Многие считают, что ни одна сделка с недвижимостью не может обойтись без нотариуса, хотя на самом деле это далеко не так.
То, что обязательно должна пройти сделка с недвижимостью, – это регистрация в Росреестре, когда в Единый государственный реестр прав вносится запись о смене собственника недвижимости, установлении или снятии залога на имущество и т.п.
Что же касается нотариуса, то, по сути, он во многом дублирует функции Росреестра в плане юридической экспертизы сделки: проверяет дееспособность сторон, устанавливает законность содержания сделки.
Поэтому по общему правилу обращение к нотариусу не является обязательным: стороны могут ограничиться простой письменной формой сделки с недвижимостью и сразу направить ее на регистрацию в Росреестр.
Но есть исчерпывающий перечень случаев, которые предусмотрены в законе, когда к нотариусу обратиться придется – иначе сделка будет недействительной.
Итак, нотариальное удостоверение является обязательным для следующих сделок:
1) Сделки, направленные на распоряжение недвижимостью, которая в определенной доле либо полностью принадлежит несовершеннолетнему ребенку, либо лицу, которое достигло 18 лет, но состоит под опекой или попечительством.
Сюда относятся такие сделки, как: дарение, купля-продажа, мена, передача под выплату ренты или под залог.
Помимо того, что обязательно требуется заверить такую сделку у нотариуса, предварительно следует получить разрешение органа опеки на распоряжение имуществом неполностью дееспособного гражданина.
О возможных опасностях, которые связаны с этим, рассказывалось здесь.
2) Сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимость.
Любые сделки, которые влекут передачу доли третьим лицам (продажа, мена, дарение), обязательно должны быть заверены нотариусом.
Это правило распространяется и на те случаи, когда все дольщики по одному договору продают свои доли одному покупателю.
3) Договоры о передаче недвижимости под выплату ренты (в т.ч. под обеспечение пожизненного ухода и содержания) подлежит обязательному заверению у нотариуса.
4) Все сделки с недвижимостью, если хотя бы одна сторона не может лично явиться в Росреестр и подать заявление на регистрацию, а вместо этого направляет документы почтой.
Не имея возможности в таком случае лично убедиться в свободе волеизъявления лица на заключение сделки, Росреестр передоверяет это нотариусу и принимает к регистрации только заверенный им договор,
5) Соглашения между супругами о разделе совместно нажитого имущества, а также брачный договор.
Такие сделки являются обязательными основаниями для Росреестра, чтобы зарегистрировать долевую или единоличную собственность на недвижимость, которая была разделена подобными сделками.
6) Все сделки, которые влекут перемену стороны или изменение каких-то условий в другой сделке, прошедшей нотариальное удостоверение.
Например, часто встречается переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве, когда таким образом совершается перепродажа или дарение еще не построенной квартиры.
Если первоначальная сделка была заверена нотариусом, то и все последующие, основанные на ней соглашения, также подлежат нотариальному удостоверению.
7) Нотариально должны быть заверены доверенности:
- на заключение нотариальных сделок,
- на подачу документов в Росреестр для регистрации сделки с недвижимостью.
8) Завещание подлежит обязательному нотариальному заверению, а также вся процедура вступления в наследство проходит исключительно через нотариуса.
Таким образом, все остальные сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения: достаточно составить простой письменный договор, который Росреестр так же обязан принять к регистрации, как и нотариальную сделку.