Рынок складской (а вернее, логистической) недвижимости Тюмени, оказался, пожалуй, наименее подвержен затянувшемуся кризису - он не «просел» по арендным ставкам, владельцы и управляющие компании не озабочены проблемой сохранения и увеличения трафика, лояльности, среднего чека и всех прочих «головных болей» коллег из сегментов офисной и торговой недвижимости...
Можно ли назвать сложившуюся ситуацию с логистической недвижимостью Тюмени стагнацией или нет, что ждет рынок в ближайшем будущем и чего требуют от тюменских складов федеральные ритейлеры, мы поговорили со Светланой МОЛОДКИНОЙ, сертифицированным аналитиком рынка недвижимости.
- Светлана, на Деловом завтраке Тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов вы сообщили, что рынок складской недвижимости первое полугодие 2016 года прожил практически без изменений… В чем это выражается?
- Прежде всего, в состоянии средней стоимости квадратного метра и в размере арендных ставок. Если мы посмотрим на график изменения стоимости, то увидим практически ровную линию - на протяжении всех шести месяцев она держится на уровне 24 тысяч рублей за квадратный метр. В некоторые периоды было падение, но в целом оно незначительное - чуть больше 1%. Если сравнивать с падением цен на рынке жилой недвижимости, то ситуация выглядит даже более благополучной. Что касается арендных ставок, то они также стабильно держатся в районе 250 рублей за «квадрат», повышения нет и нет предпосылок для этого.
- Как выглядит складская карта Тюмени на сегодня?
- В принципе ровно так же, как и последние годы - вообще рынок складской недвижимости довольно консервативен, картинка мира тут не меняется кардинально. По-прежнему, основной массив находится в таких районах, как Мыс, ММС, Лесобаза, Антипино, в районе Дома Обороны - то есть там, где в советские времена было сосредоточено промышленное производство.
- Судя по вашим данным, наибольшей популярностью у арендаторов и покупателей складов пользуется Московский тракт. Стоимость квадратного метра предлагаемых в этом районе помещений повысилась…
- Да. Московский тракт продолжает оставаться наиболее востребованным районом в сегменте складской недвижимости. Интерес покупателей объясняется как приближенностью к выезду на федеральную трассу, так и удобной транспортной логистикой по городу, особенно сейчас, когда в том районе реализовано крупномасштабное строительство развязок. К примеру, это очень важно для предприятий сферы торговли. Недаром именно по Московскому тракту построил свой логистический центр федеральный ритейлер «Магнит».
- Каковы сегодня требования арендаторов/покупателей к складской недвижимости? Насколько соответствуют предлагаемые объекты их запросам и ожиданиям?
- Наиболее требовательные арендаторы - это федеральные компании, имеющие определенные и довольно строгие рендеры для потенциальных помещений. Для лидеров отрасли ритейла важно, чтобы помещение по своим техническим характеристикам относилось к классу «А», а их в Тюмени крайне мало, к сожалению. Если же говорить об основных требованиях, то это удобные подъезды и хорошая транспортная развязка, наличие отопления, кондиционирования, высота потолков не менее 7-9 метров, наличие зоны разгрузки большегрузных и габаритных автомашин и многое другое.
- К классификации объектов недвижимости мы уже практически привыкли, но вот с классом «С» приходится сталкиваться впервые, тогда как доля его в общем объеме предлагаемых помещений довольно высока - 43%. Можете пояснить для читателей, что означает этот класс, каковы его основные характеристики и параметры?
- К помещениям класса «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, овощехранилища, продуктовые оптовые базы (оставшиеся с советских времен ОРСы). То есть, это объекты изначально не приспособленные под складскую обработку. Соответственно, на этих объектах требуются значительные конструктивные и технические изменения: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация напольного покрытия, систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования. В силу названых выше причин, помещения эти довольно недорогие, как по продажной стоимости, так и в плане аренды.
- В качестве одной из тенденций развития рынка складской недвижимости вы указали поддержку отрасли государством. В чем это выражается сегодня?
- Если говорить конкретно о юге Тюменской области, то поддержка выражается в строительстве индустриальных парков, которое сейчас ведется вблизи пгт Боровский и Богандинский. Напомню, что в скором времени здесь должны появиться производства на площади 268 га и 28 га, соответственно. Да и в целом инвестиционная политика правительства области направлена на расширение производств различных товаров. Логично предположить, что это приведет к увеличению потребности в качественных складских и производственных помещений и к сдвигу к активному развитию рынка в целом.