Аренда элитной недвижимости — особая ниша. Дорогие квартиры — штучный товар, сдать его не так просто. Насколько выгодно сейчас быть рантье? Кто является нанимателем дорогого жилья? Какие самые распространенные конфликты нанимателей с собственниками элитного жилья? Изменится ли в ближайшее время этот бизнес? На эти вопросы отвечают эксперты.
В Москве за первые три месяца 2017 года цены на аренду среди самых дорогих эксклюзивных предложений снизились с 750 тыс. рублей в январе до 630 тыс. рублей в марте (по данным АН «Инком»).
Какие квартиры сейчас популярны?
Спрос на квартиры с ремонтом в помпезном стиле существенно сократился. По словам Екатерины Немченко, директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg, сегодня арендатор заинтересован в объектах с современным функциональным дизайном в домах, построенных в последние годы; квартиру выбирают по совокупности множества параметров: локации, близости к месту работы или учебы, наличию подземного паркинга, состояния объекта и других. Большая часть арендаторов, по словам Екатерины Немченко, — это бизнесмены и представители иностранных компаний, топ-менеджеры.
Согласна с данной точкой зрения и Александра Абрамова, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Apple Real Estate:
— Арендодатели знают: простота заправляет всем на арендной кухне. Всегда востребован интерьер в стиле минимализм: белые стены, никакой мебели (или она докупается для арендатора), никаких аксессуаров, однотонные полы. В договоре обычно абсолютно все платежи включены в арендную стоимость: от воды и интернета до машино-места в подземном паркинге.
Бытовые конфликты разрешаются на бумаге
Александра Абрамова отмечает, что на элитном рынке нет типовых конфликтных ситуаций. Все нестыковки подробно можно прописать в договоре, после чего поле для конфликтных ситуаций резко уменьшается:
— На рынке элитного жилья в объявлениях нет приписок: «рассмотрят ВСЕХ приличных, кроме...», «предлагается квартира: одна комната сдается, вторая закрыта». Все потенциальные точки «несоприкосновения» можно решить с помощью юриста. Хотя, подчеркнем, очень важно прописывать в договоре все соглашения между сторонами. Никаких полумер! Мы советуем собственникам прилагать к договору аренды инструкции к дорогой технике, например.
Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank, разделяет причины всех конфликтных ситуаций на две группы: из-за изменения ставки и по бытовым условиям. При этом все проблемные ситуации решаемы:
— Во время девальвации рубля стороны часто пересматривали финансовые условия договоров аренды. В итоге сохраняли оплату в долларах, но устанавливали валютный коридор, переходили на рублевые расчеты или разрывали сотрудничество.
Вторая причина — проблемы, возникшие в процессе эксплуатации квартиры, — продолжает эксперт. — На случай причинения возможного ущерба перед заселением собственники обычно взимают с арендаторов страховой депозит. Но иногда размер ущерба в разы превышает эту сумму, в этом случае стороны разрешают конфликт в суде. Бывают и противоположные ситуации — после заселения арендаторы обнаруживают неработающие краны в ванной или другие небольшие поломки, а собственники не хотят устранять недоделки. В нашей практике был случай, когда арендатор съехал с квартиры через неделю после заселения — в ванной возникали перебои с горячей водой, чтобы решить эту проблему, собственнику пришлось бы менять систему подачи горячей воды во всем подъезде.
Как изменился рынок за последнее время?
Известно, что за последние годы цены сильно просели. По мнению Алексея Трещева, после ухода экспатов-арендаторов и падения долларовых ставок на рынке аренды элитной недвижимости наступило затишье:
— Спрос не растет, предложение также существенно не увеличивается, поскольку с точки зрения инвестиций сдача в аренду элитной квартиры — не самый доходный бизнес (примерно 3-5% годовых в рублях). Ставки аренды незначительно растут только на высококачественные объекты, а неликвидные и сильно переоцененные собственниками объекты никому не нужны, и они могут пустовать годами. В среднесрочной перспективе мы не видим никаких факторов, которые могут серьезно повлиять на цену, баланс спроса и предложения.
Объем предложения
По словам Елены Куликовой, директора департамента аренды Savills в России, в начале 2017 года мы наблюдаем стабильный уровень объема предложения квартир на рынке высокобюджетной аренды Москвы. Эксперт приводит данные за последние годы:
— В целом за последние три года число экспонируемых лотов на рынке высокобюджетной аренды Москвы увеличилось более чем на треть — на 36%. Увеличение данного показателя происходит без резких скачков. Исключением стал январь 2016 года: тогда число экспонируемых лотов повысилось на 14% в сравнении с предыдущим месяцем.
Одной из важных тенденций начала года является динамичное развитие арендного фонда в новых жилых комплексах, — продолжает Куликова. — Например, жилые комплексы, где под аренду выделены отдельные секции, расположены в двух престижных районах Москвы, которые неизменно востребованы среди арендаторов: на Ленинградском и Кутузовском проспектах.
Объем спроса
По данным Елены Куликовой, в настоящее время район Ленинградского проспекта является самым востребованным районом для аренды дорогих квартир в Москве. Так, по данным на февраль-март 2017 г. недвижимостью в рассматриваемом районе интересовался примерно каждый пятый клиент (около 18% из числа всех обращений). В аналогичный период 2014 г. самой востребованной локацией на рынке высокобюджетной аренды столицы была Тверская-Кремль (14% из числа всех обращений).
Кроме того, эксперт видит увеличение объема спроса на элитную недвижимость в Москве за последние годы.
— В феврале - начале марта 2017 г. мы зафиксировали на четверть больше обращений по сравнению с показателем конца 2016 года. Так, последний раз мы наблюдали сопоставимое число запросов от потенциальных арендаторов осенью прошлого года.
Ставки аренды
Диапазон предлагаемых ставок на рынке высокобюджетной аренды Москвы достаточно широк, а наиболее доступные лоты сосредоточены в Таганском районе, где средняя ставка аренды составляет 160 000 руб. за объект в месяц, рассказывает Елена Куликова. Как и три года назад, самые дорогие элитные квартиры для аренды расположены на Арбате, где средний бюджет предложения достигает сегодня почти 400 000 руб. за объект в месяц, продолжает она. Эксперт делится данными о динамике стоимости арендного предложения:
— С декабря 2014 г. средняя предлагаемая ставка аренды уменьшилась почти на 20% — с 390 000 руб. Несмотря на зафиксированное нами уменьшение, в целом в течение последних трех лет мы наблюдаем также и периоды повышения арендных ставок. Например, наиболее заметный рост средней ставки был отмечен в течение второго полугодия 2014 г. — на 54%. Так, по итогам февраля 2017 года средневзвешенный бюджет предложения составил 315 000 руб. за объект в месяц, что выше на 18% значения показателя в аналогичный период тремя годами ранее.
Рост спроса может начаться уже летом
Александра Абрамова считает, что ожидать роста спроса можно уже в ближайшее время, ведь в страну возвращаются наемные работники из других стран:
— Действительно, цены просели, арендодатели вернули рублевые цены на свои объекты. Повышения цен не планируется, но с другой стороны, в Москву с каждым годом приезжает все больше экспатов. Ожидаем роста спроса в начале лета.
Станут ли арендодатели индивидуальными предпринимателями?
Рынок элитной аренды может измениться из-за нового законопроекта об обязательном получении статуса ИП для арендодателей. Очень многое будет зависеть от реализации нововведений, считает Александра Абрамова:
— Изменится ли рынок в лучшую сторону — зависит от того, получится ли у государства упростить налоговые процедуры. К сожалению, оно чаще думает о своих удобствах, а должны бы подумать об удобстве для плательщика. Тогда рынок арендного жилья станет более цивилизованным и выйдет из тени.
Алексей Трещев скептически относится к данной инициативе. По словам эксперта, весь рынок аренды жилой недвижимости находится в теневом секторе, факт сдачи в аренду квартиры трудно доказуем, поэтому не видно причин, по которым закон об ИП может заставить владельцев жилья оформляться в качестве предпринимателей.
Рантье получают хорошую прибыль даже на падающем рынке
Александра Абрамова считает, что арендная ставка постоянно падает, из-за чего собственники вынуждены конкурировать друг с другом и улучшать сервис. Наиболее адаптирующиеся продолжают получать хорошую прибыль:
— Выгодно ли быть арендодателем элитной квартиры? Тенденция последних лет еще сохраняется: арендная ставка на квартиры элитного сегмента снижается, а лояльность собственников растет. Однако московские рантье стабильно получают хорошую прибыль и на падающем рынке.