Ставки по ипотеке продолжают двигаться вниз, достигая знаменательных для рынка величин. Другим драйвером рынка новостроек становятся совместные программы банков и застройщиков, которые всеми способами стимулируют спрос.
В этом году объемы выданных ипотечных кредитов обещают побить все рекорды, в том числе за счет все большего распространения продуктов, которые ранее были редкостью или вовсе отсутствовали на рынке. Среди них ипотека с нулевым взносом, с субсидированной ставкой, с рассрочкой. Эксперты уверены, что число подобных предложений будет только расти.
НИЖЕ СРЕДНЕГО
Вслед за очередным снижением ключевой ставки ЦБ РФ, произошедшим в середине июня, ведущие банки продолжили снижение и своих ставок или заявили о дальнейшей оптимизации линейки продуктов в ближайшее время. Самые крупные госбанки страны – Сбербанк и ВТБ – снизили ставкипо кредитам до 10,7% и 10,0% еще раньше.
Сейчас большинство ипотечных предложений на покупку жилья в новостройках Петербурга уже укладываются в диапазон ставок 10-11% годовых.
Одновременно девелоперы в партнерстве с банками продолжают активный запуск специальных акций. Однако новые заманчивые предложения, как правило, сопряжены с разного рода ограничениями, например, по сроку или сумме кредитования. Также в условиях акции могут фигурировать дополнительные условия – как вариант, заемщик в обязательном порядке должен застраховать свои жизнь и здоровье.
По данным аналитиков E3 Group, самым широким спектром совместных с застройщиками продуктов обладает Сбербанк. По одной из программ он предлагает снижение ставки на 2% – таким образом, ставка по ипотеке начинается от 8%. Но столь льготные условия возможны лишь при кредитах на небольшой срок – до семи лет. В список партнеров банка по этой программе сейчас входит 15 застройщиков и 49 жилых комплексов.
ИПОТЕКА С СУБСИДИРОВАННОЙ СТАВКОЙ
Дальнейшее распространение на рынке получает и такой маркетинговый продукт, как ипотека с субсидированной ставкой. Застройщику это позволяет выделиться среди конкурентов буквально на голову.
К примеру, у компании Setl City и ВТБ 24 сейчас действует совместная ипотечная программа со сниженной ставкой – до 6,5% в год (до конца июня). Аналогичная программа есть у компании «ЦДС», также с ВТБ 24, – 6,2% годовых.
Главная особенность таких программ – низкая ставка действует только непродолжительное время, год-два. Затем ее величина вырастает до стандартных (или чуть больших) размеров.
Такие схемы интересны, к примеру, съемщикам жилья, которые хотят минимизировать платежи по ипотеке в течение срока строительства дома. Либо тем, кто заинтересован в уменьшенном платеже на момент новоселья: грядут затраты на ремонт, покупку мебели и пр. Берут такую ипотеку и те, кто планирует полностью закрыть кредит до окончания действия льготной ставки, реализовав за это время свое старое жилье.
Тем не менее некоторые застройщики уже отказались от данной схемы работы. Согласно исследованию «Первого ипотечного агентства», проведенному около полугода назад, такие программы не вызывали интереса у массового покупателя. В частности из-за того, что не предполагают скидок в том объеме, который застройщик предоставляет в рамках «обычной» ипотеки.
ИПОТЕКА С РАССРОЧКОЙ
Покупателям, которые хотели бы снизить свою кредитную нагрузку до момента сдачи дома в эксплуатацию, также понравится новый продукт Сбербанка. Речь идет о схеме с весьма интересным названием – ипотеке в рассрочку (иначе ее называют ипотечными каникулами), которая была представлена в начале текущего года.
Суть ее такова. Ипотечный кредит (первоначальный платеж – 15%, максимальный срок – 30 лет, базовая ставка – 11,5%) разбивается на две половины: один транш банк перечисляет застройщику сразу после регистрации ДДУ, второй – через полтора-два года, но до момента подписания акта приема-передачи (и не позже двух лет с момента заключения ДДУ). Процентная ставка для заемщика не меняется в течение всего срока кредитования. Соответственно, в первый период ежемесячный платеж заемщика будет уменьшенным, так как проценты начисляются не на всю сумму кредита.
Ипотеку с рассрочкой на рынке новостроек Петербурга сейчас предлагает единичное число компаний: «Петербургская недвижимость», «ЦДС», «Лидер Групп».
Но некоторые эксперты уверены: данный продукт, так же как и ипотека с нулевым взносом (о ней речь ниже), к концу года может стать базовым для многих петербургских застройщиков.
«НУЛЕВАЯ» ИПОТЕКА
Первоначальный взнос по ипотеке – одно из основных условий получения кредита – продолжает снижаться. Сейчас он, по данным «Главстроя-СПб», в среднем составляет 15% (еще совсем недавно было 20-30%). И все-таки на рынке существуют и такие клиенты, которые готовы решать свой жилищный вопрос, но накопить на первый взнос не могут.
Именно для них ряд банков предлагает программу «Ипотека без первоначального взноса». Ставкипо таким продуктам, разумеется, не слишком выгодны для заемщика – они стартуют от 12,75%.
Эти программы сопряжены с повышенными рисками для кредиторов, поэтому к потенциальным заемщикам выдвигаются ужесточенные требования. У каждого банка свой подход: может потребоваться увеличенное число поручителей по кредиту, повышенные расходы на страховку. В ряде банков непременным условием будет подтверждение доходов только по справке 2-НДФЛ, а не в свободной форме. А где-то ипотеку с нулевым взносом не выдадут без хорошей кредитной истории – у соискателя должен быть как минимум один погашенный ипотечный кредит.
Число банков с такими программами пока невелико. Ипотеку без первоначального взноса сейчас выдают банк «Возрождение», СМП Банк, Металлинвестбанк, Промсвязьбанк, Сургутнефтегазбанк, банк «Санкт-Петербург» и Газпромбанк (только на объекты, которые строятся с его участием).
А вот число петербургских застройщиков, стремящихся расширить линейку предложений за счет такого продукта, в текущем году значительно выросло. Сейчас приобрести квартиру в ипотеку без первоначального взноса можно в новостройках компаний «КВС», Bonava, «СПб Реновация», «Главстрой-СПб», «Ленстройтрест» и целого ряда других.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб»:
– Ипотека без первоначального взноса, вернувшаяся на рынок в 2016 году, уже пользуется спросом у покупателей. Возобновление работы банков по этой программе обусловлено в первую очередь снижающейся платежеспособностью населения. При этом важно понимать, что тело долга в этом случае увеличивается, а ставки по ипотеке на 2-2,5 п.п. выше, чем ставки, предлагаемые банками.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ван Ли, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– У нашей компании есть широкий спектр ипотечных программ, которые разработаны с нашими банками-партнерами. Но это стандартные условия, мы не делаем каких-то специальных предложений, которые в большинстве случаев воспринимаются как маркетинговый ход. Для нас ценно, что условия наших ипотечных программ максимально прозрачны и понятны.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group:
– Сегодня банки взяли курс на снижение ставок по ипотеке и активно его придерживаются. Ситуация на рынке для данных манипуляций достаточно комфортная – снижается инфляционный фон и ключевая ставка, а количество выданных ипотечных кредитов бьет рекорды. Основная цель объединения банков и застройщиков – это удержание спроса на высоком уровне. Наряду с этим цены на первичную недвижимость постепенно растут. Таким образом, скидки на объекты и сниженная ставка по ипотеке нивелируются текущими ценами за квадратный метр жилья.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Топорников, директор по продажам ГК «Первое ипотечное агентство»:
– Если в минувшем году программы ипотечного кредитования без первоначального взноса предлагали только «карманные» банки застройщиков, то в этом году уже как минимум пять независимых банков запустили такой продукт. Однако банки-лидеры – Сбербанк, ВТБ 24 и др. – не будут спешить делать такие радикальные шаги: им пока нет смысла запускать ипотеку без первого взноса, поскольку с их ставками уже сегодня нет возможности конкурировать большинству банков.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Александр Вахмистров, советник председателя правления банка «Санкт-Петербург»:
– Я полагаю, что 2017 год по уровню спроса будет нисколько не хуже 2016-го – и в том числе за счет увеличения объемов ипотечного кредитования. Сегодня ставки по ипотеке идут вниз, многие застройщики предлагают ипотеку под 10,5%, а кто-то даже и под 9,5%. Но чтобы начался реальный подъем на рынке, ипотечные ставки должны быть на уровне инфляции. Я полагаю, что по итогам 2017 года она будет на уровне 6-6,5%. Когда ипотечные ставки снизятся до такого уровня – это будет замечательно.