14 декабря 2016 года состоялась пресс-конференция на тему «2016 год на рынке недвижимости. Итоги. Прогнозы», организованная еженедельником и сайтом «Полезная площадь». Аналитик, застройщики, риэлтор, представитель банка обсудили ситуацию на рынке жилья Нижнего Новгород, подвели итоги 2016 года и поделились планами на будущее.
Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева отметила, что население Нижнего Новгорода по-прежнему сокращается, а это вносит свои коррективы в формирование спроса на рынке недвижимости. Так, по данным Нижегородстата, население мегаполиса по состоянию на начало 2016 года составило 1 266 871 человек. Естественная убыль по сравнению с началом 2015 годом составила 860 человек. Важно, что миграционный поток остается незначительным. При этом развитие рынка жилой недвижимости идет за счет улучшения гражданами своих жилищных условий. Сейчас, по данным той же статистики, на каждого горожанина приходится 24,6 кв. м жилья.
Еще одной из цифр, озвученных Татьяной Романчевой, стала ситуация по расселению аварийных домов. По ее словам, в 2016 году администрация города планировал расселить 27 аварийных домов. В планах 2017 года эта цифра намного скромнее – всего 9 домов.
– После кризисного 2008 года с 2009 и до 2012 года наблюдалось снижение ввода жилья, – пояснила Татьяна Романчева. – А 2012 год стал самым значительным по росту цен. Очевидно, что сейчас мы подошли к аналогичной «яме». Приведу конкретные данные. В 2016 году планировалось сдать 598 тыс. кв. м жилья в Нижнем Новгороде, в том числе ИЖС. Сейчас, по итогам 11 месяцев, сдано 309,075 кв.м. Из них многоквартирных жилых домов 264 400 тыс. кв. м, а индивидуального жилья – 44,675 кв. м. По нашим прогнозам план по сдаче жилья в этом году не будет выполнен. Отставание по Нижнему Новгороду составит порядка 32%.
По мнению аналитика, это нормальное развитие ситуации в кризисный период, поскольку снижение объемов ввода жилья и есть первый признак кризиса. Конечно, такая ситуация не является радостной для строительной отрасли. Но, при снижении платежеспособного спроса, этот условный дефицит уравновешивает рынок.
– Сказать, что рынок встал, я не могу, – поделилась Татьяна Романчева. – Не прогнозирую этого и на следующий год. На первичном рынке города по данным администрации сейчас идет строительство 75 многоквартирных жилых домов (69% из них – эконом-класса). Самое большое количество новостроек в Нижегородском районе (21 дом), меньше всего в Канавинском районе (4 дома). При этом в 3 квартале 2016 года предложение на первичном рынке было в 107 домах в строящихся и сданных домах, где продаются квартиры от застройщика, – обратите внимание на разницу, – подчеркнула Татьяна Романчева. – Из них 56 объектов в нагорной, а 51 в заречной части Нижнего.
Нижегородцы не покупают парковочные места
– По нормативам все новые дома должны быть обеспечены парковочными местами. По социальным нормам парковочный коэффициент составляет 0,7 от количества квартир в доме. Иными словами, на 100 квартир 70 машиномест. Причем это минимальное количество. Плюс еще 25% гостевых парковок. Получается, что даже в доме эконом-класса число парковочных мест может превышать количество квартир. А в домах точечной застройки, застройщики вынуждены делать подземный паркинг, что значительно дороже. Но вот продавать эти парковочные места, особенно в сегменте эконом-класса, и особенно в заречной части города практически невозможно – дорого, – сделала вывод Татьяна Романчева. – Посудите сами. Себестоимость парковки составляет порядка 550-600 тыс. руб. Примерно такова стоимость и самого автомобиля жителя дома эконом-класса! Поэтому парковки часто реализуются ниже себестоимости, а иногда вручаются как подарок. Тем более, что сейчас парковку надо регистрировать как объект недвижимости, оформлять все документы, а после еще и платить налог. Не случайно поэтому, если речь идет о домах эконом-класса, мы рекомендуем строить наземную парковку, как самый недорогой вариант. Для сравнения: в бизнес-классе продается порядка 30 % подземных парковочных мест. Всего. Если говорить о других типах жилья, то в проектах элит-класса рассчитываются два парковочных места на семью, класса премиум – одно. Стоимость жилья По словам аналитика, жилье эконом-класса в Нижнем Новгороде находится в ценовой вилке 55-65 тыс. руб. за кв.м. Это достаточно высокая стоимость для нашего города. По состоянию на 3 квартал 2016 г. средняя стоимость квадратного метра жилья в эконом-классе составила 61 917 руб. за кв.м, бизнес-класса – 79 137, премиум – 91420 руб., элит – 103300 руб.
– Дома элит-класса в Нижнем Новгороде не всегда полностью соответствуют требованиям классификации. В частности, не соблюдается такой принцип элитности, как однородная среда. Элитка в Нижнем может соседствовать со старыми панельными и ветхими деревянными домами, – уточнила Татьяна Романчева. Также она подчеркнула, что иногда, для стимулирования продаж, для оправдания стоимости застройщик идет на повышение класса жилья при экспозиции его на рынке. Такие примеры в Нижнем Новгороде есть.
Обвала не будет Обвала цен на недвижимость в следующем году не будет. Причина проста – рынок слишком инертный – уверена Татьяна Романчева.
– Сейчас в сегменте эконом-класса в новостройках мы наблюдаем даже небольшой рост цены: он составляет 2%. Причина очевидна: себестоимость строительства не падает, а застройщик не может строить себе в убыток. Кстати, для справки: себестоимость строительства в Нижегородском регионе по-прежнему самая большая в ПФО.
– В премиум и элит-классе стоимость квадратного метра не зависит от количества комнат – это константа. В эконом-классе такая зависимость присутствует, а дельта составляет до 10%. Сейчас в этом сегменте однокомнатная квартира по стоимости квадратного метра дороже двухкомнатной на 5,5%, а трехкомнатная дешевле двухкомнатной на 5%. В бизнес-классе упомянутая разница также существует, но она чуть больше. Вот почему при сравнении объектов в расчет берутся «двушки» – пояснила Татьяна Романчева.
Для жилой недвижимости премиум и элит-классов стоимость квадратного метра одинакова для квартир с любым количеством комнат, средняя стоимость составляет 87 732 руб. и 108 143 руб. за кв.м соответственно.
В эконом классе 1-комнатные квартиры дороже 2-комнатных квартир на 5,5 %, а 3-комнатные квартиры дешевле 2-комнатных квартир на 5%.
В бизнес-классе 1-комнатные квартиры дороже 2-комнатных квартир на 7,9 %, а 3-комнатные квартиры дешевле 2-комнатных квартир на 5,8%.
«Вторичка» подешевела на 8% Объем предложений в сегменте вторичного жилья Нижнего Новгорода, если сравнивать 3 квартал текущего и прошлого годов, уменьшился. Однако он возрос по сравнению с показателями 2 квартала текущего года. А вот средняя стоимость квадратного метра составила 63555 руб. за кв. м (на первичном рынке – 63219 руб. за кв.м).
– Разница в стоимости нового жилья и квартир на вторичном рынке составляет 0,5%. Напомню, что в прошлые годы «вторичка» была дороже «первички» во всех регионах, кроме северных районов, как минимум, на 10%. Еще совсем недавно данная разница составляла 5%. Как правило, застройщики быстро реагируют на кризисы, проявляя гибкость при ценообразовании, устраивая всевозможные акции и распродажи. «Вторичка» всегда была более инертна в силу того, что здесь каждый продавец ориентируется не столько на ситуацию на рынке, сколько на те задачи, которые ему надо решить с помощью продажи имеющегося жилья.
В 2016 году четко обозначилась новая тенденция: большинство покупателей предпочитают новостройки. Во многом это связано с уменьшением рисков при их покупке, чему способствовал 214 ФЗ. Как следствие, мы видим, что цены на «вторичку» пошли вниз и сравнялись с новостройками. В частности, однокомнатные квартиры упали в цене по отношению к 3 кварталу 2015 года почти на 7%, двухкомнатные и трехкомнатные – на 8%.
Прогнозы на 2017 год от Татьяны Романчевой На первичном рынке произойдет снижение темпов ввода жилья примерно на 7-10%. Уменьшится количества проектов, выходящих на рынок. Рост цен на первичное жилье прогнозируется в пределах 4-5% (уровень инфляции).
Среди застройщиков на рынке останутся те, у кого есть собственные средства на строительство. Возрастут риски появления недостроев.
Вторичный рынок. В силу большой инертности цены упадут на 7-8%, как и в 2016 году. При этом малоликвидное жилье подешевеет больше. Сделки станут сложными по своей структуре – будет много так называемых цепочек. Бурными темпами будет развиваться рынок аренды жилья. Очень многое завит от того, что будет с ипотекой. Сейчас ставки снижаются, но одновременно ужесточаются требования к заемщикам, что снижает доступность ипотечных кредитов.
Совет от Татьяны Романчевой – Откладывать решение жилищного вопроса не стоит, поскольку большинство нижегородцев уже имеют жилье и желают улучшить свои жилищные условия, – посоветовала Татьяна Романчева. - Следовательно, основная часть их средств на приобретение квартиры находится не в банке, даже если необходима доплата, а «заложена» в имеющихся квадратных метрах.