Проблемы в риэлторской деятельности очевидны: недобросовестных агентов полно, заключаются сомнительные сделки, страдают потребители. Риэлторы спорят: нужно вводить лицензирование или усовершенствовать СРО?
Своими соображениями об этих важных вопросах с читателями NSP делится президент ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко.
Риэлторская деятельность нуждается в ужесточении регулирования. Год назад на медиафоруме ОНФ в Петербурге об этом заявил президент Владимир Путин: «Над риэлторской деятельностью в России нужно усилить контроль. Я не уверен и не хочу говорить определенно, что нужно сейчас точно заняться лицензированием риэлторских компаний, но то, что там недостаточное регулирование, – это очевидно».
И это действительно очевидно: ежегодно в Петербурге не менее 1,5% сделок с недвижимостью оказываются проблемными, а порой и просто мошенническими. В регионах бывает и больше. В кризис процент таких сделок будет только расти. Это 1500 потерпевших и обманутых в год!
В апреле в ходе регионального конкурса «Лучший риэлтор» на эту тему жестко поспорили вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев и президент компании «Релайт-недвижимость» Олег Самойлов. (Эту полемику нетрудно найти в интернете.)
У меня есть собственное мнение по этому вопросу.
Лицензирование отменили в 2001 году. И с тех пор по умолчанию считается, что лицензирование – плохо, а саморегулирование – хорошо.
Самое крупное объединение риэлторов – РГР. Положение о сертификации было принято в 2001 году. С тех пор сертификаты получили 12 тысяч риэлторов. Они добровольно взяли на себя обязательства работать по профстандартам, соблюдать правила, застраховать профессиональную ответственность. Но так работают не более 20% участников рынка! Оставшиеся 80% - разные. Не исключено, что именно вам попадется «специалист» без знаний и опыта, возможно, и с криминальным прошлым.
А между тем для 99% россиян сделка с недвижимостью – самая крупная в жизни. Это сильный стресс. И нам необходимо не только оказывать качественную услугу, но и прекратить процесс деградации профессии.
Занимая должность президента ФИАБСИ, я посетил более 30 стран, изучая организацию национальных рынков недвижимости, год проработал экспертом комиссии при ООН. По мнению международного профессионального сообщества, самая лучшая система защиты клиентов – в Канаде. Там действует очень жесткий свод правил. Закон прежде всего защищает клиентов. Недобросовестный риэлтор легко может угодить за решетку. Но именно в Канаде профессиональные риэлторы контролируют самую большую долю рынка: до 95%. В более либеральной Европе – от 30 до 60%. Может быть, не надо изобретать велосипед?
Мы выработали несколько положений, которые предлагаем обсудить. Будем признательны, если выскажутся не только участники рынка, но и обычные граждане, имевшие негативный или позитивный опыт общения с риэлторами.
Декларация 1. Учитывая экономические и политические реалии сегодняшнего дня, признать необходимость законодательного регулирования риэлторской деятельности, именно через лицензирование, как единственного механизма, способного заложить основы наведения порядка на рынке недвижимости.
2. Закон должен быть прописан в интересах потребителя, защищая его от деятельности недобросовестных риэлторов. В законе должны быть прописаны фидуциарные обязанности риэлтора по отношению к своему клиенту и меры наказания за их нарушения.
3. Закон ни в коем случае не должен обеспечивать привилегии отдельно взятой общественной профессиональной организации (включая РГР), давая ей право устанавливать требования для входа в профессию.
4. Вход в профессию через государственное лицензирование первичен, членство в профессиональной организации – вторично.
5. РГР не может быть частью законодательного регулирования профессии. Вступление в РГР – есть добровольный шаг каждого риэлтора (предпринимателя), он делается на основании его выгодности (единый реестр, МЛС, образовательные программы, бонусы, скидки).
6. Возможно, в будущем общественное сознание дорастет до такого уровня, что регулирование профессии может быть доверено самим участникам рынка через СРО, как это недавно произошло в Канаде. Сегодня на российском рынке этот путь гарантированно провальный, что недавно было подтверждено в строительном секторе. Молодой демократический строй не способен справиться с такой высокой нагрузкой социальной ответственности. Каждому этапу развития социального самосознания требуется свое время.
7. Депутаты Государственной Думы не могут принять правильного закона без непосредственного участия представителей риэлторского сообщества. Чиновники не в состоянии этого сделать в силу отсутствия понимания всех тонких моментов, которые необходимо учесть при разработке юридического документа такой важности. Мы сами должны разработать проект или структуру Закона и лоббировать его в правительстве, как это в свое время сделали риэлторы в других странах.
8. Разработать структуру и проект Закона должно профессиональное сообщество путем создания инициативной группы. Специалисты рынка недвижимости, входящие в эту группу, должны обладать профессиональным опытом, иметь авторит в профессиональной среде, быть представителями разных регионов страны.
9. Необходимо объединить все усилия! Каждый сознательный риэлтор должен приложить усилия, чтобы привлечь всех энтузиастов для работы по разработке и лоббированию этого законопроекта.
10. Закон должен предусматривать два типа лицензии: агент и брокер. Разница в том, что брокер может нанимать лицензированных специалистов для работы в своем Агентстве недвижимости, а агент - нет (до момента пока не приобретет 3-х летний практический опыт работы на рынке и лицензию брокера).
11. В законе необходимо предусмотреть следующие статусы, порождающие обязанность по самостоятельной оплате налога и сборов на доходы:
- для «Брокера» - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель,
- для «Агента» - индивидуальный предприниматель.
Данная мера вынуждает к легализации те агентства недвижимости, которые придерживаются «серых схем», влекущих нарушение действующего гражданского, трудового и налогового законодательства РФ.
12. Для получения лицензии необходимо пройти обязательный курс профессионального обучения и повышения квалификации. Для этого необходимо законодательно предусмотреть, что профессиональные участники рынка имеют право на разработку учебных материалов, проведения занятий и принятия пре-лицензионных экзаменов. Предусмотреть возможность проведения программ обучения посредством заочной, очной формы или on-line. Доверить обязательную образовательную деятельность локальным Ассоциациями Риэлторов, а также учебным заведениям, имеющим лицензию на образовательную деятельность.
13. Объемы комиссионного вознаграждения, ни в коем случае, не могут быть зафиксированы законодательно (это конкурентный рынок). Законом может быть определена форма и порядок получения с клиентов комиссии: процент от цены проданного объекта недвижимости или фиксированная сумма.
14. Кодекс этики (нормы и стандарты поведения агента, уже разработанные профессиональным сообществом) следует интегрировать в законодательное регулирование. За их несоблюдение возможен отзыв лицензии.
Профессиональные сообщества должны обеспечить соблюдение Кодекса этики и Профессиональных стандартов, которые более подробно описывают все аспекты приемлемой бизнес-практики и правил, совместной кооперации, МЛС и пр. Нарушение ведет к потере именно членства в профессиональном сообществе, но не лицензии как таковой.
15. В идеале, общероссийское профессиональное объединение владеет контрольным пакетом национальной МЛС. Каждое агентство недвижимости, самостоятельно или через региональное профессиональное объединение подключенное к МЛС, несет всю полноту ответственности за установку, оплату и развитие системы и правил работы МЛС на местах. Общероссийское профессиональное объединение осуществляет координацию, теоретические разработки, техническую помощь членам (поскольку предусмотрены различные формы членства). МЛС не может рассчитывать на серьезный успех без соблюдения всеми участниками обязательных стандартов профессионального поведения.
Сегодня самая важная задача: отложив в сторону имеющиеся разногласия, объединить усилия лидеров рынка в инициативной группе по законотворческой деятельности.
Еще недавно я разделял позицию большинства, считал, что достаточно закона о СРО, он позволяет профессионалам участвовать в формировании и изменении правил.
Однако наш опыт и опыт наших коллег показал, что закон о СРО себя не оправдал. Общество пока не обладает достаточным уровнем сознания, чтобы построить цивилизованный рынок недвижимости.
Сегодня мы видим, что государство усиливает контроль над различными сферами деятельности. Возможность лицензирования надо, по крайней мере, серьезно рассмотреть.
Конечно, этот документ – если и когда он будет подготовлен – не будет идеальным. Но лучше принять несовершенный закон, который все же позволит сохранить профессию, чем жить в беззаконии и смотреть, как наша профессия деградирует.
Благодарю за помощь в подготовке Декларации канадского брокера Зинаиду Габриэль