Каждый день редакция Новострой-М получает множество писем от дольщиков, чьи новостройки или возводились гораздо дольше сроков, указанных у ДДУ, или вовсе заморожены, и когда будут достроены – непонятно. Мы проанализировали основные ошибки людей, попавших в эти непростые и неприятные ситуации.
Дешевый сыр зачастую бывает в мышеловке
Помните огромную компанию «Су 155»? Более 60 лет на рынке, застройщик возводил жилье не только в Московском регионе, но и по всей России, а председатель совета директоров Михаил Балакин был даже награжден орденом Почета.
Сейчас этой компании больше нет, несмотря на большой строительный опыт и мощности (у компании были свои домостроительные комбинаты), но после краха «СУ 155» по всей стране осталось огромное число обманутых дольщиков и пайщиков. Почему люди верили этому застройщику и покупали у него квартиры? Конечно, дело не только в известности, строительном «долголетии» и регалиях руководства – прежде всего дело в ценах. Квартиры, которые у других застройщиков стоили 2 млн рублей, «СУ 155» продавал за 1,5 млн рублей. А дальше, как в рекламе про стиральный порошок: если нет разницы, то зачем платить больше?
ЖСК – это экономия на собственной безопасности
Мы упомянули, что «СУ 155» продавал квартиры не только по ДДУ (214-ФЗ), но и по договорам ЖСК. Этот же вид сделки очень любил другой крупный застройщик, который также почил в Лету – ГК «Мортон». Эта компания не оставила обманутых дольщиков, теперь за ней все достраивает ГК ПИК, но потенциальным покупателям надо помнить всегда одно: ЖСК – это строительный кооператив, который организует застройщик, если у него нет всего пакета разрешительной документации. Зачастую продавать квартиры по ЖСК начинают, когда нет разрешения на строительства.
Очень советуем вам прочесть расследование Тайного покупателя о ЖК «Петр I», где как раз именно такая схема и отрабатывалась. И люди покупали. Важно также запомнить: если вы вступили в строительный кооператив, вы и только вы несете ответственность за все риски постройки дома. Застройщик может переносить сроки сдачи до бесконечности, он просто нанятый кооперативом строитель.
Акции, скидки, дисконты – налетай, не скупись! Покупай, торопись!
Как часто в офисе продаж вас искушали скидками и индивидуальными дисконтами? Проникновенно заглядывая в глаза. Менеджер обещал переговорить с руководством и выбить только для вас дополнительную скидку? Сегодня скидки и дисконты – неотъемлемая часть рынка продаж новостроек. Денег у населения становится все меньше, ипотека выручает, но она не всесильна, поэтому застройщикам приходится идти на снижение маржи, они стали торговаться, им нужно продавать квартиры.
Можно понять и покупателей, которые стремятся сэкономить – деньги с неба не падают. И вот тут очень важно чувствовать психологическую границу скидок. Если вам предлагают дисконт больше 20% - насторожитесь. Скорее всего, у застройщика финансовые трудности, и он пытается хоть как-то привлечь деньги покупателей, чтобы закрыть «дыры» в экономике проекта.
Помните: жилье не строится по себестоимости, стройка – сложный финансовый процесс, в который вовлечены разные структуры (генподрядчик, несколько подрядчиков и т.д.) – со всеми нужно вовремя рассчитаться. Если застройщик уж очень щедр – это не к добру. Застройщик – такой же участник стройки, как и вы (дольщик/соинвестор), он тоже должен зарабатывать на проекте. Если застройщик много скидывает в цене – это очень подозрительно.
Предъявите документы!
С этого пункта, наверное, нужно было начать эту статью. Но, к сожалению, потенциальные покупатели очень беспечны, не читают ДДУ полностью, не показывают его юристу, аргументируя нам в письмах «застройщик заставил». Покупка квартиры – это не за колбасой в магазин сходить. Если вы не хотите лицезреть замороженную стройку и платить ипотеку за воздух, то просите прислать или распечатать «рыбу» ДДУ. Покажите ее своему юристу или пришлите нам – мы покажем.
Важно знать: как правило, ДДУ составляется по 214-ФЗ, но некоторые застройщики «перетягивают одеяло на себя» и добавляют туда пункты, ущемляющие дольщика. Вот почему надо читать то, что вы подписываете. А еще, возвращаясь к пункту 3 и финансовой устойчивости застройщика, нужно прямо в офисе попросить показать:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Не поленитесь и прочитайте полезное интервью юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова, в котором он подробно объясняет, зачем нужно запросить и просмотреть все эти документы.
Конечно, это не все ошибки, которые совершают люди, оказавшиеся в списках обманутых дольщиков. Более того, по данным властей, лишь 5% проблемных застройщиков имели злой умысел, они изначально начинали стройку, чтобы собрать с людей деньги и скрыться с ними. Остальные 95% застройщиков просто неверно выстроили бизнес-модель, поэтому при девальвации рубля не справились с выплатами по кредитам, которые были взяты на строительство жилья. Часть застройщиков не просчитала спрос, и когда он упал, не смогла расплатиться с подрядчиками, что тоже привело к срыву сроков. А иногда подрядчики обманывают застройщиков – все риски не перечислить.
ВАЖНО:
Помните, покупка квартиры в новостройке – это СОИНВЕСТИРОВАНИЕ, вы покупаете не квартиру как таковую, а ценную бумагу – договор долевого участия. С точки зрения закона, дольщик, он же соинвестор, участник строительного бизнеса, который покупает строящееся жилье, потому что оно дешевле готового. Таким образом, дольщик зарабатывает на росте цены жилья (вместе с застройщиком). И любой бизнес – это риск, иногда оканчивающийся печально.
Если вы хотите купить квартиру (а не ценную бумагу), не принять участие в строительном бизнесе – покупайте жилье в готовых, сданных, новостройках. Как только дом принят Госкомиссией - юридически он считается вторичной недвижимостью. Покупая готовую квартиру, вы ничем не рискуете. Конечно, это дороже, чем на котловане, но и шансов попасть в списки обманутых дольщиков – ноль.