Нередко во время сделки купли-продажи жилья, вступления в наследство и регистрации права собственности люди сталкиваются с ужасающими фактами квартирного мошенничества. Затрагивает это даже тех, кто никакие сделки не проводит и вообще не собирается менять место жительства. В России это явление, которое получило широкое распространение, называют «сквоттинг», а людей, которые участвуют в подобных махинациях, – «сквоттерами». Что нужно знать о них, чтобы обезопасить себя от их действий?
Сквоттинг сегодня и вчера Давайте сначала разберемся, почему жилищных мошенников стали называть сквоттерами. Оказывается, в английском языке существует понятие squat, которое в буквальном переводе означает «самовольно селиться на чужой или государственной земле», «вселяться в пустующий дом без разрешения владельца». При этом за границей это явление распространено именно на уровне вселения в жилые помещения без права регистрации или собственности. Как правило, занимаются этим бездомные, маргиналы или люди, неожиданно попавшие в трудную ситуацию (например, остался без жилья из-за долгов).
А началось все в Англии в далеком 1381 году, в период крестьянского восстания. Позже, после двух мировых войн, когда было разрушено множество домов и появились армии бездомных людей, это явление стало превращаться в массовое. При этом домовладельцы пользовались ситуацией и поднимали ренту, так как понимали – жилья мало, а оно нужно всем. В 60-е годы власти попытались остановить рост арендной платы, но стало только хуже: собственники стали чаще продавать жилье, а не сдавать в аренду. Многие даже уловили выгоду от ситуации, когда дом долго стоит незаселенным в ожидании «скачка» цен. Порой жилые здания пустовали годами, что оказалось «на руку» сквоттерам, а в 70-е годы Лондон прославился появлением целых коммун сквоттеров. С годами проблемы с жильем стали отступать, а сквоттинг перерос больше в идейное движение борцов с частной собственностью.
Полина Бодряшкина, юрист онлайн-сервиса «Найдем эксперта»:
- В России значение слова «сквоттер» несколько расширилось: к ним относят и мошенников, незаконно прописывающихся в чужом жилом помещении, и тех, кто по подложным документам присваивает себе право собственности на него.
Все беды – от «дырявых» законов Почему же в России сквоттеры из людей, попросту пытающихся выжить, перешли на уровень мошенников? Как объясняют эксперты, близко знакомые с проблемой, толчком для преступных действий сквоттеров стала общая экономическая ситуация в нашей стране в тандеме с недоступностью жилья для среднестатистического россиянина.
Полина Бодряшкина:
- Во-первых, всем известно, что получить жилье от государства сейчас практически невозможно, купить – если только влезть в пожизненную кабалу, оформив ипотеку в банке. Незаконно заполучить жилье – для многих этот выход представляется единственным. Мало того, поставив на «поток» подобную практику, можно безбедно существовать. Во-вторых, коррупция. Зачастую чиновники не гнушаются ничем ради извлечения материальной выгоды – выписывают подложные документы, справки, прописывают «задним числом» мошенников и т.д.
Эдуард Мирасов, юрист, эксперт портала Правовед.ru:
- Эту возможность дает само российское законодательство. В соответствии с ч. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ, лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Это значит, что, вселившись в пустующее помещение и прожив в нем, либо просто используя его в каких-то своих целях, сквоттер через 15 лет, обратившись в суд, может стать собственником данного помещения совершенно на законных основаниях. А если судья «свой» человек, то порой можно и не дожидаться, когда пройдет 15-летний срок владения недвижимым имуществом. Если бывший собственник умер относительно давно – 5-7 лет назад, судья может признать на основании «свидетельских» показаний, утверждающих, что новый жилец жил в выморочной квартире или доме еще задолго до смерти бывшего собственника, а на момент обращения в суд уже прошло 15 лет открытого владения недвижимым имуществом.
Анастасия Любимова, заместитель директора компании «Free Project недвижимость»:
- Как только появилась долевая собственность, отсутствие регламента регистрации людей по их количеству и условиям пребывания, образовалась лазейка для мошенников. Кроме того, что в домах управления и паспортных столах всегда найдутся «свои» люди, огромную часть жертв мошенников составляют и сердобольные граждане, оформляющие регистрации для своего нелегального персонала (няни, помощников по дому), а также для незнакомых людей, просящих о помощи. Не способствует здоровому рынку и законодательная база, которая в судебной практике чаще всего аннулирует неправомерные действия, но практически никак не воздействует на непосредственного мошенника. Последний, как правило, является жителем иностранного государства и к моменту судебных разбирательств физически не представлен уже в стране.
Сквоттинг-схемы По большому счету, ничего секретного в схемах сквоттеров нет. Они просто подыскивают нужно место, потом дожидаются нужного времени и – самое главное – заручаются помощью нужных людей, чтобы планы удались. Как правило, «свои» люди у них везде есть, а именно: в загсе, муниципалитетах, паспортных столах, полиции, т.е. во всех учреждениях, которые так или иначе связаны с жилищными вопросами.
Анастасия Любимова:
- Сквоттеры используют старые, зарекомендовавшие себя еще в 90-е, схемы. Это и выкуп незначительной доли, как правило, у неблагополучных граждан с последующей пропиской 20-ти человек и принуждением к продаже либо выселению содольщиков, и регистрация в квартире без ведома собственников посредством чиновников, специалистов в регистрирующих органах, которые зачастую располагают информацией о пустующих помещениях. Не изжила себя и подделка документов.
Итак, как промышляют сквоттеры?
1. Забирают жилье одиноких покойников
Чаще всего объектами промысла сквоттеров становится так называемое «выморочное имущество», т. е. то, на которое после смерти человека, у которого нет наследников, никто не претендует.
Полина Бодряшкина:
- По закону эта квартира, если нет наследников, должна отойти в собственность государства. Но пока эта долгая и многоэтапная процедура будет осуществляться, пронырливые мошенники быстро приберут её к рукам.
Эдуард Мирасов:
- Как правило, органы муниципальной власти целенаправленно не занимаются розыском выморочного имущества, а если подобная информация и доходит до сотрудников муниципалитета, они подобную информацию продают профессиональным сквотеррам.
Бывали даже случаи, по рассказам экспертов, когда сквоттеры работали настолько оперативно, что умершего одинокого человека еще не успевали привезти в морг, а его квартиру уже «задним» числом «подарили» или «продали».
2. Подделывают доверенность или решение суда
Чтобы подделать доверенность, нужно иметь в союзниках нотариуса, который может предоставить официальный бланк доверенности с печатью, после чего указать в реестре, что бланк утерян. С нотариуса, как говорится, «взятки гладки». Мошенники пишут на доверенности нужный им текст о предоставлении права на распоряжение имуществом определенного собственника и по этой доверенности проворачивают сделку. Правда, для этого им нужно будет раздобыть целый пакет документов, в том числе правоустанавливающие документы, паспорта и т. д. К сожалению, в данной ситуации доказать, что доверенность является «липой», практически невозможно.
Похожая ситуация обстоит и с решением суда об отчуждении жилья. Только здесь сквоттерам даже не нужны знакомые в суде, так как решение печатается на обычном листе бумаги. Облегчает работу мошенников тот факт, что в России нет системы по проверке подлинности судебных решений, а также отсутствие взаимодействия между судебными и жилищными органами. Им нужно только подделать подпись судьи. При этом проверить подлинность решения можно, самостоятельно посетив архив суда или гражданскую канцелярию для проверки существования данного документа.