По закону на жилищные кооперативы распространяются общие правила банкротства застройщиков. Но из-за особенностей этого типа строительства у покупателей кооперативного жилья появляются серьезные дополнительные риски при банкротстве.
СПЕЦИАЛЬНЫХ ПРАВИЛ НЕТ
Законодательство не предусматривает специальных процедур банкротства для жилищных, жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖК). Как и для тех случаев, когда дом строится по 214-ФЗ «О долевом участии…» и квартиры продаются по договорам долевого участия (ДДУ), банкротство застройщика, который возводит жилье по кооперативной форме, регулируется специальным параграфом закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Параграф 7, внесенный в ФЗ в 2011 году, так и называется: «Банкротство застройщиков». Он говорит, что дело о банкротстве в отношении застройщика может быть возбуждено, если он более трех месяцев не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб.
Как и дольщиков, суд, решивший применить в данном деле 7-й параграф, относит пайщиков ЖК к третьей очереди кредиторов. В первую и вторую попадают те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред, а также сотрудники самого банкрота.
Сначала в отношении должника вводится процедура наблюдения, когда суд утверждает временного управляющего, который должен попытаться выправить финансовое положение компании. Но обычно сделать это не удается, и вводят процедуру конкурсного производства. Это значит, что должника признали несостоятельным, от ведения дел отстраняют его руководителей, и их место занимает утвержденный судом арбитражный управляющий.
Кредиторам, в том числе и пайщикам кооператива, отводится всего месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства, чтобы заявить о своих требованиях к банкроту.
Пока у пайщиков все так же, как у дольщиков. Они тоже должны добиться включения своих требований в один из двух списков (или сразу в оба): в общий реестр требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений. Обычно покупатели больше интересуются вторым, так как предпочитают, хоть и после ожидания, все же получить свое жилье, а не деньги, которые за время строительства, возможно, порядком обесценились.
И вот тут начинаются отличия.
ОТЛИЧИЕ ПЕРВОЕ. ВРЕМЯ – ДЕНЬГИ
По 214-ФЗ, если девелопер задержал сдачу дома более чем на два месяца, то он должен будет платить дольщикам пени за каждый день просрочки. Сумма весьма приличная. Например, если квартира стоит 3 млн руб. и срок задержки полгода, то за это время размер неустойки составит 378 тыс. руб. – по 2,1 тыс. руб. в день. Суд – дело небыстрое, и штраф за это время может набежать немаленький.
А вот для пайщиков такой компенсации не предусмотрено. По закону они объединяются в кооператив, чтобы вместе строить жилье. Поэтому претензии о просрочке предъявлять некому, разве что самим себе.
ОТЛИЧИЕ ВТОРОЕ. САМИ ЗАПЛАТИМ
Исходя из той же законодательной логики об объединении пайщиков, если у ЖК не хватает денег для достройки объекта, всем его членам придется скинуться.
Дольщикам и в этом смысле везет гораздо больше: им поможет система обязательного страхования застройщика. Она действует с 2014 года, но распространяется только на дома, которые возводятся по 214-ФЗ. С 2017 года страхование заменят на обязательные отчисления в специальный государственный компенсационный фонд дольщиков. Застройщикам придется направлять в него минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ.
Обе системы – и страхование, и фонд – действуют по одному принципу: они берут на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не может этого сделать сам.
Но ни в действующей, ни в новой системе не нашлось места для пайщиков кооперативов. Они сами отвечают за несостоятельность ЖК. В случае банкротства кооператива он все равно достраивает дом. Или создается новый кооператив, куда переходят пайщики. Или они учреждают компанию-застройщика, которая займется завершением строительства по 214-ФЗ. В любом случае денежной помощи пайщикам ждать неоткуда.
ОТЛИЧИЕ ТРЕТЬЕ. ЗА ТОГО ПАРНЯ
Может так получиться, что платить пайщикам придется еще и другим кредиторам, которым задолжал кооператив. Дело в том, что члены ЖК несут субсидиарную ответственность по его долгам.
По закону субсидиарная ответственность за деятельность кооператива наступает только тогда, когда у ЖК возникают убытки. При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 123.3 Гражданского кодекса РФ, субсидиарная ответственность по долгам распространяется только на тех членов кооператива, которые еще не выплатили в полном объеме положенные по уставу взносы.
В большинстве случаев граждане как раз и выбирают кооперативную схему покупки жилья, чтобы получить длительную рассрочку платежей: выплачивать пай в ЖК пайщик может в течение нескольких лет после окончания строительства. Так что на момент банкротства кооператива большинство пайщиков еще не успевают погасить все платежи. Поэтому теоретически на них может быть возложена ответственность ЖК перед другими кредиторами, например, перед подрядчиками.
Конечно, этого можно избежать, если пайщики будут участвовать в управлении кооперативом – таким правом наделяет их Жилищный кодекс РФ. Но обычно пайщикам предлагают подписать соглашение, по которому они доверяют управление сотрудникам этого кооператива или другим уполномоченным лицам. Мотивация вполне логичная: ходить каждый раз на общее собрание пайщиков, чтобы принимать те или иные решения, никому из покупателей не хочется. Например, именно общее собрание должно решать вопрос о приобретении права собственности на земельный участок под строительство и заключении договора с подрядчиками. Многие ли пайщики ЖК могут припомнить, чтобы ходили на подобные собрания? Вряд ли. Гораздо проще перепоручить это доверенным лицам.
А в итоге получается, что эти лица могут внести в устав ЖК какие угодно условия. Разумеется, не в интересах пайщиков.
Кроме того, у пайщиков есть риск оказаться членами кооператива-прокладки. Дело в том, что согласно Жилищному кодексу ЖК сам обязан выступать в качестве застройщика на принадлежащем ему земельном участке. Но эти требования прописаны нечетко, законодательство содержит лазейки, позволяющие недобросовестным компаниям учреждать кооперативы в качестве кассы для сбора денег у граждан. Такой кооператив-посредник заключает с гражданином договор об участии в кооперативе, который, по сути, является просто отделом продаж компании-застройщика. И с этим застройщиком такой ЖК заключает договор подряда или договор об инвестировании в строительство. По завершении строительства члены кооператива, выплатившие пай, получат ключи от квартир и станут собственниками.
Однако если ЖК расторгнет договор с застройщиком или застройщик обанкротится, то пайщикам не у кого будет требовать свои квартиры. Они могут вписаться в реестр кредиторов такого банкрота только на общих основаниях, так как на них уже не будет распространяться действие параграфа 7 закона «О банкротстве». Граждане лишь смогут требовать возврата уплаченных денег.
ВЫВОД: БУДЬТЕ БДИТЕЛЬНЫ!
Все сказанное не означает призыва избегать схемы кооперативного строительства. Она имеет немало плюсов, о которых мы уже рассказывали в предыдущих публикациях. Например, обычно жилье у ЖК дешевле, чем по 214-ФЗ, а рассрочка платежей более длительная.
Для многих граждан риски ЖК компенсируются выгодой, которую они получают, покупая квартиру по этой схеме.
Главное – быть внимательными при подписании документов о приобретении жилья и не идти на серые схемы, предлагаемые недобросовестными компаниями.