Драгметаллы, облигации, депозиты, недвижимость... Разбираемся, куда лучше всего вложить деньги частному инвестору для получения более высокой доходности.
НАД ЗЛАТОМ ЧАХНУТЬ?
У самого синего моря, то есть где-то на улице Кораблестроителей, в убитой двушке жил старик со своею старухой. Лишнюю копейку семья откладывала. И свои «гробовые» дед с бабой хранили не под матрасом, куда воры полезут в первую очередь, а под разбитым корытом.
Однажды старик вышел на середину дамбы и закинул невод. Пенсия – сами знаете какая, а есть хочется.
Вернулся невод с одною рыбкой, но не с плотвой, а с золотой. И взмолилась рыбка голосом Ивана Урганта:
– Отпусти ты меня, ветеран трех деноминаций, откуплюсь, чем только пожелаешь!
Прикинул старик, что чистого весу в золотой рыбке всего ничего, есть там особо нечего – на один зуб.
– Ты… это… – сказал дед. – Под разбитым корытом… Сделай… Чтобы зря не лежали. Только в золото не превращай.
Знал дед, что хранить сбережения в драгметалле особого смысла нет. Колдуны наложили на злато-серебро налоговое проклятие: при покупке слитка гражданин платит НДС, который при обратной продаже не возвращается. Таким образом, покупатель уже на стадии сделки теряет 20% вложений, что в принципе лишает слитки инвестиционной привлекательности.
ИНВЕСТИЦИИ В ДРАГМЕТАЛЛЫ
МИНУСЫ
1) Слитки
- Вторичные продажи облагаются НДС
- Высокая маржа у посредников
2) Металлические счета и инвестиционные монеты
- Высокая маржа у посредников
ПЛЮСЫ
- Обычно выгодны при многолетних инвестициях
- Не обесцениваются при революциях
В ЧУЖОМ КАРМАНЕ
Воротился старик ко старухе, рассказал ей великое чудо. Ответ был полон гневного пафоса:
– Дурачина ты, простофиля! Велика радость, что рыбка наши деньги положила в банк на депозит?!
Долго ли, коротко ли, вторая половина объяснила старику, что обычно проценты по депозитам отстают от инфляции. Конечно, не той как бы официальной, которую гордо публикует ЦБ. А от реальной – которую еще называют потребительской. Например, официальная сейчас – под 4%, а к марту будет 5%. А неофициальная уже выше 10%.
То есть денежки пусть и медленней, но всяко тают.
Итак, в следующий раз нашего ветерана трех пенсионных реформ мы снова видим с неводом на дамбе. А вода в заливе уже слегка разыгралась.
Через пень-колоду повторил дедушка приплывшей рыбке бабкины аргументы.
– Мы найдем адекватный ответ, – конкретно сообщила рыбка голосом Сергея Соловьева и скрылась в волнах.
ИНВЕСТИЦИИ В ДЕПОЗИТЫ
МИНУСЫ
- Обычно ставки отстают от инфляции
ПЛЮСЫ
- Суммы до 1,4 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ)
Воротившись под сень убитой двушки, старик узнал, что рыбка перевела все сбережения из депозитов в гособлигации.
Но старуха и на этот раз спасибо не сказала. «Ты – неуч!» – запричитала она. И если отбросить все ругательства, из ее слов понятны главные претензии.
Во-первых, не нужно верить, что практически все облигации приносят более высокую доходность, чем депозиты. Нельзя забывать налоги и комиссии. Во-вторых, вложения в облигации не застрахованы АСВ. А бабушка помнила, как 17 августа 1998 года не какая-то частная фирма, а целое правительство РФ объявило дефолт – то есть отказалось возвращать долги по своим обязательствам.
ИНВЕСТИЦИИ В ОБЛИГАЦИИ
МИНУСЫ
- Вложения не страхуются
ПЛЮСЫ
- Обычно доход выше, чем по вкладам
ЧТО КИРПИЧ ЖИВОТВОРЯЩИЙ ДЕЛАЕТ!
Знакомым маршрутом поковылял старик на дамбу. Помутилось синее море.
– Чего тебе надобно, гражданин в возрасте дожития? – без восторга спросила рыбка, но, выслушав, смягчилась. Закурлыкала златочешуйчатая голосом Максима Галкина: – Сейчас идет реформа жилищного строительства. Старые порядки запрещают, а по новым правилам никто работать толком не умеет. Покупай-ка ты, отставной ударник рыболовного промысла, вторую квартирку. Когда объемы строительства упадут, подскочит спрос, и ты свои квадратные метры выгодно продашь. А пока сдавай приобретенное жилье студентам.
Конечно, дедушка отправился восвояси очень довольный собой. Да не тут-то было. Старуха чуть ли не в патлы ему вцепилась:
– Жильцов пускать? Через мой труп! Натопчут, розетки вывинтят, батарею распилят! А еще потребуют меблировку, стиральную машину, холодильник и вай-фай!
– Но ведь у нас, случись что, актив будет, всегда можно продать, – виновато мямлил старик.
– А на капремонт отчислять Пушкин будет?! – роптала спутница жизни. – Воротись к своему водоплавающему знаку зодиака. Требуй выгодной инвестиции!
ИНВЕСТИЦИИ В НОВОЕ ЖИЛЬЕ
МИНУСЫ
- Риски банкротства застройщика
- Угроза затоваривания рынка в конкретных локациях
- При сдаче в аренду ставки уступают даже депозитам
ПЛЮСЫ
- Приобретенный объект превращается в самостоятельный актив
Я – ПО КОММЕРЧЕСКОЙ ЧАСТИ
В очередной раз, как гаишник на перекрестке, объявился на дамбе наш простофиля.
– Смилуйся, государыня рыбка!.. – захныкал он на мотив «Сами мы не местные».
И рыбка голосом Владимира Познера доходчиво ему объяснила, что недвижимость может приносить и более высокую доходность. Только по статусу это уже будет не жилье.
– Ты вникай, старичок, – мягко стелила рыбка. – Какая тебе разница, можно в апартаментах прописаться или нет? Ты уже не жилец, в том смысле что инвестор. И неважно, что по апартаментам выше налог на имущество и коммунальные платежи тоже. Ты знаешь, какая у них бешеная доходность?
А на следующий день рыбка уже агитировала голосом тети Тани из «Спокойной ночи, малыши»:
– Я сразу поняла, что не нужны тебе апартаменты. Нужно брать коммерческую недвижимость на первом этаже и сдавать под парикмахерскую!
Когда старик вернулся домой, бабка на деньги от аренды магазинных площадей уже наняла охрану. И бойцы не пустили к ней живого свидетеля распада СССР.
Но не сиделось старухе на месте.
Прошел день, и еще пуще забранила она горе-рыболова. А потом – и золотую рыбку:
– Мне нужна доходность двадцать процентов! Пятьдесят процентов! Сто процентов годовых! А эта минога океан попутала! Плавники пообломаю, жабры повыдергиваю, мокрого места не останется!
В общем, решила бабулька самостоятельно инвестировать. Разведала, что есть на свете биткоины, акции «Русала», рынок ФОРЕКС и вклады в микрофинансовые компании…
Ну а конец этой сказки вы и сами знаете. Теперь безропотно сидит старуха у разбитого корыта.
ИНВЕСТИЦИИ В АПАРТАМЕНТЫ И КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
МИНУСЫ
- Более высокая плата за содержание
- Не всегда понятный правовой статус
- Инвестиция требует большей компетенции
- Риски недостроя
ПЛЮСЫ
- Более высокая доходность, чем в жилищном строительстве
Вот что по поводу сказки говорят специалисты
Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум»
– Наиболее популярной стратегией остается покупка первичной квартиры на котловане с последующей продажей в финале строительства. В среднем инвестор может рассчитывать на доходность 8-12% годовых. Однако некоторые девелоперы практикуют демпинг на старте продаж, после чего в течение первых месяцев реализации начинают резко поднимать цены. Если отслеживать старты строительства, то можно найти такой быстро дорожающий проект и вернуть до 50% от начальной суммы вложений.
Вторая модель инвестирования в жилье – арендный бизнес – также актуальна сегодня. Она позволяет генерировать постоянный пассивный доход при сохранении основной массы вложенных средств и ее окупаемости на горизонте восьми-десяти лет.
Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management
– Сильная гостиничная составляющая – это то, что обеспечит доходность собственникам апартаментов. При этом необходимо учитывать, что с 1 июля 2019 года вступит в силу требование о прохождении обязательной классификации всех средств временного размещения. К системе звезд добавляются «ключи», которые получат те объекты, чья гостиничная инфраструктура не соответствует определенным требованиям.
Безусловно, и с «ключами» апартаменты смогут работать и принимать гостей, но стоимость размещения будет уже ниже, чем у гостиниц со звездами. Это значит, что и обеспечить конкурентоспособный уровень доходности будет сложно.
Как показывает практика, по возможности застройщики начинают на ходу менять внутреннее наполнение апартаментов, чтобы сделать объект привлекательным для рынка. Но, безусловно, концепцию проекта лучше подготовить до выхода на строительную площадку.
По данным Hospitality Management, в настоящее время в Санкт-Петербурге реализуется менее 40 проектов апартаментов разных классов.
Игорь Горский, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
– Нельзя всю жизнь рассчитывать на пенсию, надо потихоньку переходить в класс рантье.
Но своим клиентам я запрещаю инвестировать в квартиры. Дело в том, что окупаемость квартиры – 17 лет. Окупаемость же стрит-ритейла – 9-11 лет. Здесь основные драйверы – связь, аптеки, продукты у дома.
В целом же я считаю, что доходность по апартаментам превосходит даже вложения в стрит-ритейл. Мои личные апартаменты окупились за четыре с половиной года. И сейчас альтернативы вложениям в апарт-отели, которая имела бы горизонт в два-три года, я не вижу.