Активизация покупателей пока не приводит к росту цен на квартиры
Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Август 16 К июл 16
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 2 660 пункт. -0,7% Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -0,1 %/мес. -1,6% Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 3,9 б.деп. -1,4 б.д.
Лето московский рынок недвижимости завершает в приподнятом настроении. Несмотря на сезон отпусков, активность покупателей последние месяцы оставалась существенно выше, чем годом ранее, что позволило большинству застройщиков выполнить планы по продажам и заявить о повышении цен с осени. Очевидно, что и на вторичный рынок с приходом осени вернутся квартиры, владельцы которых рассчитывают на продажу по максимальной планке, что слегка приподнимет средний уровень цен. Однако вопрос состоит в том, примет ли рынок подобные попытки повышения ценников и оправдает ли осень возлагаемые на нее ожидания?
Несмотря на не характерную для лета активность, цены на московские квартиры пока не демонстрируют тенденций к росту. По данным аналитического центра www.irn.ru, и в рублевом, и в долларовом выражении средняя стоимость квадратного метра топчется на месте в течение всего лета. В рублях это «коридор» 170-175 тысяч за метр, в долларовом выражении – 2.600$-2.700$. То есть впервые за многолетнюю историю московского рынка недвижимости активизация покупателей не приводит к росту цен.
Причины это явления хорошо понятны. Активизация покупателей имеет место благодаря существенном демпингу и характерна только для тех сегментов, где продавцы готовы идти на существенное снижение цен. И на первичном, и на вторичном рынках заявленные ценники сейчас примерно на 10% ниже, чем были годом ранее. Еще 10% можно добавить на основе скидок и торга, характерных сейчас для основной массы сделок. Более того, в новостройках за последние 2 года имеет место ощутимое снижение площадей квартир, причем во всех сегментах, что снижает конечную цену покупки еще сильнее.
С другой стороны, минувший год позволил потенциальным покупателям жилья прирастить сбережения больше обычного. После резкого повышения ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года в начале 2015 банки начали предлагать населению выгодные депозиты. Даже в банках первого эшелона доходность достигала 15% годовых, а в некоторых небольших банках – 20%. Наибольший процент по депозитам был достигнут к весне 2015 года, но уже к лету ставки поползли вниз.
Примечательно, что все выгодные депозиты были годовые, а вклады сроком на 2 и более лет предлагались уже под более низкий процент. Соответственно, средства, размещенные под наиболее высокий процент сроком на 1 год в первой половине 2015 года, вернулись владельцам с прибылью в первом полугодии 2016 года. А владельцы валютных сбережений получили возможность конвертировать свои средства обратно в рубли по наиболее выгодному курсу под 80 рублей за доллар тоже в начале 2016 года.
Таким образом, повышенная активность покупателей в этом году объясняется падением почти на треть эффективных цен на недвижимость (разности между финансовыми возможностями покупателей и реальным уровнем цен). На 10% снизились заявленные ценники, еще 10% добавили скидки и торг и еще на 10-12-15% выросли сбережения за счет выгодных депозитов начала 2015 года. Это сократило разрыв между уровнем цен на квартиры и финансовыми возможностями покупателей суммарно на 30-35%, из-за чего части потенциальных покупателей стало хватать на покупку.
Но вопрос состоит в том, насколько велика емкость этого спроса? И когда он иссякнет, а для поддержания прежних объемов продаж потребуется снижать ценник еще больше, чтобы выйти на новых покупателей, которым пока все еще не хватает на покупку?
Аналитический центр IRN.RU недавно проанализировал структуру депозитов всех российских вкладчиков. Вывод получается очень интересный – несмотря на огромную сумму, хранящуюся на депозитах, основная ее часть принадлежит менее чем 1% населения. Это те люди, которые не только давно уже решили свой квартирный вопрос, но и успели накупить в лучшие годы еще несколько инвестиционных квартир про запас. А у обычных людей, которым нужно жилье, денег нет и подъемный для них бюджет – это 3-5 млн. за квартиру, причем с использованием ипотеки. Подробнее об этом исследовании можно прочитать в статье «Хватит ли банковских депозитов на покупку жилья?».
Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Авг16 Июл16
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 183 -0,7% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 301 -1,2% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 513 -0,6% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 401 -1,9% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 2 982 -1,9% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 446 +1,7%
Все панельные и блочные дома 2 332 -0,9% Все монолитные и кирпичные дома 2 943 -0,5%
Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Авг16 Июл16
Однокомнатные квартиры 2 518 -1,1% Двухкомнатные квартиры 2 523 -1,0% Трехкомнатные квартиры 2 552 -0,7% Многокомнатные квартиры 3 209 +1,2%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Авг16 Июл16
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 4 915 +2,3% Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 1 824 -1,4% Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.69 +3,8%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Динамика цен по типам домов и по географии получилась в августе разнонаправленной и отражает иррациональность рынка, которая все еще продолжает сохраняться. Все типовые сегменты немного сползли вниз, в пределах 1-2% процентов. Это все панельные дома, а также старый кирпич, 1-2-3 комнатные квартиры. При этом плюс демонстрируют современные монолитно-кирпичные дома и многокомнатные квартиры, то есть тот самый сегмент дорогого жилья, который в нынешних условиях почти не продается, что не мешает владельцам таких квартир продолжать повышать ценники, несмотря ни на что, демонстрируя «виртуальный» рост. При этом если величина торга и скидок на типовые квартиры составляет в среднем 10%, то в дорогом сегменте это может быть и 30%, и 50% от заявленных цен, поэтому устойчивость по цене в данном сегменте не более, чем иллюзия.
Аналогичная картина отражается и в динамике цен по районам и округам Москвы. Плюс соответствует тем локациям, где больше всего расположено дорогого жилья – это центр и все большинство западных направлений. В минусе – весь восток и районы за МКАД.
Наблюдаемая картина очень напоминает конец 2014 года. Приняв временную активизацию спроса за долгосрочную тенденцию, многие продавцы начали повышать цены, но столкнулись с тем, что уже в начале 2015 года рынок наглухо встал и лишь льготная ипотека и постепенная стабилизация геополитической обстановки позволили с трудом снова раскачать спрос, что и вылилось в нормализацию покупательской активности в этом году.
Повторение этой ошибки и очередные попытки начать повышать цены, скорее всего, приведут к развитию на рынке новой стагнации, как было в 2015 году, что потребует пойти на еще большие скидки и глубину торга, чтобы нормализовать ситуацию. А в выигрыше окажутся те, кто вместо игры на повышение смогут сейчас продать больше, пока спрос остается активным.