Несмотря на кризис на рынке недвижимости, ипотека в Ростовской области демонстрирует активный рост: за девять месяцев объем кредитования вырос почти на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. По оценкам экспертов, это направление в уходящем году оказалось не только спасителем падающего рынка недвижимости, но и лакомым кусочком для финансового сектора.
Как отмечают банкиры, в 2016 году сформировались новые ипотечные реалии, в которых идет жесткая конкурентная борьба.
- Ипотека бьет рекорды. Раньше мы оформляли 300 - 350 кредитов в месяц. Сейчас - более 570. Больше было только в декабре 2014 года, когда люди массово вкладывали средства в недвижимость. Тогда фиксировалось свыше 670 сделок в месяц, - говорит представитель регионального банка "Центр-инвест" Николай Парамонов. - В основном ипотечники юга России - это семьи с общим доходом 50 - 70 тысяч рублей. Причем жилищные кредиты с господдержкой могут занимать от 50 процентов ипотечных банковских портфелей.
- Приоритет отдается экономжилью и скорее в спальных районах, чем в центре. Появился спрос на полностью отделанные квартиры. Все-таки делать ремонт, уже имея ипотечный кредит, для многих проблематично, - отмечает Эдуард Авакян из ростовского филиала Газпромбанка.
Еще одним локомотивом для банков и застройщиков стала военная ипотека. Сейчас, например, в этой сфере предлагаются условия, по которым льготная ставка продолжает действовать даже в том случае, если контрактник перестает служить.
Наблюдается и общее снижение ставок. На юге России можно получить ипотечный кредит от 9 - 10 процентов в год без страховок и комиссий. Причем, если раньше подобные условия позиционировались как акционные и временные, то теперь они стали постоянными. Но разумеется, банки не всем готовы давать такую льготную ставку. Из-за небольшой маржинальности и высокого риска при низких ставках тщательно выбираются качественные заемщики. Впрочем, чтобы привлечь клиентов, финансовые учреждения снижают не только ипотечные ставки.
- Многие банки ориентируются и на снижение первоначального взноса по ипотеке, - говорит представитель банка "Кубань Кредит" Наталья Веткина.
Действительно, на региональном рынке есть предложения для студентов или обладателей маткапитала, которые могут получить ипотеку, имея лишь пять процентов собственных средств от суммы, необходимой для покупки квартиры. А под Новый год банки и застройщики уже заявили о возможности нулевого первоначального взноса, чего давно не было из-за повышенного риска подобного кредитования.
Между тем в ипотеку клиента заманивают не только снижением ставок и первоначального взноса, но и различными сервисами. Например, помимо оформления кредита, банки помогают подобрать объект недвижимости, выполняя функции риелторов. Также финансисты предлагают электронную регистрацию совместно с Росреестром. В этом случае весь пакет документов оформляется в офисе банка.
- Это уменьшает количество визитов в банк и органы регистрации с четырех до одного и экономит время клиента. Мониторинг регистрации происходит в режиме онлайн, а сам процесс сокращается до двух дней. Были ситуации, когда и за четыре часа все успевали, - рассказывает замуправляющего ростовским отделением Сбербанка Ирина Дольская.
Впрочем, при росте количества ипотечных кредитов эксперты рынка недвижимости фиксируют и другой тренд.
- Люди начинают бояться ипотеки и проявляют осторожность, - говорит сотрудник агентства недвижимости "Женева" Сергей Гладких.
- Уже наученные горьким опытом богатые покупатели давно избегают ипотечных кредитов, понимая связанный с ними риск. Покупка дорогого жилья стоимостью более пяти миллионов рублей обычно осуществляется наличным платежом, без привлечения банковских кредитов, - соглашается с ним директор департамента отдела продаж коттеджного поселка Донской Тимур Захарченко. - Да и другие покупатели, наблюдая беспредел коллекторов, начинают задумываться. Например, в многоквартирном доме, где я живу, на почтовых ящиках регулярно появляются надписи, извещающие в грубой форме о том, что жильцы одной из квартир пропустили платеж по кредиту.
Специалисты отмечают, что самому банку неинтересно забирать квартиру у заемщика, попавшего в трудную ситуацию, держать ее на балансе, выставлять на торги и, соответственно, нести дополнительные расходы. Между тем, по мнению экспертов, собственные ипотечные программы банков, тесно сотрудничающих с застройщиками, уже готовы составить конкуренцию завершающейся господдержке ипотеки на первичном рынке. И, как отмечают эксперты, можно ожидать, что со временем ставки по ипотеке уравняются на первичном и вторичном рынках. При этом цена на недвижимость в следующем году вряд ли сильно изменится.
Комментарий
Максим Русаков, партнер группы компаний SRG:
- - Доступность жилья определяется многими факторами, среди которых ключевую роль играет социально-экономическое развитие региона. Не уменьшая важности стратегического развития экономики регионов, следует отметить мультипликативный эффект снижения ставки кредитования. Так, уменьшение ставки с 13 до 11 процентов увеличивает площадь доступного для приобретения жилья на 10 процентов. Согласно данным Банка России, минимальная ставка по ипотечным кредитам в рублях зафиксирована в ноябре 2011 года на уровне 11,4 процента. В ближайшей перспективе не стоит ожидать падения ставки ниже исторического минимума, хотя тенденция к ее уменьшению сохраняется.
Кстати
Самыми недоступными ипотечными квадратными метрами для семейной пары в России оказалось жилье в Севастополе. К такому выводу пришли эксперты аналитического центра SRG, составившие рейтинг субъектов РФ по доступности приобретения жилплощади в ипотеку для семьи из двух работающих человек и семьи с одним несовершеннолетним ребенком.
Как поясняют специалисты центра, в качестве индикатора доступности жилья по ипотеке использовалось количество квадратных метров, которые смогут позволить такие семьи, исходя из средней зарплаты, срока кредитования и банковской ставки. Для расчета максимально возможного ежемесячного платежа учитывался чистый совокупный доход семьи за вычетом прожиточного минимума. Доступная сумма кредита оценивалась, исходя из следующих параметров: средневзвешенный срок кредита - 15,2 года, средневзвешенная ставка - 12,99 процента и первоначальный взнос 20 процентов от стоимости жилья. При этом Крым и Ингушетия не вошли в отчет из-за недостаточного количества статистических данных.
Как оказалось, в Севастополе семейная пара при совокупном доходе 45,2 тысячи рублей сможет приобрести в ипотеку лишь жилье площадью 28 квадратных метров. Семья с ребенком при тех же параметрах кредита и ежемесячном платеже 13,9 тысячи рублей сможет позволить себе только 16 квадратных метров жилой недвижимости. Для сравнения: в Астраханской области семья из двух работающих человек может рассчитывать на 64 ипотечных квадратных метра, а семья с несовершеннолетним ребенком - на 40