В первом квартале 2017 года никаких потрясений на рынке жилой недвижимости России не было – несмотря на окончание программы субсидирования ипотеки, поддерживавшей спрос на квартиры на должном уровне. Ждут ли нас большие жилищные перемены весной? Что будет с ценами на квадратные метры, как изменятся ипотечные ставки и условия кредитования?
Своими прогнозами с «Домом» поделились эксперты рынка недвижимости.
Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК «САПСАН»: Цены на столичном рынке первичной недвижимости в среднем останутся на текущем уровне, но в наиболее перспективных проектах может наблюдаться рост в пределах двух-четырех процентов. Спрос на ипотеку, скорее всего, будет расти, подтягивая общий уровень спроса, так как половина сделок в сегменте эконом-комфорт осуществляется с привлечением ипотеки. Во многом спрос на ипотечные программы будет зависеть от продолжения Центробанком цикла уменьшения ключевой ставки. Однако, если на предстоящих заседаниях банка в апреле и июне будет принято решение о дальнейшем снижении ставки, это может несколько сдержать спрос на ипотеку до тех пор, пока этот цикл снижения не будет остановлен, так как затяжное падение обычно формирует отложенный спрос.
Директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анна Борисова: Рынок ипотечного кредитования взорвался! С ипотечными продуктами на него вышли не только те банки, которые ранее работали в рамках программы господдержки, но и те, которые с этой программой связаны не были. Такого широко ассортимента, как сегодня, рынок не видел давно. Ассортимент ипотечных продуктов настолько широк, что предложение можно найти абсолютно для каждого покупателя, на любой вкус и цвет. На рынок вышли такие продукты, как ипотечные каникулы, ипотечный лизинг, а также множество предложений ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом. Банки научились одобрять клиентов с плохой кредитной историей, расшифровывая причину негатива и в результате кредитуя таких клиентов. Также нельзя не отметить развитие высоких технологий, инноваций, которые ворвались на рынок ипотечного кредитования, однако это отдельная тема. Глядя на все это, можно смело говорить о том, что второй квартал 2017 года будет весьма интересным, динамичным и инновационным периодом.
Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group: В сегменте комфорт-класса, по нашим прогнозам, во втором квартале произойдет ощутимая активизация спроса. В начале года покупателями руководило настроение «подождать». Кто-то объяснял его расчетом на более лояльную ипотеку, клиенты со счетами в валюте — ожиданиями на рост курса, но по большому счету оно объяснимо размеренной рыночной ситуацией. Люди не стали меньше хотеть — недвижимость их по-прежнему интересует. Просто процесс принятия решения удлинился. Для реализации отложенного спроса достаточно одного импульса. Таким «решающим аргументом» может стать, например, ипотека: все-таки на данный момент ставку в 10,4 процента можно получить лишь в двух банках. И даже если внешнего импульса не будет, те, кто сегодня в шаге от сделки, в какой-то момент не выдержат. Ждать, когда ты уже определился с выбором, очень тяжело. Ты видишь, что время идет, условия возможно станут лучше, а возможно нет, и рынок рынком, а ситуация на конкретном объекте меняется: выбор квартир сокращается, цены по мере строительной готовности растут. На мой взгляд, сегодня отложенный спрос уже достиг критической массы.
Директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой» Алексей Харитонов: Скорее всего, серьезных изменений не произойдет, и нас ждет стабильность в ценах, возможно — их сдержанный рост — на уровне трех процентов. Рынок уже затоварен, но при этом стройки идут довольно активно — в итоге образовалась довольно новая для рынка ниша предложения: квартиры в готовой новостройке. Естественно, увеличивается срок экспозиции таких объектов, а также меньше совершается сделок на начальных этапах строительства ввиду падения доверия у покупателей к отрасли в целом. В итоге покупатели, у которых, кстати и так уже наблюдается явное падение покупательской способности, сидят и ждут пока новостройка как минимум покажется из-за забора... Ипотечные ставки при этом стремятся вниз — это вообще основной тренд последнего полугодия. Ждем ставок ниже 10,5 процента в первом полугодии и ниже 10 процентов во втором.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: Первый квартал на рынке новостроек Москвы уже оказался достаточно активным с точки зрения выхода новых проектов и роста предложения: так, в массовом сегменте открылись продажи в новых проектах и новых корпусах — по сравнению с декабрем 2016-го рост площадей на экспозиции увеличился более чем на 10 процентов. Во втором квартале, скорее всего, резких изменений не произойдет. Если банки еще немного скорректируют ставки по ипотеке, это поддержит покупательский спрос на текущем уровне.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: В первом квартале 2017 года внятной динамики на рынке не сформировалось. На вторичном рынке цены предложения остаются стабильными на протяжении последних полутора лет. Несколько снизился срок экспозиции квартир (с пяти-шести месяцев в прошлом году до 3,5-4 месяцев), также продавцы стали менее активно торговаться (средняя величина дисконта — менее пяти процентов). Тем не менее, высокая конкуренция за покупателя со стороны новостроек, продолжающееся снижение реальных доходов населения не позволят вторичному рынку развернуться в сторону роста цен. На рынке новостроек продолжается тренд второй половины 2016 года: предложение остается на стабильно высоких уровнях, средние цены квадратного метра продолжают медленно снижаться (за счет вывода предложения на котловане). Рост цен в прошлом году пытались разогнать словесными интервенциями, но пока безуспешно. Рынку по-прежнему грозит затоваривание. Анонс программы сноса столичных пятиэтажек будет основным информационным фоном на протяжении всего года.
Дмитрий Борисов, основатель онлайн-платформы заказа дизайн-проектов ReRooms: Покупателю сейчас есть из чего выбрать, при этом меняется и формат процесса выбора. Можно увидеть будущую квартиру в новостройке после перепланировки и ремонта не только в эскизах дизайнеров, но и в виртуальной реальности. Если раньше покупатели опасались новостроек как того, чего еще нет, и могли только примерно представлять себе пугающий объем будущих расходов по ремонту и обустройству, то теперь, благодаря новым технологиям, можно увидеть максимально реалистичный завершенный интерьер, вид из окон квартиры или от подъезда. Стоимость ремонта, мебели, бытовой техники девелоперы в партнерстве с банками научились включать в ипотечную программу. Если цена стиля жизни устраивает покупателя, то устоять перед ипотечным планом и привлекательными картинками будущего жилища будет труднее.
Директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова: Во втором квартале мы ожидаем плавного повышения цен в проектах, где стадия строительства близится к завершению — тем, кто рассчитывает приобрести жилье с переездом в 2017-2018 годах, следует поторопиться с покупкой, чтобы зафиксировать текущую стоимость. В то же время, на рынке в начале квартала начнется реализация новых объектов, где стартовые цены будут максимально привлекательными для покупателя, то есть «среднего по больнице» изменения стоимости квадратного метра не произойдет. Банки продолжат радовать покупателей клиентоориентированностью. Серьезных скидок во втором квартале ждать не приходится.
Любельская Марина, заместитель генерального директора концерна «КРОСТ»: Отмена госсубсидирования по ипотеке кардинально не повлияла на рынок, хотя опасения такие были. В первой половине марта отмечена тенденция к росту спроса. Количество сделок за полмесяца превысило показатели первой половины февраля. Застройщиками предлагаются выгодные условия, чтобы привлечь покупательский интерес.
Арсланов Рустам, директор по продажам ГК «Гранель»: Большое количество новых проектов, вышедших на рынок Москвы, немного уменьшило покупательский спрос на рынке новостроек Подмосковья, в то время как там продолжают появляться новые интересные проекты. Тем не менее, отток покупателей из Подмосковья в столицу, скорее всего, будет происходить и в ближайшие полгода. Можно отметить и стабилизацию ситуации на рынке ипотечного кредитования после отмены господдержки и увеличения спроса на ипотечные продукты. Ставки по кредитам сегодня стали в некоторых банках даже ниже, чем в период действия государственного субсидирования. Мы считаем, что большинство крупных банков еще поработают над условиями кредитования, сделают их более лояльными, снизят ставки и требования.
Заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко: Конкуренция заставляет девелоперов выводить на рынок новые жилые комплексы с дисконтом к среднерыночным ценам, а также с минимальными бюджетами покупки. Сегодня в Москве можно приобрести квартиру за 3–3,5 миллиона рублей, а апартаменты за 2,5–3 миллиона рублей. При этом покупатель продолжает оставаться разборчивым. Рост объема предложения, рост конкуренции за покупателя стимулируют застройщиков к повышению качества жилых комплексов, включению в проект разного рода дополнительных «фишек». Еще заметнее тенденция выражена в пригородных ЖК, которые теперь конкурируют не только между собой, но и с Москвой. Можно также отметить увеличение объема предложения с отделкой (как в Москве, так и в пригородах) — за последний год доля проектов, где отделка предусмотрена либо в обязательном порядке, либо опционально, выросла как минимум вдвое.
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: В таких крупных мегаполисах, как Москва и Петербург, начала набирать обороты тенденция глубокого затоваривания рынка переуступок. Много квартир было продано как инвестиционно привлекательных для последующей перепродажи на стадии высокой готовности дома. Также у многих людей, купивших квартиры на нулевой стадии строительства два года назад, изменились планы. В итоге, в домах на стадии, близкой к сдаче, выставляется много объектов по переуступке. А спроса на этом рынке практически нет. На рынке есть два типа покупателей: одни хотят въехать и жить и им нужны готовые квартиры с отделкой и ключами; второй тип — люди, которые покупают на будущее дешевое новое жилье. Они готовы ждать, но покупают за маленькие деньги, на нулевых циклах. Фактически отсутствует прослойка покупателей, интересующихся только новым жильем и готовых купить квартиру с минимальным риском в практически готовом доме при том, что будут ждать вселения еще год, и по цене, сопоставимой с квартирами в таких же домах, сданных пять лет назад.
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов: По нашим оценкам, кардинальных изменений на рынке новостроек Москвы и ближайшего Подмосковья (в зоне наиболее заметной активности как застройщиков, так и покупателей) не произойдет. По итогам первого квартала 2017 года уровень цен в новостройках практически не изменился, во втором квартале основные темпы роста будет по-прежнему обеспечивать повышение уровня строительной готовности объектов. Конкуренция между соседствующими рынками Москвы и области продолжит оставаться высокой.