Наш отечественный рынок недвижимости хотя и хочет быть цивилизованным, но пока не может этого сделать. И причин этому много. С одной стороны — депутаты не спешат принимать нужные для рынка недвижимости законы, а с другой — риэлторы, которые помогают людям решить их жилищный вопрос, не особо рьяно исполняют даже те правила, которые установлены Российской гильдией риэлторов. Все это нередко приводит к печальным последствиям. Сделки расторгаются, покупатели порой лишаются купленной недвижимости, а посредники… отделываются легким испугом. О том, как может защитить себя покупатель недвижимости, рассказывает Директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:
— Средство здесь одно – это застраховать свою квартиру и спать спокойно. Лучше на 3 года – срок исковой давности. А в дальнейшем – по ситуации.
— Думаю, что страховка – это крайность. Не все же квартиры такие ужасные в юридическом плане, что их стоит обязательно страховать. Вы лучше расскажите, что же делается на рынке, чтоб люди понимали, когда им нужна страховка, а когда нет.
— Желательно страховать, если с квартирой совершалось более двух сделок. Но риск покупки юридически «проблемной» квартиры увеличивается, если она была получена в результате наследства по завещанию, договору ренты, дарения или, если в отношении квартиры уже были судебные разбирательства. Плюс, если есть решение суда об ограничении или лишении дееспособности кого-нибудь из предыдущих собственников недвижимости.
— Насколько же в настоящее время велик риск расторжения сделок?
— По официальным данным Департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы, ежегодно более 1,5 процента сделок купли-продажи и ренты жилых помещений, ранее совершенных на территории Москвы, расторгаются судами, в нескольких сотнях случаев в отношении них возбуждаются уголовные дела. Объекты коммерческой недвижимости регулярно становятся мишенями рейдерских атак. Профессионалы рынка недвижимости утверждают: практически любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке может быть оспорена и во многих случаях признана недействительной решением суда. По статистике ведущих страховых компаний, в результате проведения экспертизы юридической чистоты права собственности на недвижимое имущество, в 40 % случаев обнаруживаются очевидные обстоятельства, способные повлечь утрату права собственности на недвижимость. В 5 % случаев вероятность реализации страхового риска настолько велика, что страховая компания вынуждена отказываться от принятия риска утраты права собственности на страхование.
Под давлением фактов на эту проблему вынуждены были обратить внимание и сами риелторы. Так, некоторое время назад по инициативе одной крупной корпорации, оказывающей услуги на рынке недвижимости, был проведен тематический круглый стол. И на нем была озвучена любопытная цифра: только за один месяц в Москве было вынесено 27 судебных решений, в результате которых добросовестные приобретатели жилья лишились своих квартир. Причем это были именно добросовестные приобретатели, а сделки, в результате которых они получали квартиры, сами по себе были безупречны. Сложность ситуации заключается в том, что рынку недвижимости в нашей стране уже почти 20 лет и многие квартиры переходили из рук в руки уже по несколько раз. И если в этой цепочке сделок недействительной признают хотя бы одну сделку, этого зачастую оказывается вполне достаточно, чтобы текущий собственник лишился квартиры.
— Я слышал, что немало проблем у людей бывает с долями.
— Благодатной почвой для возникновения юридически «проблемных» квартир является купля-продажа невыделяемых долей в столичных квартирах. Скандалы, регулярно возникающие на этой почве, докатились и до Московской городской думы, послужив одной из тем прошедшего в ней круглого стола под названием «Рейдерские захваты квартир москвичей. Социальные последствия». В заседании круглого стола приняли участие как представители мэрии и правоохранительных органов, так и москвичи, в частности, пострадавшие от деятельности специализирующихся на перепродаже долей риелторских агентств. Между тем в интернете действуют целые сайты, где сотнями предлагаются малые доли московских квартир. Финал рассказанных москвичами историй практически один – меньшая доля квартиры оказывалась в собственности определенной группы лиц, тут же начинавших терроризировать собственников. Новые совладельцы предлагали человеку продать за бесценок его часть квартиры, а в случае отказа угрожали, уничтожали имущество, просто выбрасывали собственника на улицу. Полиция вмешивалась, удаляла из квартиры посторонних лиц. Но, как правило, уже на следующий день все возвращалось на круги своя. В возбуждении уголовного дела о самоуправстве, незаконном проникновении в жилище и порче имущества потерпевшим отказывалось. Ничем не мог помочь им и суд. Представители Главного управления внутренних дел, давая комментарии, указывают, что вселение может быть произведено только при наличии определения суда, в присутствии судебного пристава и участкового милиционера. Зачастую же, те, кто взламывает чужие двери, апеллируют к свидетельству о покупке, регистрации, иногда обманом приглашают представителей МЧС или милицию, показывают паспорт.
— И когда это началось? Вроде как в 90-е годы эта проблема не стояла так остро?
— Согласна, не стояла, но с юридической точки зрения проблема возникла еще в 1994 году с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), часть 1 ст. 247 которого содержала положения о долевой собственности. Это и послужило своеобразным стартом для приобретения долей в массовом порядке, потом они перепродавались и отнимались. В 2006 году проблема приобрела настолько большой масштаб, что Правительство Москвы приняло постановление № 859-ПП, в котором были утверждены правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства. В конце 2007 года Верховный Суд Российской Федерации отменил это постановление, признал его незаконным. Экономическая суть проблемы сводилась к тому, что доли приобретались не только для того, чтобы захватить квартиры, но и для торговли пропиской. В итоге, на малой доле московской квартиры могли оказаться зарегистрированными десятки человек. И за все это расплачивался ничего не подозревающий ответственный квартиросъемщик. При этом преимущественное право покупки для сособственника квартиры, установленное ГК РФ, рейдеры обходили легко, приобретая доли по договорам дарения.
— Но это же нарушение, и его можно оспорить.
— Можно, но…суды по этому вопросу заняли неоднозначную позицию, столичные же власти изначально пытались минимизировать количество сделок, в результате которых пропадали люди. Была выделена группа риска, и все связанные с ней сделки рассматривались в комиссиях при префектурах. Предпринимались попытки вместе с Управлением Федеральной миграционной службы (УФМС) ужесточить правила регистрации и вселения (в случае, когда сособственники не были членами одной семьи или помещение не являлось изолированным). Но прокуратура незамедлительно отменяла такие решения, мотивируя это защитой прав граждан. УФМС, несмотря на «нарушение прав граждан», решило не регистрировать посторонних граждан на долях в несколько квадратных метров. Такая позиция нашла поддержку в Московском городском суде, но на законодательном уровне вопрос остается неурегулированным, что порождает риск возникновения все новых и новых юридически «проблемных» квартир.
— Я понял, что от покупки долей людям лучше отказаться, а купленную квартиру, если она несколько раз меняла собственников, застраховать.
— Сейчас главное, чтобы это поняли покупатели квартир. А то они на покупку квартиры находят миллионы, а сотню тысяч на страховку им жалко. Подумайте, стоит ли на этом экономить. Ну, сохраните вы сотню тысяч, купите на нее мебель, а потом можете потерять миллионы – квартиру, которую приобрели!