По данным Минстроя, в стране более 38 тысяч дольщиков, которые отдали деньги строителям, но квартир так и не увидели. При этом новые случаи обмана происходят крайне редко — усовершенствованный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) крайне осложнил жизнь недобросовестным застройщикам. Чаще встречаются более мелкие обманы, но не менее неприятные: в основном это невыполненные обещания и строительные дефекты.
Щели и плесень вместо «люкса»
Низкое качество отделки квартир в новостройках — одна из самых наболевших проблем на рынке недвижимости. Чаще всего покупатели сталкиваются с кривыми стенами и неровными полами, огромными щелями в оконных и балконных блоках, протеканиями сантехнических стояков, разгерметизацией швов. И за это они заплатили немалые, зачастую заёмные деньги. На форумах и в социальных сетях россияне рассказывают о многочисленных недоделках строителей и уловках, которые они используют, чтобы заставить покупателей доплатить за исправление недостатков или согласиться с тем, что есть.
В 2016 году екатеринбурженка Ольга Кузвесова смогла отсудить у застройщика 800 тысяч рублей за некачественную отделку купленной квартиры. А вот четырём дольщикам из Санкт-Петербурга, которые весной этого года пожаловались в Интернете на щели в окнах ЖК «Я-Романтик», пришлось выдержать серьёзное давление со стороны застройщика, который, не объясняя причин, долго отказывался передавать им ключи от квартир и документы на жилплощадь. Знакомы с этой проблемой и в столичном регионе.
35-летняя Екатерина долго выбирала, какому застройщику довериться. В итоге, соблазнившись на рекламные обещания, остановилась на фирме, которая строила в Подмосковье жилой комплекс «Опалиха О3». Девушку подкупила возможность сразу по завершении строительства въехать в новую квартиру, так как компания их продавала уже с отделкой. Естественно, за ремонт надо было доплатить. Предприимчивый застройщик предлагал на выбор сразу семь видов дизайнерской отделки: от класса «комфорт» до «люкс фьюжн». Стороны заключили договор долевого участия.
«Такого качества ремонта я не ожидала, — впоследствии рассказала она «Парламентской газете». — Всё, что заранее оговаривалось, как уровень «комфорт», на деле оказалось не таким уютным для проживания».
В подъездах грязно, плитка откалывается. В квартире ламинат из-за неровного пола ходил волнами под ногами, текло из сантехники и полотенцесушителя. Екатерина отказалась подписывать акт приёмки квартиры, а застройщик пообещал через месяц устранить недостатки. Однако этого не произошло, и так как зарплата врача более не позволяла Екатерине и выплачивать ипотеку, и платить за съёмную квартиру, она согласилась получить ключи. Теперь она готовится к суду. Говорит, что это дело принципа.
В такой же ситуации оказался и менеджер столичной энергетической компании 47-летний Руслан. Квартиру мужчина приобрёл в апреле 2016 года, заключив с застройщиком договор ДУ. Для оплаты взял кредит в банке. Согласно договору, передача ключей собственникам должна была произойти не позднее сентября 2017 года, однако первый осмотр был 26 октября. От увиденного хозяева потеряли дар речи. В акт приёмки занесли 74 недостатка: промерзание стен, окон, балконной двери, протечки в стояках водоснабжения, которые вызвали появления плесени. «Практически дом не пригоден для проживания», — отмечает возмущённый клиент.
Застройщик назначил вторую приёмку через месяц, однако, по словам Руслана, состояние квартиры стало только хуже. Уплотнять стыки даже не пытались (а на дворе уже зима), протечку так и не устранили, по квартире были разбросаны стройматериалы, рабочие инструменты, всюду лежала грязь.
«Все недостатки, указанные в акте, застройщик проигнорировал, — сокрушается Руслан. — Очень низкая культура труда бригады «отдельщиков». Я не специалист, но сделал бы качественнее, убеждён в этом».
По его словам, в доме есть ситуации и похлеще. Кто-то уже въехал в квартиры, так как более не могут жить на съёмных квартирах. Теперь им приходится разбивать стены, чтобы добраться до протекающих труб, бороться с плесенью. Обманутые клиенты направили в компанию претензии с требованием выплаты компенсаций за несоблюдение сроков передачи ключей. Некоторым пообещали после подписи акта приёмки квартиры перевести деньги на счёт управляющей компании, в счёт оплаты будущих коммунальных платежей. После чего, говорит наш собеседник, дольщиков обманули во второй раз: фирма разослала им официальный ответ, что после подписания клиентами документов, считает свои обязательства выполненными.
В компании-застройщике «Парламентской газете» ответили, что «дома 1.1 и 1.2 в ЖК «Опалиха О3» получили все необходимые заключения о соответствии от Главного управления Государственного строительного надзора Московской области и разрешения на ввод от Минстроя Московской области. Это значит, что дома соответствуют требованиям, установленным законодательством. Что касается дополнительных работ — отделки квартир, действительно, некоторые клиенты столкнулись с недоделками, поэтому им были предложены различные варианты компенсаций в натуральном выражении или в виде услуг управляющих компаний. При этом мы готовы повторно рассмотреть претензии клиентов, если, по их мнению, где-то допущены нарушения их законных прав».
Однако, по словам Руслана, никаких конструктивных предложений по разрешению конфликта застройщик ему так и не предложил. Он нанял юристов и выиграл суд. Вот только отважиться на такой шаг могут не все, чем и пользуется, как правило, недобросовестный застройщик.
Защити себя сам
В конце октября 2017 года в стране начал работу фонд защиты прав дольщиков, который устанавливает единую ставку взноса застройщиков в специальный компенсационный фонд — 1,2 процента от цены каждого договора долевого участия. Деньги из этой кубышки пойдут на решение проблем обманутых дольщиков, но только не тех, о ком говорилось выше.
«Недоделки и недоработки в отделке жилья, построенного по ДДУ, не входят в круг задач созданного компенсационного фонда, — пояснил «Парламентской газете» первый зампред Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Юрий Афонин. — Это проблема в первую очередь гражданско-правовая. Потому что застройщик построил дом, государство его приняло, а условие передачи квартир собственникам — с чистовой или черновой отделкой — прописано в договоре. В случае неисполнения договора граждане имеют право на решение вопроса в судебном порядке и рассчитывать на компенсации от застройщика».
Как отметил парламентарий, с некачественным жильём может сталкиваться и гражданин, купивший квартиру по ипотеке или обычным способом. Существуют юридические компании, которые специализируются на этом, и за последние годы накоплена большая судебная практика.
«Правда в 80 процентах случаев эта проблема решается в досудебном порядке, — отмечает депутат. — Добросовестному застройщику нет никакой необходимости, потратив сотни миллионов рублей на постройку объекта, не вложить ещё миллион, чтобы устранить недостатки и быстрее запустить дом в эксплуатацию. Многие компании стремятся побыстрее передать квартиры, чтобы не нести бремя перед ресурсоснабжающими организациями».
Необходимо понимать, что подписывая акт приёмки, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены на должном качественном уровне, и он не имеет к строителям никаких претензий. Как рассказал председатель общественной организации Жилстройконтроль Константин Иванов, если при этом гражданин, устав жить в разрухе, сам решит что-то отремонтировать в квартире, то он автоматически лишится гарантии на жильё от застройщика.
Действующее законодательство даёт право дольщику потребовать от застройщика полного устранения всех выявленных дефектов строительства, уменьшения цены договора и оплату ремонтных работ. Если строители не выполнят работы по устранению своего брака в срок, установленный дольщиком, последний имеет право потребовать с них пеню в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.
По словам главы Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, тем, кто купил квартиры с браком, нужно обращаться в суд за устранением недоделок и возмещением морального вреда.
«Нужно обращаться в прокуратуру и суд, — подчеркнула она. — Существует пятилетний срок предъявления претензий к застройщику, который должен быть указан в договоре».
Однако, считает депутат, проблема несколько шире, чем кажется. Протекающий дом с кучей недоделок не должен получать разрешение на ввод в эксплуатацию, однако такое сегодня происходит.
«Процедуру приёмки упростили до того, что достаточно одного представителя стройнадзора, который и «подмахивает» эти бумажки, — пояснила Галина Хованская. — Должна быть полноценная комиссия, где присутствуют представители всех «ресурсников»: по газу, по воде, по электроэнергии. Чтобы дом можно было нормально эксплуатировать. Процедуру, да, упростили, но никто не отменял комиссии».
P.S. Пока материал статьи готовился к публикации, жители обоих проблемных корпусов ЖК «Опалиха О3» подготовили коллективную претензию застройщику о несоответствии изначально заявленному статусу «клубного дома» всего того, что они в итоге получили. Покупатели квартир считают, что застройщик ввёл их в заблуждение недостоверной рекламой. И если фирма вновь останется глуха к своим клиентам, материалы будут переданы в суд.