Первое заседание Клуба экспертов «Сибинформбюро», посвященное теме строительства, состоялось в Тюмени 7 февраля 2019 года. Экспертами выступили профессиональные участники рынка недвижимости региона, которые неоднократно становились героями тематических программ холдинга, давали комментарии, затрагивая те или иные проблемы, связанные с вопросами строительства, оформлением или оборотом недвижимости, делали прогнозы, делились советами...
Так, в заседании приняли участие представители власти: заместитель губернатора – начальник Главного управления строительства Тюменской области Сергей Шустов, заместитель руководителя территориального органа Росреестра Вячеслав Санников, заместитель директора - главный технолог тюменской Кадастровой палаты Юлия Стробыкина и депутат Тюменской городской Думы Олег Касьянов. Профессиональные общественные организации представляли вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Наталья Девяткова, президент регионального Объединения риэлторов Ирина Яременко. Строительный бизнес – многочисленные застройщики Тюмени, аналитику первичного рынка жилья озвучил Андрей Панасюк. Модератором выступила ведущая программы «Новостройка» Гульнара Успанова.
На заседании Клуба экспертов организаторы площадки предложили обсудить тенденции и перспективы рынка недвижимости региона – подвести итоги 2018 года, спрогнозировать развитие рынка в 2019 году с учетом очередных изменений в законодательстве. Каким же будет текущий год? Не окажется ли он проверкой нервной системы застройщиков? Чтобы сложилась более-менее понятная картина «как жить дальше» и «что делать», нужно посмотреть на день сегодняшний и заглянуть в завтра…
На бюджет надейся, а сам не плошай!
По мнению Сергея Шустова, 2019 год, действительно, будет непростым для строительного бизнеса региона, однако некритичным. Есть все предпосылки к тому, что плановый ввод – 1 млн 557 тысяч кв.м жилья – достигнем. Были времена, когда и большее количество квадратных метров выдавали: например, в 2015 году было введено в эксплуатацию 2 млн 130 тысяч кв.м жилья. В 2017 году в Тюменской области ввели в 1 млн 419 тысяч кв.м жилья, в 2018 году – 1 млн 344 тысячи. Сейчас наблюдается некоторое снижение объемов, но рынок сбалансированный – есть насыщение жилыми «квадратами», есть и спрос на них. Как отметил замгубернатора, в минувшем году было продано в два раза больше жилья, чем в 2017-м. И это, в том числе, благодаря снижению ставок по ипотеке: ипотечных кредитов в регионе было выдано опять же в два раза больше, чем в 2017 году.
Застройщики обеспечили рынок разнообразными квартирами – от малогабаритных «студий» до многокомнатного жилья. Существует здоровая конкуренция и, как считает Сергей Шустов, возможно снижение цены «квадрата». Хотя, новая система расчетов в долевом строительстве – через эскроу-счета – по мнению застройщиков, уже к концу 2019 года спровоцирует рост цены квадратного метра на 10 тысяч рублей. К слову, на юге области сейчас в стадии строительства находится порядка 2,5 млн кв.м жилья.
Раскрывая тему государственной поддержки жилищного строительства, Сергей Шустов отметил, что в регионе бюджетное финансирование социальных программ не сокращается: в 2019 году на реализацию жилищных программ планируется направить почти 4 млрд рублей, что позволит улучшить условия жизни 2,4 тыс. семей. Средства пойдут на приобретение жилья для различных категорий граждан, предоставление целевых субсидий и льготных займов на приобретение (строительство) жилья. Будет также оказываться поддержка в устройстве инженерных сетей для обеспечения необходимыми коммуникациями строящихся микрорайонов.
Но, как считает начальник строительного Главка, бюджет бюджетом, а застройщикам нужно будет скорректировать свои планы: разработать бизнес-программы минимум на три года, чтобы был плавный переход от одного реализуемого проекта к другому, учитывая новые условия финансирования долевого строительства.
Чиновникам также придется подстраиваться под изменения в законодательстве о «долевке», поскольку на вторичном рынке не так много жилья, подходящего под условия социальных программ. Беспокоит и растущий процент по ипотеке: на сегодня примерно 60% жилья приобретается с участием ипотечных кредитов, и если процент по ипотеке будет расти – никаких бюджетов не хватит удовлетворить потребности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий…
Динамика рынка – через показатели органов Росреестра
То, что в 2018 году активному приобретению жилья способствовало ипотечное кредитование, подтвердил и Вячеслав Санников: в прошлом году было зарегистрировано более 64 тысяч договоров ипотеки, что почти на 16% больше, чем в 2017 году.
О покупательской способности жителей Тюменской области можно судить по количеству зарегистрированных договоров долевого строительства: в 2018 году было зарегистрировано вдвое больше таких договоров, чем в 2017-м. В целом за услугами Росреестра в минувшем году обратилось более 1,5 миллионов, что выше показателя 2017 года на 38,5%. В регионе также отмечен рост числа заявлений, поданных по единой процедуре кадастрового учета и регистрации прав (на 71%), что свидетельствует, в том числе, о развитии в регионе индивидуального жилищного строительства.
Вячеслав Санников заметил, что увеличение названных показателей обусловлено доступностью услуг Росреестра, в том числе – использование электронных сервисов на официальном портале ведомства. Так, в прошлом году в электронном виде подано более 35 тыс. заявлений, что выше итогового показателя 2017 года на 23,6%.
Через показатели органов Росреестра можно проследить и динамику строительного рынка региона. Как рассказала Юлия Стробыкина, в 2018 году на юге области поставлены на кадастровый учет 213 введенных в эксплуатацию многоквартирных домов (около 1 млн 365 тыс. кв.м), что на 16% больше, чем в 2017 году. Кроме того, в минувшем году Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) пополнили сведения о более 4000 объектах ИЖС (около 500 тыс. кв.м) и более 30 домах блокированной жилой застройки (около 5000 кв.м), поставленных на кадастровый учет. За минувший год общее количество объектов недвижимого имущества в ЕГРН увеличилось практически на 39 тысяч.
Возросло и количество запросов о предоставлении сведений из ЕГРН: в 2018 году поступило около 1 млн 200 тыс. таких запросов, что более чем в 1,5 раза превышает количество запросов, поступивших в 2017 году; доля электронных запросов к уровню 2017 года увеличилась в целом на 6% и составила 93% от общего количества поступивших запросов.
Что касается готовности наших застройщиков к новым условиям работы на рынке долевого строительства, то и об этом можно судить по показателям органов Росреестра. Как отметил Вячеслав Санников, Тюменская область стала первой, где был зарегистрирован договор долевого строительства многоквартирных домов с использованием новой схемы финансирования (через эскроу-счета). По итогам 2018 года таких договоров было уже 19.
На рынок новостроек – за компактным и комфортным жильем
Анализ первичного рынка жилья областной столицы представил аналитик Андрей Панасюк. Он не разделил оптимизма начальника строительного Главка по поводу возможности снижения цены «квадрата» на рынке новостроек. Банковское проектное финансирование и расчет с застройщиками «по факту» через эскроу-счета, а также повышение НДС никак не способствует удешевлению долевого строительства. Кроме того, наблюдается снижение объемов предложения на первичном рынке: в 2018 году объем предложения квартир в среднем сократился на 9,76% относительно 2017 года.
Тем не менее, рынок жилья в Тюмени отличается разнообразием – присутствуют объекты с различным сроком ввода в эксплуатацию и номенклатурой квартиры на любой «кошелек». В частности, в 2019 году можно приобрести готовое жилье (чуть более 26% от общего объема предложения), жилье со сроком ввода в текущем году (25%) и ближайшие год-два (почти 49%).
По наблюдениям аналитика, в плане продаж первичный рынок в 2018 году был более активным, чем в 2017-м: в прошлом году совершено сделок больше на 22%, продано «квадратов» – больше на 19%. В пятерку лидеров по реализации жилья вошли такие компании, как ТДСК, ГК «Меридиан», «Брусника», «ЭНКО», «Сибстройсервис» и ГК «ТИС». Большим спросом у покупателей пользовался район «Тюменская слобода». В результате застройщиками было выручено средств почти на 26% больше, чем в 2017 году.
Что касается приоритетов, то на рынок новостроек идут за современным компактным жильем (привлекают эргономичные планировки, энергоэффективные технологии), а если не находят подходящего варианта на первичном рынке – на «вторичке» приобретают квартиры большей площади за те же или меньшие деньги. Структура продаж по типам квартир (по информации Андрея Панасюка) в прошлом году была следующей: квартиры-студии – почти 23%, 1-комнатные – более 38%, 2-комнатные – практически 26% и 3-комнатные квартиры – 12,5%. Эти показатели не слишком отличаются от структуры продаж 2017 года, но цена «квадрата» подросла и в среднем составила 58,5 тыс. рублей.
Четких прогнозов на 2019 год Андрей Панасюк не дал, поскольку январь и февраль – традиционно не являются показательными, да и застройщикам нужна адаптация к новым правилам «долевки». «В принципе наши строители готовы к переходу на эскроу-счета. Думаю, по итогам первого квартала станет более-менее понятно, чего следует ждать нам от первичного рынка жилья в этом году», – резюмировал аналитик.
Не решились дать однозначный прогноз и застройщики. По мнению одних – стоимость квадратного метра вырастет значительно, по мнению других – цены не смогут резко подскочить, так как покупательская способность населения снижена. Ситуация изменится в лучшую для всех сторону, если банки снизят процентные ставки. Есть мнение, что такое может произойти в июле текущего года…
Для комфортной жизни нужно не только жилье…
Что касается «портрета покупателя», то, по мнению Натальи Девятковой, несмотря на все вызовы рынка недвижимости, наши люди при покупке квартиры выбирают не только «крышу над головой», а и комфортную для жизнедеятельности среду. Для этого нужны как социальные объекты, так и объекты торгового и офисного назначения – они в полной мере влияют на формирование рыночной стоимости квадратного метра жилья.
Качественные торговые центры в 2018 году в эксплуатацию в Тюмени не вводились. То, что было построено ранее – свободных площадей практически не имеет. И это, считает Наталья Девяткова, не может не отразиться на строительном рынке в 2019 году: вырастет доля продажи торговых помещений в концептуальных жилых комплексах. Сейчас застройщики предлагают под стрит-ритейл помещения со сроком ввода в 2020-2021 годах.
Одним из трендов на ближайшие годы должно стать увеличение количества сделок на стадии «фундамента», а также рост количества нестандартных операторов, которые зайдут в строящиеся помещения: йога-центры, МФЦ, художественные галереи, студии боевых искусств и пр.
С развитием общественных пространств и внедрением деловых функций в спальные районы, возрастает необходимость строительства там и бизнес-центров. Молодое поколение – более динамичное, предпочитает работать в коворкинг-центрах, снимать офис «на час» или помещение «под ключ» на длительный период. Еще одна тенденция – строительство офиса «под себя» с дальнейшим оформлением права собственности.
И это еще один фронт работ для строительных компаний города и области.
Программа «Новостройка»: перезагрузка
Вопросов, влияющих на формирование конечного продукта для потребителя и развитие рынка недвижимости в целом – хоть отбавляй! И главный вопрос – как в такой непростой ситуации продвигать свой продукт, свой бренд? Один из эффективных способов, по мнению организаторов диалоговой площадки, является грамотное позиционирование компании на рынке, в том числе – участие в программе «Новостройка» телеканала «Тюменское время».
Презентация обновленной программы «Новостройка» завершила заседание Клуба экспертов «Сибинформбюро». В рамках программы предполагается посещение объектов жилищного строительства и строящихся социальных объектов, комментарии экспертов, полезные советы дизайнера или архитектора, сюжеты на актуальные темы. Как утверждают создатели программы, охват одного выпуска – 37 тыс. медиаконтактов.