Люди покупают квартиры в новостройках, исходя из тех потребностей и возможностей, которые у них есть сегодня. Однако за время строительства многое может измениться. В результате многие квартиры в новых домах выходят на вторичный рынок в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Редакция IRN.RU выяснила, почему люди продают такое жилье и на что нужно обращать внимание как покупателям, так и продавцам.
Чем меньше, тем лучше По данным «Инком-Недвижимости», в период инвестиционного бума (это период с 2004 по первую половину 2008 года), в первые годы после окончания строительства новостроек на вторичный рынок выходило до половины квартир. Сейчас этот процент намного меньше. «В районах массовой застройки в новом ЖК в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию на рынок выставляются примерно 8-10% квартир», - говорит Юлия Антясова, руководитель офиса «Таганский» и «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
В неудачных объектах доля квартир в продаже в первые пять лет после сдачи дома может достигать 30-40%, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Чаще всего причиной перепродажи квартиры является то, что новосела чем-то не устроила жизнь в данном комплексе. Поэтому количество объектов в продаже спустя пару месяцев после заселения – в своем роде критерий, по которому можно оценить удовлетворенность жителей их выбором», - считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
Помимо тех, кто «передумал», квартиры в недавних новостройках нередко продают инвесторы. Эксперты по-разному оценивают долю инвестиционных квартир. Так, Юлия Антясова говорит, что таких квартир около 70% от общего числа продаж в первые годы после окончания строительства дома. В свою очередь, генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова говорит, что сейчас этот показатель не превышает 10-15%, тогда как до 2012 года он составлял 30-35%. доля инвестиционных квартир во вторичных продажах не превышает 10-15%. В основном инвесторы предпочитают продавать квартиры еще до получения права собственности, чтобы избежать уплаты налога (об этом читайте в статье «При перепродаже квартиры в новостройке придется дать скидку»).
Сейчас на рынок начинают выходить квартиры, купленные «сгоряча» на волне ажиотажа, связанного с девальвацией рубля в конце 2014 года. По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаила Куликова, доля этих объектов не настолько велика, чтобы ее можно было выделить в отдельную категорию. К тому же зачастую вместо того, чтобы продавать их с убытком, владельцы используют эту недвижимость в других целях (например, сдают в аренду) либо ждут роста цен на рынке. «Сейчас еще объем тех самых инвестиционных квартир не достиг пика, думаю, что мы увидим его в 2019-2021 годах, когда купленные на волне девальвационного спроса квартиры не только будут введены в эксплуатацию, но и по ним пройдет пятилетний срок владения. Именно в этот период велик риск того, что молодая «вторичка» просто обрушит рынок старого вторичного жилья», - считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
Ради лучшей жизни Менеджер по рекламе Елена Савельева (имя изменено) несколько лет назад купила квартиру на стадии строительства в одном из крупных проектов комплексной малоэтажной застройки в Подмосковье. Жилье принесло немало разочарований. Квартира строилась два с половиной года вместо обещанного одного, к тому же качество дома и работы управляющей компании оказалось ниже ожиданий. На доме местами обваливается штукатурка, неправильно работают сливы, из-за чего подтапливается подвал, часто возникают проблемы с электричеством. В результате уже через полтора года после заселения Елена решила продать квартиру: «Я изначально расценивала эту квартиру как «переходный» вариант, все же «однушки» маловато для комфортной жизни. Однако все проблемы, с которыми пришлось столкнуться, подтолкнули меня быстрее решиться на переезд».
Далеко не всегда продажа происходит из-за столь печальных обстоятельств. «Выход квартиры в «бывшей» новостройке на рынок в течение первых 5 лет можно в основном объяснить различными житейскими ситуациями, включая рождение детей и необходимость в улучшении жилищных условий. Также подобная продажа может быть происходить по причине финансовых затруднений у покупателя, взявшего кредит», - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева.
Есть и совсем радостные переезды, связанные с улучшением жилищных условий. «Обычно речь идет о покупателях, которые на момент заключения сделки имели средства, к примеру, только на однокомнатную квартиру, а теперь могут позволить себе условную «трешку», - говорит Александр Зубец, генеральный директор проекта «Новые Ватутинки». - Они выставляют на продажу старое жилье, чтобы использовать средства, вырученные от продажи, в качестве первоначального взноса на приобретение новой квартиры».
Примерно этим руководствовалась москвичка Ольга Петрова. Она купила квартиру в одном из подмосковных ЖК, который был расположен в 6 км от Москвы. Однако за время строительства у Ольги появились средства на приобретение квартиры намного ближе к МКАД. «Поэтому первую квартиру я продала, и вырученными деньгами погасила примерно две трети ипотеки новой квартиры», - говорит она.
Обычно дороже Квартиры в новых домах обычно востребованы. Их немного, качество обычно лучше, к тому же отсутствует, с одной стороны, риск недостроя, а с другой - нет опасностей, связанных с длинной юридической историей, как во многих старых домах. Поэтому цены на них чаще всего выше. «В целом квартиры в новостройках обычно на 15% дороже аналогов, расположенных в домах старого жилого фонда», - говорит Михаил Куликов. Лариса Швецова демонстрирует разницу в цене на конкретных примерах в районе Нагатинский затон: «Сегодня в первой очереди ЖК «Ривер Парк» можно приобрести однокомнатную квартиру от собственника за 8,3-8,5 млн рублей (39 кв. м). Для сравнения: в доме 80-х годов постройки аналогичное по метражу жилье обойдется в 7-7,5 млн рублей. Если говорить о домах 60-х годов, то квартира площадью 32-35 кв.м стоит порядка 6-6,5 млн рублей».
Однако далеко не все квартиры в недавних новостройках пользуются спросом. По словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, много квартир выходит на вторичный рынок в домах, расположенных далеко от узлов центрального транспортного сообщения с Москвой, новых районах с плохо развитой инфраструктурой либо медленно развивающейся и т.д.
«С самыми серьезными проблемами сталкиваются собственники квартир в небольших малоэтажных жилых комплексах, расположенных «в чистом поле», на удалении от городов. Собственная инфраструктура в них обычно не предусмотрена, а до городской пешком не добраться. Зачастую собственники не могут продать свои квартиры даже по той цене, по которой их продавал застройщик», - говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Например, в ЖК «Морозовка» в Чеховском районе в 2015 году двухкомнатная квартира от застройщика стоила 3,35-3,63 млн рублей. Сейчас в объявлениях на вторичном рынке эти квартиры можно найти за 2,5 млн рублей. Квартиры от застройщика площадью 45 кв. м в КП «Беляниново» в Мытищинском районе в 2015 году стоили в среднем 4,4 млн рублей. Сейчас такие квартиры в том же поселке продаются за 3,8 млн рублей.