Напомню, что Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» существенно изменил положения в области долевого строительства. Помимо прочего, такие изменения коснулись и содержания договора долевого участия (ДДУ).
Статья 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон 214-ФЗ) содержит описание договора долевого участия. Внесены изменения в части содержания договора долевого участия, а также технические формальности относительно особенностей осуществления государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования.
(!) Законодателем императивно указано, что при отсутствии обязательных условий, предусмотренных ст. 4 Закона 214-ФЗ, в договоре долевого участия, такой договор считается незаключённым.
Какие положения должен содержать договор долевого участия
1) Определение подлежащего передаче объекта долевого строительства.
Объект долевого участия определяется в соответствии с проектной документацией застройщика.
В том числе объект долевого участия отображается на плане в графической форме (схема или чертеж), в соответствии с которой можно установить:
– местоположение объекта долевого участия,
– общую площадь объекта долевого участия,
– количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, а также площади частей нежилого помещения,
– расположение по отношению друг к другу частей помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас),
– местоположение объекта долевого строительства на этаже строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В договоре долевого участия должны быть отражены сведения об основных характеристиках многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в котором располагается объект долевого участия, а именно:
– о виде и назначении объекта недвижимости, – об этажности,
– общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
– о материале наружных стен и поэтажных перекрытий,
– классе энергоэффективности и сейсмостойкости.
2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
3) Цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
4) Гарантийный срок на объект долевого строительства.
Напомню, что гарантийный срок на объекты капитального строительства не может составлять меньше 5 лет.
5) Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
На текущий момент в качество способов исполнения обязательства застройщика по ДДУ могут использоваться:
(!) В качестве обеспечения передачи объекта долевого строительства:
– поручительство банка;
– страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче помещения;
(!) В качестве обеспечения возврата денежных средств дольщика, а также уплаты ему процентов и возмещения убытков, установлен залог земельного участка, предоставленный под строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в котором расположен объект долевого участия, а также залог права его аренды или субаренды.
(!) В качестве меры дополнительной ответственности Застройщика, в случае если в отношении него введена процедура банкротства, предусмотрено создание Компенсационного фонда, который формируется за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. N 1310 «О защите прав граждан – участников долевого строительства» создается некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Основная цель деятельности этой организации – защита прав, законных интересов и имущества дольщиков, путем формирования компенсационного фонда. Застройщики осуществляют обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с 1 января 2017 г. в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком зарегистрирован после 1 января 2017г.
Обязательные отчисления (взносы) уплачиваются Застройщиком в компенсационный фонд в размере одного процента планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.
Важно понимать, что все сведения, включённые застройщиком в договор долевого участия должные соответствовать проектной декларации на момент заключения договора, в противном случае такой договор может быть признан недействительным по иску участника долевого строительства.
Кроме того, согласно ст. 31 Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должен быть размещен проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров.