Рынок растёт несмотря на сезонность и проблемы у одного из крупнейших застройщиков в регионе
Сделки
1. Рынок новостроек Москвы в мае продолжил свой рост. В Москве в старых границах было зафиксировано 4 175 сделок, в Новой Москве – 2 318 сделок, в 100 ключевых ЖК Московской области 4 377 сделок. По сравнению с рассчитанными по аналогичной методике итогами апреля число сделок в Московской области и Москве в старых границах несколько сократилось (на 1,6% и 4,0% соответственно), но одновременно зафиксирован рост числа сделок в Новой Москве (+6,6%). В предыдущие годы статистика продаж в мае в силу сезонных факторов всегда была заметно слабее, чем в апреле. В 2015 году в мае было зафиксировано на 22% меньше сделок, в 2016 и 2017 году на 12% меньше регистраций по сравнению с апрелем. Т.о., околонулевая статистика в прошедшем мае, де-факто, свидетельствует о продолжении восходящего тренда на рынке. Динамика числа сделок по отношению к аналогичному периоду предыдущего года сопоставима с апрельской — Москва в старых границах +62%, Новая Москва +58%, Московская область (100 ключевых ЖК) -5%.
Отдельно следует выделить стабильное число сделок в Московской области. Несмотря на то, что продажи у второго девелопера этого региона по площади строящегося жилья (компании «Урбан Групп») в мае практически остановились, общее число сделок на этом субрынке изменилось слабо. В последние 1,5 года «Урбан Групп» ежемесячно продавала около 500 квартир (~ 9% рынка), в мае 2018 по этим жилым комплексам было зафиксировано лишь 165 регистраций (в основном, по сделкам, заключение которых началось еще в апреле).
2. После роста в апреле 2018 рост оценочной выручки застройщиков приостановился. В Москве в старых границах выручка снизилась на 3,9% (с 49.0 до 47,1 млрд руб.); в Новой Москве выручка выросла так же, как и число сделок (+6,7%, 11,0 млрд руб в мае против 10,3 млрд руб. в апреле). Т.о., московский рынок в целом в денежном выражении в мае снизился на 2,0%. Это связано со снижением доли сделок в премиальных сегментах (что объяснимо сезонным фактором, так как целевая аудитория этих объектов активнее выезжает на отдых в праздничную половину месяца), а также с возобновлением снижения среднего метража проданной квартиры по рынку в целом (в Москве в старых границах средняя площадь реализованного лота снизилась на 1,6 кв. м., а в Новой Москве – на 0,5 кв. м по сравнению с апрелем).
3. Доля ипотечных сделок стабилизировалось. В мае 2018 года с привлечением банковского финансирования было совершено 48% сделок в Москве в старых границах, 58% в Новой Москве, 63% в Московской области. Относительно максимумов, которые фиксировались этой зимой, доля ипотечных сделок на каждом из субрынков снизилась на 1-4 процентных пункта. Это связано со стабилизацией ипотечных ставок (среднее значение для первичного рынка в мае составило 9,3%, но их дальнейшее снижение остановилось в отсутствии новых решений ЦБ по изменению ключевой ставки).
Цены
4. Цены предложения стабилизировались. Рост цен, который фиксировался на протяжении последних пяти месяцев, в мае остановился. По итогам месяца в Москве в старых границах средняя цена кв. метра (без элитного сегмента) составила 190,8 тыс. руб. (против 191,3 тыс. руб. месяц назад). В Новой Москве цены снизились с 103,4 тыс. руб. до 102,9 тыс. руб., в Московской области цены не изменились (79,2 тыс. руб.). Такое поведение застройщиков характерно для мая, когда застройщики стараются не повышать цены на фоне сезонного снижения покупательской активности.
Предложение
5. Темпы вывода новых объектов продолжают замедляться. Анонсированные с 1 июля 2018 года законодательные изменения в части поэтапного ухода от схемы реализации новостроек по договорам долевого участия, казалось, должны были стимулировать активизацию вывода нового предложения в 1 полугодии в стремлении успеть начать продажи в проектах до указанной даты. Тем не менее, суммарная площадь квартир и апартаментов в жилых комплексах и корпусах, где реализация началась в январе-мае 2018 года оказалась лишь на 7% выше, чем в аналогичный период прошлого года (3,49 млн кв. м против 3,27 млн кв. м). В мае 2018 года было выведено лишь 429 тыс. кв. м, что является минимальным значением с января 2016 года (тогда на рынок вышло 264 тыс. кв. м). Единственным сегментом рынка, где активность девелоперов выше, чем в прошлом году — жилые комплексы в формате точечной застройки в центре столицы. В 2018 году продажи стартовали в 14 жилых комплексах в центре Москвы, тогда как в январе-мае 2017 года на рынок вышло лишь 8 новинок в этой локации. В комфорт-классе и бизнес-классе застройщики активнее, чем год назад, работают над получением разрешительной документации, но до реального роста нового предложения пока не доходит. Такую ситуацию (когда ожидаемого роста нового предложения не происходит) можно объяснить более тщательной проверкой документации со стороны органов исполнительной власти.
6. Разрыв в объеме предложения между Москвой и Московской областью увеличивается. В активной реализации по итогам мая находится 106.6 тыс. квартир и апартаментов. Третий месяц подряд объем предложения в Москве выше, чем в Московской области. В мае разрыв между субрынками увеличился за счет вывода из реализации объектов Урбан Групп (на нее обычно приходилось около 1,5-2 тыс. квартир). В Москве (с учетом Новой Москвы сейчас экспонируется 53.7 тыс. лотов, в Московской области - 52,9 тыс. лотов).
Общий вывод
Рынок новостроек Московского региона продолжает демонстрировать высокую устойчивость к внешним вызовам. На динамику числа сделок пока не повлияли ни внешние факторы (рост геополитической напряженности и ослабление рубля в апреле 2018), ни внутренние проблемы (фактическая приостановка деятельности одного из крупнейших застройщиков в регионе в мае 2018). Ближайшие месяцы будут важными для формирования тренда рыночного тренда в среднесрочной перспективе, так как должно появиться больше практической конкретики в том, что скрывается за озвученным лозунгом о полной отмене реализации новостроек по схеме долевого строительства уже с 1 июля 2019 года.
Приложение
Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед.
Май 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Май 2018
Москва
2568
3289
3481
3912
4243
4175
Новая Москва
1471
1888
2016
2015
2173
2318
Московская обл. (100 ЖК)
4607
4625
4534
4734
4561
4377
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб.
Май 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Май 2018
Москва
30,6
35.3
35.4
42.7
49.0
47.1
Новая Москва
7,5
9.2
9.8
9.8
10.3
11.0
Московская обл. (100 ЖК)
18,4
18.7
18.2
18.5
18.0
17.1
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 3. Доля ипотечных сделок по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб.
Май 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Май 2018
Москва
43%
52%
51%
48%
45%
48%
Новая Москва
42%
56%
55%
55%
58%
58%
Московская обл. (100 ЖК)
62%
63%
65%
65%
65%
63%
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 4. Динамика цен на первичном рынке (по лотам в активной реализации) в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м.
Май 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Май 2018
Июнь 2018
Москва
187,7
185,1
186,5
188,9
189,1
191,3
190,8
Новая Москва
98,1
101,4
101,4
100,3
102,0
103,4
102,9
Моск. обл.
79,4
79,3
80,3
79,7
78,2
79,2
79,2
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 5. Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м.
Май 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Май 2018
Москва
201
184
179
186
194
194
Новая Москва
102
102
102
101
100
100
Московская обл. (100 ЖК)
87
86
86
84
85
85
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 6. Динамика объема активного предложения (лоты в активной реализации) по субрынкам Московского региона, ед.
Май 2017
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Май 2018
Июнь 2018
Москва
46,7
50,9
49,1
49,5
50,2
45,6
44,6
Новая Москва
12,5
8,8
8,0
8,8
10,5
9,7
9,1
Моск, обл,
71,2
66,3
61,0
60,8
60,5
54,6
52,9
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл, 7,1. Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2017-2018 гг. (поквартально) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м.
1 кв, 2017
2 кв, 2017
3 кв, 2017
4 кв, 2017
1 кв, 2018
Москва
882
722
799
934
687
Новая Москва
179
298
256
311
436
Моск, обл,
755
966
918
608
1324
Весь регион
1816
1986
1973
1853
2447
Табл, 7,2 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2018 гг, (помесячно) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м.
Январь 2018
Февраль 2018
Март 2018
Апрель 2018
Май 2018
Москва
515
299
521
120
217
Новая Москва
36
145
267
116
21
Моск, обл,
158
292
239
358
191
Весь регион
709
736
1027
594
429
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (только регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве, Новой Москве, Московской области; только сделки в домах с этажностью >=3;только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета акций и скидок); группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу "1 ЖК - 1 застройщик"; выполнена группировка по брендовому названию застройщика; учтены слияния/поглощения застройщиков.