Арендовать за рубежом квартиру не так просто. Эксперты говорят, что за все издержки эксплуатации отвечает арендатор, минимальный срок аренды — очень большой, мебель нужно привозить с собой, а страховой депозит возьмут сразу за 3 месяца. Но есть и плюсы: комиссию риэлтору может платить собственник, а выселить жильца очень сложно.
Зарубежный рынок аренды достаточно сильно отличается от отечественного. В России все привыкли к хаотичному общению с риэлторами и собственниками квартир: на показ может приехать одновременно сразу несколько человек, после этого сдающая сторона устраивает настоящие торги — разумеется, это не самый приятный способ искать жилье; также принято договариваться о сдаче без заключения договора — тут последствия вообще могут быть любыми. Разумеется, на этом перечень досадных случаев не заканчивается и, устав от «дикого» рынка, хочется узнать, как обстоят дела с арендой квартир на цивилизованном Западе.
На какой срок там принято заключать договор? Кто платит комиссию? Как происходит подбор, как работают посредники? Каким образом происходит оформление сделок? На эти и другие вопросы отвечают эксперты.
Франция
Мария Царфати, специалист по зарубежной недвижимости компании «Страна Плюс», рассказывает о правилах съема жилья во Франции. Правила игры здесь устоялись, однако они достаточно строгие, и все издержки на своих плечах несет, как правило, арендатор. Начинаем подсчет отличий со сроков аренды.
Срок договора — минимум 2 года
Заключение договора на долгий срок — гарантия финансовой стабильности, готовьтесь заключать договор на длительный срок. Эксперт рассказывает:
— Если говорить о долгосрочной аренде, то любая аренда, превышающая 6 месяцев, во Франции уже может приравниваться к долгосрочной. Дальше начинаются нюансы, так как по факту минимальный срок аренды заключается на один год. Чаще владельцы хотят оформить договор сроком от 2-х лет, так как это дает им определенные гарантии постоянного притока средств, без головной боли в поисках клиента.
Большинство арендаторов во Франции, особенно в таких популярных районах, как Лазурный берег, Страсбург, Париж, — это иностранцы. Основной поток сделок оформляется через агентство, которое подбирает квартиру для потенциального арендатора. Безусловно, есть ситуации, когда заинтересованные стороны решают квартирный вопрос без участия агентства, но тогда нужно полагаться на себя в выстраивании отношений с владельцем и условиями аренды квартиры. Тут уже может сложиться как угодно. Во Франции такие ситуации встречаются достаточно регулярно, так как и здесь есть желающие избежать лишних налоговых выплат государству, — не забывает упомянуть об исключениях специалист.
За все поломки отвечает арендатор
Готовящимся переехать на долгое время во Францию стоит взять на заметку: относиться к имуществу в снимаемом помещении стоит с максимальной аккуратностью.
— Квартиры сдаются обычно меблированными, — продолжает Мария Царфати. — Состояние всегда очень разное, и во многом зависит как от владельца, так и того, как долго квартира сдавалась до этого и какие квартиранты в ней проживали. То есть квартиру сдают с мебелью, но за сохранность мебели, сантехники, стен отвечают арендаторы. Если происходят какие-то глобальные поломки, то их исправление во многом зависит от контракта. Чаще всего все ложится на плечи арендатора и всеми вопросами занимается квартиросъемщик.
Выселить квартиросъемщика крайне сложно
В отличие от России, где хозяин квартиры может выселить жильцов практически когда угодно по своему желанию, и большинство арендаторов принимают такие условия, то во Франции сделать это гораздо сложнее. Однако есть и другая сторона медали: арендодателю нужно предоставить гарантии платежеспособности. Эксперт продолжает:
— Так как юридически закон во Франции в большей степени стоит на стороне арендатора (в период действия договора владелец в квартиру попасть, выселить преждевременно арендаторов и ничего другого с квартирой сделать не может, кроме продажи, но вместе с контрактом по аренде) — собственники очень внимательно подходят к данному вопросу. В частности, выселить арендатора, который не платит в срок арендную плату, просто так из квартиры нельзя. Часто владельцы требуют подтверждения платежеспособности и просят предоставить поручителя, проживающего на территории Франции. Если вы подбираете квартиру, то предполагается, что вы увидели ее и тут же сняли. Такого ажиотажа, как в Германии, нет, но долго квартиры не арендованными не стоят, — добавляет специалист.
Германия
Продолжить рассматривать отличия аренды жилья на примере Германии поможет Юлия Кожевникова, ведущий эксперт компании Tranio. Условия аренды здесь (местами) можно признать еще более жесткими.
Комиссию платит собственник
Это, пожалуй, большой плюс по сравнению с рынком в России, ведь большая часть нанимателей страдает от очень значительных выплат риэлторам. Эксперт рассказывает:
— Комиссию маклера оплачивает арендодатель. Её размер не ограничивается и является предметом переговоров собственника и маклера. Обычно комиссия составляет один месяц аренды. Сами арендаторы ищут жильё по объявлениям или обращаются к маклерам.
Страховой депозит берут за 3 месяца
Это очень серьезная трата, и тут не поможет даже экономия на комиссии. Правда, деньги возьмут без учета коммунальных платежей. Эксперт продолжает:
— При заключении договора домовладелец обычно берёт с арендатора страховой депозит (Kaution), размер которого не может превышать сумму «холодной» аренды за три месяца. «Холодная аренда» (Kaltmiete) — аренда без учёта коммунальных услуг. Арендодатель может попросить съёмщика предоставить удостоверение личности, справку о доходах или кредитную историю, справку от прошлого арендодателя об отсутствии долгов за аренду, а также анкету с личными данными. При долгосрочной аренде договоры часто заключаются на неопределённый срок. Собственник может указать в договоре конкретный срок, если по истечении этого периода потребуется сделать модернизацию или жильё понадобится ему самому. В договоре также указываются личные данные арендодателя и съёмщика, их права и обязанности, описание жилья, размер депозита и арендной платы.
Мебель нужно брать с собой
Если у нас можно переехать в новую квартиру практически как в гостиницу, и нанимателя может ждать не только мебель, но и посуда и прочий необходимый инвентарь, то в Германии с этим сложнее. Юлия Кожевникова: — Квартиры в долгосрочную аренду обычно сдаются без мебели. Чаще всего есть кухонная мебель, так как она проектируется индивидуально для каждой квартиры и предыдущие жильцы ее оставляют.
Ремонтом занимается арендодатель, и съёмщики не могут без его разрешения делать какие-либо работы. Если что-то менялось, по окончании срока аренды арендаторы должны вернуть жильё в первоначальный вид (без фанатизма, т.е. если старая ванна была заменена на новую, не попросят вернуть старую). Коммунальные услуги оплачивают наниматели.
Уведомить о съезде придется за несколько месяцев
Сроки уведомления тут совершенно другие, при этом, чем дольше арендатор снимает жилье, тем большим будет срок, за который нужно предупредить о выселении. В России же, как правило, все наоборот. Юлия Кожевникова:
— Арендодатель уведомляет о выселении за 3 месяца, если арендаторы снимали жильё менее 5 лет. Если снимали 5-8 лет, срок уведомления — 6 месяцев, более восьми лет — 9 месяцев.
С выселением съемщиков ситуация похожа на ту, что есть во Франции. При долгосрочной аренде съёмщиков трудно выселить. На это должны быть веские причины (например, собственнику негде жить и сдаваемая квартира — его единственное жильё или арендатор многократно нарушал условия договора аренды). Трудно или даже почти невозможно выселить за неуплату, если арендатор — пожилой, малообеспеченный, инвалид, человек с детьми, беременная женщина или тот, кто не может найти альтернативное жильё (с такими же удобствами и по аналогичной цене), — подытоживает эксперт.