ли есть смысл заводу специально создавать строительную «дочку». Так что на участки, скажем, под редевелопмент в промзонах придется искать покупателя, а найти такового с «живыми» деньгами сейчас крайне непросто.
«Деятельность застройщика должна быть абсолютно прозрачной. И он, в частности, не должен одновременно, условно говоря, привлекать средства дольщиков и торговать картошкой», – прокомментировал нововведение представлявший в Думе законопроект депутат от «Единой России» Николай Николаев.
Есть целый ряд и других менее важных, но любопытных дополнений. Скажем, девелопер не должен тратить на административные расходы (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т. п.) более 10% от стоимости строительства. А заодно и выдавать в качестве аванса подрядчикам более 30% от той же проектной цены.
По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и т. д.). Меры, что ни говори, предельно жесткие для бизнеса.
ПРЕДЕЛЬНЫЙ РАЗМЕР КОМПЕНСАЦИИ
Еще один пункт в законопроекте, касающийся дольщиков напрямую, – размер компенсации, которую они смогут получить в случае банкротства девелопера. Формула выплат, на первый взгляд, проста: количество квадратных метров в квартире умножается на его (квадрата) рыночную стоимость.
Однако подводных камней здесь не один, а целых два. Во-первых, общая площадь помещения, которая берется для расчета, не будет превышать 120 кв. м. Первый заместитель председателя Комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин по горячим следам обосновал эту норму тем, что государственный фонд должен помогать тем, для кого долевое строительство – это способ улучшить свои жилищные условия, а не вид бизнеса.
«В противном случае мы будем за счет государства покрывать риски тех, кто покупает инвестиционные квартиры, а это не соответствует принципам рыночной экономики», – подчеркнул парламентарий.
В данном случае законотворцы в качестве образца для подражания явно взяли принцип работы Ассоциации по страхованию вкладов. Та возвращает вкладчикам лопнувших банков не более 1,4 млн руб., а под эту категорию, как известно, подпадает более 95% вкладов в стране. Примерно то же самое происходит и на первичном рынке недвижимости: квартиры больше 120 кв. м – товар штучный.
А вот другой момент совсем неочевидный. Рыночную стоимость квадратного метра для подсчета компенсации определять будет, как ни парадоксально, государство в лице Минстроя. Стоит ли говорить, что с реально существующими на первичке ценами эти цифры имеют мало общего.
Для примера, на II квартал 2017 года рыночная – по версии Минстроя – стоимость квадратного метра в Петербурге 60,6 тыс. руб. Для нашего города это нижний ценовой порог: такие объекты можно найти только на окраинах и в фактически пригородных районах причем на стадии котлована. Средняя же стоимость квадрата, по данным Центра оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», составляет на середину июля 100,6 тыс. руб. В Ленобласти соотношение между реальными ценами и «министерскими» приблизительно такое же.
Получается, что полностью вернуть себе деньги за недостроенную квартиру удастся считанным дольщикам. Ситуация не изменится и в том случае, если достраивать дом придет другой девелопер. Из фонда ему средства выделят, но опять-таки исходя из количества проданных квартир, их метража и той самой псевдорыночной цены квадрата. Если квартир реализовано немного – это, наверное, не проблема: новый застройщик компенсирует «недостачу» оставшимися. А если продавать будет особо нечего? Да, по нынешним временам это большая редкость, спрос невелик, но все ведь еще может измениться.
ПОСЛЕДНИЙ ШАНС
Наконец, размер отчислений в компенсационный фонд установлен в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия. Меняться он может только федеральным законом и для всех застройщиков должен быть одинаковым. Взносы девелоперы обязаны внести на номинальный счет фонда не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на регистрацию договора.
Законопроект в последнем, третьем, чтении Госдума рассмотрит 20 июля. Как показывает практика, на этой стадии рассмотрения в документ вносятся обычно лишь «косметические» изменения. И последнее: основные перечисленные требования к застройщикам вступят в силу только с 1 июля будущего года. На разрешения на строительство, полученные ранее этого срока, новый закон распространяться не будет.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»:
– Это очень неоднозначные предложения, которые от раза к разу меняются до неузнаваемости. Некоторые из них противоречат здравому смыслу. Например, почему с застройщиков в компенсационный фонд будут собирать процент от рыночной стоимости квартиры, а покупателям – выплачивать компенсации «по нормативам»?
Также непонятно, почему появился запрет на компенсацию из денег дольщиков расходов на покупку земельного участка, проектирование, инженерные изыскания. Без этих этапов дом не построишь. Это тоже часть проекта. С принятием данных поправок застройщик будет вынужден выполнять все это за счет собственных средств или проектного финансирования, которое доступно далеко не всем застройщикам. На мой взгляд, в России получить его могут не более сотни компаний. Это ограничивает конкуренцию и увеличивает стоимость проекта.
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group:
– В целом можно сказать, что отрасль начинает регулироваться, и это несомненное благо и для застройщиков, и для дольщиков. Но надо понимать, что многое зависит от системы исполнения закона. Как этот закон будет работать, мы сможем увидеть на практике в течение ближайших трех-пяти лет. Но наверняка на большом рынке недвижимости для крупных девелоперов исполнение этого закона обернется очередным формированием отдела по исполнению бюрократических процедур. А для мелких поправки могут обернуться большими проблемами в части финансирования и отчислений.
Директор по развитию компании «Аквилон Инвест» Виталий Коробов:
– Поскольку страхование ответственности застройщика отменено с 1 июля, а функционирование компенсационного фонда предлагается только с 1 октября нынешнего года, в этот период застройщик не может законодательно обеспечить мероприятия по страхованию ответственности, а следовательно, заключать ДДУ, привлекать денежные средства дольщиков и осуществлять строительство.
Запрет на расходование средств дольщиков на возмещение затрат на приобретение земельного участка, прав на него, проектирование, изыскания, экспертизу, которые непосредственно относятся к строительной деятельности, негативно скажется на принципах открытости использования средств дольщиков.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Из положений, которые выглядят абсурдными, особенно бросается в глаза запрет расхода средств дольщиков на возмещение затрат на приобретение земельного участка, проектирование, изыскания, экспертизу. Последние три пункта – это неубиенные сметные затраты. Что касается земельного участка, то тоже непонятно, из каких еще средств должны возмещаться затраты, как не из средств дольщиков.
В понимании законотворцев застройщик должен подарить земельный участок либо арендные платежи? Без выполнения этих статей расходов невозможно выйти на получение разрешения на строительство объекта. Это все равно, что сказать: за стены и пол в квартире застройщику платить нужно, а за потолок мы ему платить не будем, потому что это пол следующей квартиры.