Инвестиции в студенческое жилье – достаточно молодой тренд на рынке зарубежной недвижимости, стремительно набирающий обороты и привлекающий покупателей со всех уголков мира. Как и в любом бизнесе, здесь есть свои нюансы: и прежде чем вкладывать свои средства в приобретение студенческих объектов, покупателю следует очень тщательно изучить рынок и его особенности. Именно в них мы попробуем разобраться.
Коротко о главном
Оксфорд, Кэмбридж, St Andrews… Столпы британского образования, эти и другие университеты Англии за время своего существования стали настоящей мечтой будущих студентов. Это символ статуса, исключительного образования – и гарантия процветания и успеха для выпускников.
Вокруг колледжей образуются студенческие городки, предлагающие комфортабельное размещение на время учебы.
Великобритания ежегодно привлекает колоссальное число новых студентов. Страна стала «законодательницей трендов» в мире студенческого жилья, а застройщики постоянно возводят специальные здания, предназначенные исключительно для студентов. Именно поэтому Великобританию можно рассматривать как эталон этого сектора зарубежной недвижимости: ни в каком другом государстве система инвестиций в студенческое жилье не налажена столь хорошо. К лидерам страны по привлекательности инвестиций в студенческое жилье эксперты относят Манчестер, Ливерпуль, Лидз и Бирмингем. Лондон «выпадает» из этого списка ввиду плотности застройки и более логичного выбора в пользу аренды студентами обычных апартаментов.
Другие довольно популярные европейские направления для инвестиций в студенческую недвижимость – это Франция и Германия. Однако здесь само понятие студенческого жилья сильно отличается от британского. Во Франции это преимущественно небольшие квартиры в центре Парижа, которые сдаются в аренду и бизнесменам, а также апартаменты, расположенные в непосредственной близости от вузов в Тулузе и Монпелье.
Студенческое жилье Германии – Мюнхен, Кельн, Дюссельдорф – в основном представлено целыми зданиями, в том числе и под реконструкцию, которые требуют значительных объемов инвестиций. Небольшие апартаменты и студии можно купить в студенческих городках в США, а также в Испании, где в домах премиального сектора расположены крошечные квартирки, аренду которых могут позволить себе студенты. Много международных студентов и на Кипре: они предпочитают арендовать доступные квартиры или студии в Лимассоле.
Очевидно, что в классическом виде сектор студенческого жилья существует лишь в Великобритании. В других странах это, скорее инвестиции в стандартные небольшие апартаменты – или крупные коммерческие объекты, требующие серьезного менеджмента.
Главные характеристики
Что же представляет собой студенческая недвижимость – и, главное, чем она отличается от других видов объектов, популярных сегодня для инвестиций? Жилье для студентов – это, прежде всего, местоположение. В Великобритании студенты проживают в кампусах или аналогах многоквартирных зданий, находящихся в непосредственной близости от университетов. В них располагаются небольшие апартаменты или студии с одной спальней, небольшие, удобные и с минимальным набором мебели. На территории здания находятся места общего пользования: прачечная, библиотека, читальный зал, игровая комната, студенческая гостиная и т. д.
Совершенно не обязательно кампус принадлежит одному учебному заведению: в нем вполне могут проживать студенты из разных колледжей.
В Париже – это просто небольшие квартиры, которые можно найти в самом центре города, в основном на верхних этажах домов. Их площадь будет составлять 12-15 кв. м, а порой еще меньше – от 8 кв. м.
Именно покупка отдельных студий является самым популярным видом инвестиций в студенческое жилье Великобритании, а некоторые инвесторы приобретают целые блоки таких квартир, что увеличивает прибыль. Спросом пользуются и вложения в реконструкцию зданий под студенческие апартаменты. Получение доходности в стабильной валюте, а также невысокая стоимость таких апартаментов (от £40 000) – вот факторы, привлекающие покупателей на рынок студенческой недвижимости этой страны. Однако сегодня нужно с большим вниманием относиться к курсам валют – и успеть грамотно вложить средства в правильный момент.
Гарантированная доходность
Студенческая недвижимость относится к так называемым инвестициями hands off («руки прочь» в переводе с английского, – прим. ред.). Это апартаменты, дающие владельцу гарантированный доход – и сразу же после покупки переходящие «во власть» управляющей компании. Собственник в данном случае является лишь получателем прибыли. Он не может использовать эту квартиру или студию в своих целях, к примеру, поселить в нее своего ребенка-студента. Сдачей в аренду, менеджментом, поддержанием должного состояния объекта всецело занимается управляющая компания. Стоимость услуг составляет около 15% от цены, но также инвестору придется нести и ряд дополнительных расходов, но о них чуть позже. Кстати, к hands off инвестициям в Европе также относятся номера в отелях, парковки и апартаменты в домах престарелых.
Что касается Великобритании, то здесь студенческая недвижимость, как правило, приобретается на стадии строительства. В среднем здание полностью возводится за два года. В стране наблюдается настоящий бум сектора. Так, только в 2016 году в него была вложена сумма в £3,1 млрд – и объемы инвестиций постоянно растут. Именно поэтому студенческие здания практически полностью раскупаются на стадии котлована. Покупка студенческого жилья не финансируется банками. Это – очень эффективный способ пополнения казны государства «живыми» деньгами.
Интересно, что в Великобритании покупатель может начать получать прибыль еще до того, как здание построено: если он выплачивает застройщику 100% суммы стоимости апартаментов или их блока, то девелопер уже в период двух лет строительства платит ему гарантированный доход. Как правило, это 5% в период стройки – и 7-9% в последующие пять лет после сдачи проекта в эксплуатацию. В Германии средняя доходность студенческих объектов после осуществления всех выплат составляет 6%. Таких процентов по депозитам не предлагает сегодня ни один европейский банк.
Выбор правильного объекта
Как и в случае с любым другим сектором зарубежной недвижимости, со студенческим жильем работает «Правило трех М»: место, место и еще раз место. Здание должно располагаться в непосредственной близости от учебного заведения – или их скопления. Если приобретается один апартамент или студия, то лучше, чтобы он был оснащен небольшой кухней и санузлом. В случае покупки блока из нескольких квартир, кухня может быть одна один на этот блок. Но нужно иметь ввиду, что объекты без кухни всегда сложнее перепродать.
При покупке студенческих апартаментов в Великобритании необходимо убедиться, что кадастр здания был разделен по квартирам, и покупатель вступал во владение отдельным объектом, а не части здания, которую потом просто будет невозможно продать.
Гарантия надежных инвестиций – это надежный застройщик. Поэтому при выборе девелопера будущему собственнику очень важно тщательно изучить всю информацию, включая портфолио проектов, сданных работ и отзывы покупателей. Как правило, вся информация по готовым проектам есть на официальном сайте застройщика. Лучше, чтобы их было довольно много, около 20. Это означает, что даже в случае возникновения проблем с одним конкретным зданием он сможет покрыть риски при помощи доходов от других своих проектов. То же самое касается выбора управляющей компании. Эксперты рекомендуют обращаться лишь к опытным фирмам с хорошей репутацией – и избегать новых, без наработанного портфолио.
Цены
В Великобритании средняя стоимость студенческих апартаментов составляет от £50 000 до £100 000. В ключевых университетских городах это в среднем около £70 000. Цена будет зависеть от оснащенности объекта, наличия кухни и т. д. В менее крупных городах стоимость может быть ниже. Так, в Мидлсбро «входная» инвестиция составит от £40 000. Студию, которая впоследствии будет сдаваться студентам, в Париже можно приобрести за €120 000-150 000. Соответственно, для «пакета» из пяти студий потребуется £350 000-500 000 или €600-800 000.
Дополнительные затраты
- Затраты на услуги управляющей компании составляют в среднем 15% от стоимости объекта.
- При сдаче апартаментов в аренду необходимо уплатить налог на прибыль. В Великобритании это 20%, а £11 600 – официальная необлагаемая налогом база дохода.
- Для уплаты налогов собственнику необходимо зарегистрироваться в федеральной налоговой службе. В идеале в Великобритании для ведения налоговой отчетности привлечь русскоязычного бухгалтера, который хорошо знает британское законодательство – и сможет донести до собственника его тонкости. В данном случае дополнительные затраты в размере от £300 в год (сумма может меняться в зависимости от сложности поставленной задачи) оказываются просто необходимыми, поскольку сумма штрафов на непредоставление налоговой отчетности исчисляется £1000.
- Поскольку студенческие апартаменты в Великобритании всегда приобретаются в статусе leasehold, то собственнику также необходимо оплачивать ground rent, то есть налог на аренду земли, сумма которого зависит от объекта и доходности. Как правило, это около £250 в год при доходе в £5000.
- В случае с гарантированной доходностью в Великобритании, когда заканчивается действие договора с подрядчиком и управляющей компанией, владельцу студенческого жилья необходимо переписать договор на новую управляющую компанию. Для этого ему понадобятся услуги профессионального юриста. Услуги русскоговорящего юриста составят от £300 в час, или £650-1500 за заключение сделки. Нужно иметь ввиду, компания-застройщик всегда предоставляет на сопровождение сделки собственного юриста, стоимость услуг которого ниже. Однако специалисты рекомендуют оплатить чуть большую сумму для получения более надежной консультации «своего» юриста. Это важный момент, который не стоит игнорировать.
Риски
К минусам приобретения студенческой недвижимости относятся сложность «выхода» из бизнеса и дальнейшая перепродажа объекта. Для этих объектов в Великобритании не действует схема «выкупа» за стоимость приобретения buy back, которую предлагают застройщики в ряде жилых проектов.
К тому же, по студенческим объектам управляющие компании в Великобритании предоставляют гарантированный доход только на фиксированный срок. То, как именно собственник будет получать доход в дальнейшем, ему необходимо тщательно продумать заранее. Достаточно ли хорошо инвестор знает рынок для того чтобы обеспечить себе достойную прибыль?
К сожалению, когда речь идет о строящихся объектах, даже в такой надежной стране, как Великобритания, всегда существует риск несоблюдения застройщиком своих обязательств. Причин может быть множество – от банкротства компании до проблем с документацией на землю и т. д.