Одним из главных критериев оценки загородного объекта считается его расположение. В 2000-х годах, когда еще активно развивался премиальный рынок, земли в определенных локациях стоили баснословно дорого. Самые привлекательные были раскуплены, в том числе застройщиками, которые застраивали ближнее Подмосковье. Постепенно с премиального рынка начало исчезать предложение «участок с подрядом», а самих участков в поселках (которые к настоящему моменту уже жилые) практически не осталось. Встречный тренд — это снижение цен на объекты, что в совокупности с дефицитом земли привело к парадоксальной ситуации: участки под объектами подорожали, в то время как сами дома подешевели. Участки без построек в хороших проектах — единичный продукт, который не только не подешевел, но в некоторых случаях может стоить дороже частного качественного дома, построенного в населенном пункте. Отсюда вытекает проблема ценообразования на сегодняшнем рынке и неуверенность покупателя в том, что он совершает выгодную покупку.
Мы решили посчитать стоимость строительства дома уровня бизнес-класса и сравнить со стоимостью предложений в проектах даже более высокого уровня, чтобы наглядно убедиться в том, насколько выгоднее приобретать готовый дом.
Стоимость коробки В настоящий момент самый распространенный продукт на премиальном рынке — это так называемая «коробка», то есть готовый дом без отделки, куда предстоит вложить еще немало ресурсов для подготовки к ремонту. Рыночная цена такого предложения будет варьироваться вне зависимости от себестоимости (как мы помним, цену дома определяет место), но наша задача понять какова затратная часть на строительство. Поэтому, представим, что нам необходимо построить качественный двухэтажный дом, площадью 300 кв. м уровня бизнес-класса. Расходы на возведение такой постройки — это закупка бетона, кирпича, отделочных материалов, плитки (как правило, клинкерной), черепицы, котельного оборудования и труд рабочих. Все это будет стоить порядка 15 млн рублей, из которых 10 млн уйдет на кирпич с монолитной подушкой, 1 млн на котельное оборудование с установкой и разводкой, 2 млн на деревянные стандартные окна и 1,5 млн на черепицу. Закупив все эти материалы, мы сможем построить теплый контур под отделку (в общей стоимости мы учли работу). Именно таким предложением буквально затоварен рынок и если земля под «коробкой» недостаточно интересна — вы легко найдете аналог по себестоимости.
+ начинка Но мы пойдем дальше и подсчитаем, во сколько нам обойдется отделка. Не станем замахиваться на дорогой эксклюзивный вариант. Пусть это будет самая простая чистовая отделка без претензии, но качественная, о которой дизайнеры часто говорят: «Любой интерьер можно спасти текстилем». Тут мы временно перейдем на подсчеты в евро (потому что по большей части все материалы для строительства производятся в России, а вот ту же сантехнику придется покупать импортную).
Итак, кухня с техникой обойдется нам в 15 тыс.-25 тыс. евро в зависимости от аппетитов (от 1 млн до 1,75 млн рублей) Как правило, в доме представлено минимум три санузла (хотя часто может быть и пять — один в подвальном помещении, другой на мансардном этаже). Самая дорогая ванная комната с санузлом (предположительно родительская, рядом с самой большой спальней) будет стоить от 8 до 12 тыс. евро (от 550 тыс. до 850 тыс. рублей). В нее необходимо покупать и саму ванную, и биде, потребуется больше отделочных материалов лучшего качества (возьмем, к примеру, Villeroy & Boch). Детская и гостевая ванные комнаты будут стоить дешевле — по 5 тыс. евро (350 тыс. рублей). Чтобы положить везде качественные полы понадобятся 3 млн рублей (исходя из стоимости 5 тыс. рублей за метр, умноженные на метраж, с учетом работы). Встроенный свет — 300 тыс. рублей, свет декоративный (люстры, светильники) — 500 тыс.-600 тыс. рублей. Довольно затратная часть — лестница. Оптимальное сочетание материалов: бетон и дерево, а в целом ее исполнение потребует 600 тыс.-800 тыс. рублей. Прикидывая проект дома, мы насчитали как минимум семь дверей (качественных, но без претензии), которые «потянули» на 400 тыс.-500 тыс. рублей.
Важно, что ко всем этим затратам нужно добавить 20-25% — это те средства, которые «съест» процесс перехода от этапа «коробки», собственно, к дому. Эти деньги уйдут на штукатурку, прокладку инженерии, теплых полов, вытяжек, разводку электричества. При этом конечная стоимость будет завесить от многих факторов. Например, экономных хозяев устроит кондиционер, кто-то все-таки предпочтет установить приточно-вытяжную систему, а кто-то решит, что раз живет загородом, ему достаточно будет открывать форточку.
Цена пирожка и продажа… бублика Так или иначе общая стоимость затрат на строительство готового дома с ремонтом без учета стоимости земли составит примерно 25 млн рублей. Важно понимать, что построив дом своей мечты, владельцу лучше бы в нем и жить, поскольку вернуть затраченные на строительство средства на вторичном рынке уже не удастся.
И пусть высокие цены в объявлениях никого не вводят в заблуждение — сегодня продажа возможна только по рыночной цене (причем, если она невысокая, дом уйдет с экспозиции за два-три месяца). Все остальные предложения с высокими ценами продолжают радовать своих владельцев, и понапрасну обнадеживать тех, кто планирует продать свой объект по аналогичной цене.
Для тех, кто не любит готовить… Теперь рассмотрим реальные предложения в поселках премиального класса на первичном рынке. Мы выбрали их по принципу наличия в них участков, которые застройщик продает наряду с домами. Оговоримся, что таких проектов на рынке тоже немного. В поселке «Онегино» можно приобрести готовый дом площадью 360 кв. м под финишную отделку на участке 20 соток (расположенном на опушке леса) всего за 39 млн рублей. Если мы вычтем из этого предложения себестоимость строительства, то получится, что стоимость шикарного участка в жилом знаковом поселке на опушке леса составляет 22 млн рублей (обращаем внимание, что это цена земли под домом). При этом стоимость земли отдельно, в этом же поселке, выше. Если при всем ограниченном предложении высчитать среднее значение, то за сотку участка без постройки придется отдать застройщику 1,6 млн рублей. Умножив эту стоимость на 20 соток, предлагающихся к готовому дому, мы получаем стоимость 32 млн рублей. Таким образом, гипотетическая покупка в «Онегино» участка и дальнейшее строительство дома обойдется в 56,8 млн рублей.
В поселке Millennium Park к продаже предлагаются около 50 участков различной площади. Средняя стоимость участка площадью 20 соток — порядка 30 млн рублей. В этом же поселке можно купить готовый дом, площадью 350 кв. м под отделку на участке 19 соток за 68 млн рублей или дом большей площади — 390 кв. м на участке 15 соток за 40 млн рублей.
В поселке «Ренессанс парк» наряду с готовыми домами представлено порядка 100 участков. В среднем участок 20 соток стоит 34,8 млн рублей. При этом готовый дом под отделку куда большей площади — 580 кв. м на аналогичном участке 20 соток можно приобрести за 60 млн рублей.
Сделав весь этот подсчет, мы вовсе не стремились доказать, что строить самому дом не выгодно и хлопотно. Для большинства наших покупателей это и так очевидно. Скорее мы хотим обратить внимание на то, что готовые дома от застройщика сегодня предлагаются по довольно низким ценам. Такую стоимость девелоперы могут объявить лишь благодаря тому, что и материалы, и сам процесс строительства обходится им дешевле благодаря оптовым закупкам, работам собственных бригад, договоренностям с различными организациями, заинтересованными в проектной работе. И, конечно, стоит учесть, что земли в 2000-х годах застройщик тоже покупал оптом, и в то время они обошлись ему дешевле. Именно по этой причине, готовый дом с землей будет более выгодным предложением для покупателя, чем отдельно участок и самостоятельное строительство.
Для гурманов, без переплаты Теперь, оценив перспективы самостоятельного строительства и покупки готового дома под отделку у застройщика, мы рассмотрим вариант покупки дома под ключ на вторичном рынке. В первую очередь, стоит отметить, что за последние два года, преимущества такого варианта стали очевиднее. Во-первых, вслед за застройщиками частные владельцы стали переводить цены из долларов в рубли и фиксировать курс. Некоторые, оставшись в долларах, предлагают скидки. При этом ремонты и меблировка во многих домах выполнены из высококачественных импортных материалов, привезены из Европы и закупались до скачка доллара по докризисным ценам. Сейчас аналогичные ремонты и мебель будут обходиться владельцу дома в два, а то и в три раза дороже. Кроме того, покупатель готового дома под ключ экономит на времени, получая возможность переехать в новый дом сразу после завершения сделки. Сильно ли будет отличаться цена дома под отделку от застройщика, от цены дома под ключ от частного владельца? Проверим.
Готовый дом с ремонтом и мебелью площадью 252 кв. м на участке 13 соток в «Крекшино» (23 км по Киевскому шоссе) можно купить за 29,7 млн рублей.
Готовый дом под ключ с мебелью площадью 369 кв. м на участке 13 соток в поселке «Чигасово 2» в 27 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе можно купить всего за 38 млн рублей. Готовый под ключ особняк с мебелью площадью 660 кв. м на участке 42 сотки в поселке «Фрунзевец» в 30 км по Киевскому шоссе обойдется всего в 65 млн рублей.
В известном поселке «Успенка 21» (24 км, Рублево-Успенское шоссе) продается готовый под ключ дом площадью 367 кв. м на участке 17,5 соток за 82 млн рублей. Ближе к Москве — всего в 16 км по Новорижскому шоссе можно приобрести готовый дом под ключ с мебелью площадью 450 кв. м на участке 23 сотки за 98,4 млн рублей.
Важно отметить, что в базе компании такие дома появляются часто, правда и вымываются с рынка быстро, учитывая привлекательную цену. Мы же рекомендуем своим клиентам пользоваться моментом и обратить пристальное внимание на такой разношерстный и непредсказуемый вторичный рынок, где сегодня можно заключить сделку века.