На содержание недвижимости среднестатистический житель Германии тратит более 20% своего дохода; а нерезиденты, которые приобретают жилье и сдают его в аренду, могут рассчитывать на доход на уровне около 3-5% годовых, поскольку большая часть прибыли от квартиры будет направлена на погашение обязательных платежей: оплату услуг управляющей компании, налогов, коммунальных расходов и пр.
ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Стоимость объекта (Kaufpreis)
Cпециалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.
С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.
Комиссионные агенту по продаже недвижимости
В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В среднем, с учетом НДС гонорар составит около 7% от стоимости объекта. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.
Оплата услуг адвоката / нотариуса
Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен присяжным переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса. В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то обязательно присутствие профессионального присяжного переводчика – это убережет от возможных недопониманий нюансов сделки. Безусловно, услуги переводчика оплачиваются отдельно.
После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус делает предварительную запись в Поземельной книге (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем; покупатель не может перечислять сумму покупки без указания нотариуса, который гарантирует, что объект «чист», зарезервирован и можно производить окончательную оплату. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.
Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.
Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)
Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.
Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.
Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.
Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)
Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Особенностью является тот факт, что в Германии продается только земля, и Поземельная книга ведет учет именно размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения может вообще не указываться. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.
Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.
После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.
В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.
Затраты по ипотечному платежу
Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартный срок займа составляет 25-30 лет с фиксированием процентной ставки на первые пять лет. В качестве бонуса часть процентов по ипотеке может быть освобождена от налогов, но это преимущество доступно только тем, кто владеет недвижимостью длительный период.
На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 2% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Многие финансовые учреждения оформляют кредиты онлайн, что позволяет избежать утомительной бумажной волокиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.
Ремонт
При покупке жилья в новостройке все затраты уже включены в стоимость, а готовые объекты сдаются с чистовой отделкой. Вариант покупки вторичной недвижимости повлечет дополнительные затраты на ремонт в пределах €200-500 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения архитектора.
Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится в €4600-5000, а полностью обставить комнату и спальню мебелью из сетевых магазинов можно за €7000-10 000.
Переезд
Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.
В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из сетевого магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Mцbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.
Калькуляция дополнительных платежей
Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:
Комиссия агенту (7%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли) Нотариус/юрист (1,5%) – €1500 Запись в земельный кадастр (0,5%) – €500 Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).
Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.
ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Налог на недвижимость (Grundsteuer)
Налог на недвижимость хотя и рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. Скажем, для квартиры в 70 кв. м этот налог может составлять от €70 и выше – точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.
Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.
Коммунальные платежи
Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.
Управляющая компания
Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.
Страхование
Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными только в случае приобретения жилья в ипотеку. Во всех остальных случаях вопрос страховки сугубо индивидуален.
Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.
Налог на прирост капитала (Wertzuwachssteuer)
Если недвижимость была в собственности более 10 лет, то при продаже она освобождается от уплаты налога. В противном случае, налог на прирост капитала рассчитывается как стандартный подоходный налог по прогрессивной шкале плюс так называемая солидарная надбавка (5,5%). При расчете налога, затраты на покупку и ремонт объекта вычитаются из налогооблагаемой базы. Например, если ставка налога на прибыль составляет 25%, то эффективная солидарная надбавка составляет 25 х 5,5% = 1,375%, а эффективная ставка налога на прибыль составит 25% + 1,375% = 26,375% (не 25% + 5,5%).
Важно понять одно: если собственник самостоятельно проживал в квартире, то при продаже не возникает спекулятивного налога, а если сдавал в аренду и решил продать до истечения срока в 10 лет, то возникает спекулятивный налог, который в Германии может доходить до 45% от суммы, превышающей сумму покупки.