Более половины (60%) новостроек в Москве продаются по старым правилам — без эскроу. Такую предварительную оценку по запросу «РБК-Недвижимости» дали аналитики риелторских компаний «Бест-Новострой» и Est-a-Tet. С 1 июля 2019 года в рамках реформы финансирования строительства застройщики должны начинать возводить жилые многоквартирные дома на заемные банковские средства. При этом продавать по старым правилам власти разрешили те проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% ДДУ. Минстрой России позволил застройщикам реализовать это право при достижении показателей к 1 октября.
Рассказываем, как московские девелоперы переходят на новые правила финансирования строительства и продажи жилья.
Критерии Минстроя
Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%. Если девелопер не соответствовал необходимым требованиям (10% проданного объема) до 1 июля, работать придется по новым правилам. Однако до 1 октября девелоперы могут увеличить объем строительной готовности.
Кто достроит по старым правилам
По оценке опрошенных «РБК-Недвижимостью» риелторов, не все московские застройщики смогут достигнуть заданных Минстроем показателей, чтобы работать по старым правилам.
«Часть проектов до 1 октября, конечно, смогут достигнуть стадию готовности от 30%, однако за счет изначально невысокой девелоперской активности этого года доля проектов с эскроу-счетами вряд ли существенно изменится», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. На начальной стадии строительства в столице, по оценке «Метриума», находится примерно 20% всех выставленных на продажу в московских новостройках квартир.
В Est-a-Tet называют такую же долю — 20%. По данным этой компании, достраиваться с использованием эскроу-счетов в Москве будет 137 проектов на 7,2 млн кв. м. Для сравнения — по старой схеме девелоперы закончат 374 проекта: по ним, согласно данным столичного стройкомплекса, возводится 23,7 млн кв. м — две трети от строящихся в столице 36 млн кв. м жилья.
Реформа финансирования строительства уже привела к снижению девелоперской активности в Москве, говорят эксперты. «Если за первое полугодие 2018 года в продажу поступило 37 столичных объектов, то в этом году — только 21. Застройщики взяли паузу до выяснения всех нюансов», — поясняет Литинецкая. «Изменение в структуре обусловлено сокращением объемов нового предложения, а также ускорением темпов строительства, вызванного стремлением застройщиков остаться в старой схеме финансирования, без использования эскроу-счетов», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
С каждым месяцем доля новостроек с эскроу-счетами будет увеличиваться за счет старта новых комплексов, сходятся во мнении риелторы. «Однако к осени расстановка сил вряд ли изменится. Превалирование объема новостроек, продаваемых по новым правилам, возможно не ранее 2020 года», — говорит Литинецкая
Какие новостройки в Москве продаются с эскроу
ЖК
Девелопер
Адрес
Класс
iLove «Кортрос» ул. Бочкова, вл. 11а Бизнес
Headliner «Кортрос» Шмитовский пр-д., вл. 39 Бизнес
«Манифест» «Красные Зори» ул. Красных Зорь, вл. 33а Бизнес
Fresh «Донстрой» Ореховый бул., вл. 24 Комфорт
«Огни» «Донстрой» Р-н Раменки Комфорт
«Река» «Донстрой» Р-н Раменки Премиум
«Событие» «Донстрой» Р-н Раменки Бизнес
«Мир Митино» УК «Развитие» Муравская ул. корпуса 15, 15.1, 14 Комфорт
«Дмитровский парк» ПИК Дмитровский р-н Комфорт
Spires Tekta Group Очаково-Матвеевское Премиум
West Garden «ИНТЕКО» Р-н Раменки Бизнес
Таблица: «Бест-Новострой», «Метриум», открытые источники
Коротко о реформе
С 1 июля 2019 года поменялась схема продажи квартир в российских жилых комплексах. Девелоперы должны начать переход на проектное финансирование строительства жилья, продажи станут возможны только через эскроу-счета. Эта схема подразумевает хранение средств дольщиков на специальных счетах, застройщики смогут получить деньги только после сдачи объектов. Стройка будет идти за счет банковских кредитов.