В центре Москвы расположено немало дореволюционных домов, которые относятся если не к элитному, то в любом случае к высокобюджетному сегменту. При этом по своим характеристикам они во многом уступают новостройкам и редко соответствуют современным требованиям к элитному жилью. Тем не менее многие покупатели мечтают жить в доме с историей, даже несмотря на связанные с его возрастом неудобства. В рамках серии статей про разные типы вторичного жилья редакция IRN.RU выяснила, как живется в домах, построенных до 1917 года.
Не только в центре
Сегодня на вторичном рынке недвижимости Москвы, по данным «Метриум Групп», представлено порядка 900 квартир, расположенных в дореволюционных домах. Из них 99% находятся в пределах ЦАО. Однако есть такие дома и за пределами центра – в исторических районах вроде Лефортово, Головинского, Преображенского и других. Некоторые из них попали в программу реновации. Как посчитали в РБК, их 25, при этом многие, по данным «Архнадзора», имеют охранный статус.
Некоторые дома были серьезно отреставрированы – такие безоговорочно относятся к элитному рынку. «В таких проектах усилены перекрытия, проведены современные инженерные коммуникации», - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Во многих из них появился наземный паркинг, в некоторых случаях речь идет о полной замене «начинки» с сохранением исторического фасада. Но в рамках данной статьи мы рассматриваем дома, в которых сохранился не только внешний вид, но и внутреннее наполнение.
Основная часть сохранившейся исторической застройки, в которой сейчас есть квартиры, относится к концу XIX – началу XX веков, чаще всего это бывшие доходные дома. Они могут заметно отличаться друг от друга. «Скажем, в некоторых домах входные группы очень скудные, лестничные проходы узкие, а в других встречаются роскошные мраморные парадные лестницы, как, например, в доме страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре», - говорит Екатерина Румянцева.
Цены порой завышены
Средняя стоимость квадратного метра в дореволюционном доме, по данным «Метриум Групп», начинается от 250 000 рублей (за пределами ЦАО) до 800 000 рублей в центре города. В Kalinka Group назвали вилку цен для высокобюджетного сегмента – от $6 000 до $40 000, правда, верхняя граница в основном характерна для отреставрированных домов.
«Например, стоимость квартиры площадью около 130 кв. м в районе Патриарших прудов в кирпичном дореволюционном доме – порядка 140 млн рублей, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Это бывший четырехэтажный особняк. Минимальные вложения в ремонт для дореволюционного дома составят 500 000 рублей (экономвариант). В элитном классе стоимость отделки за «квадрат» ограничена только фантазией собеседника. Поэтому об экономии речи нет. Покупать квартиру с очень плохим ремонтом есть смысл разве что в экономклассе, тогда на перепродаже можно действительно неплохо заработать».
По словам руководителя офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Леонида Носковича, продавцы таких квартир обычно оценивают их как хороший бизнес-класс. «Однако люди зачастую не готовы покупать жилье, пусть даже с историей, за такие деньги. Поэтому многие предложения висят в базах агентств недвижимости годами. Купить такую квартиру задешево не получится, даже в плохом состоянии. Если же приплюсовать еще стоимость ремонта, сложности с согласованиями (ведь часто это дома – памятники архитектуры), то может получиться, что игра не стоит свеч».
Джакузи на соседей
Главное преимущество дореволюционных домов – месторасположение. «Это самый центр Москвы, внутри Садового кольца. Многие из них располагаются в тихих переулках с уютными зелеными двориками. Такие здания построены по проектам известных архитекторов, зачастую это уникальные памятники архитектурного и исторического наследия», - отмечает Екатерина Румянцева.
Внутренние характеристики домов и квартир очень разные. Во многих из них есть интересная техническая деталь – чем выше этаж, тем ниже потолки. «Самыми престижными считались квартиры на втором этаже с высотой полотков до четырех метров», - говорит Мария Литинецкая. «Мы однажды продавали квартиру с потолками высотой 4,5 метра, что позволило владельцам даже устроить второй этаж», - добавляет Леонид Носкович.
Среди недостатков, которые часто встречаются в исторических домах, эксперты выделяют дефицит парковочных мест, деревянные перекрытия, плохое состояние коммуникаций, отсутствие лифтов, газовые колонки. Заметный минус для покупателей элитного жилья – неоднородный контингент проживающих. «Есть комнаты, которые передаются из поколения в поколение. Понятно, что речь не всегда идет о благополучных слоях общества. Поэтому, выбирая жилье в дореволюционном доме, никогда нельзя быть уверенным в том, кто будет твоим соседом», - отмечает Мария Литинецкая.
Кроме того, стоит отметить ограничения по ремонту. «Если дом признан памятником архитектуры, владельцы не имеют права делать перепланировку, вешать на фасады кондиционеры и пр.», - говорит эксперт. Под запрет может попасть даже смена оконных рам.
В 1990-е, когда такие квартиры стали активно покупать «новые русские», возникало немало проблем из-за технических ограничений в старых домах. «Тогда не было принято обращать столь пристальное внимание на конструктивные особенности здания и состояние инженерных систем, зато стали очень популярны джакузи в ванных комнатах. И очень были распространены случаи, когда перекрытия не выдерживали и джакузи проваливались к соседям снизу», - вспоминает Екатерина Румянцева.
Ментальная связь
По словам Марии Литинецкой, цены на старые дореволюционные дома обычно в два-три раза ниже, чем на элитные новостройки. «Поэтому дома с более чем столетней историей, безусловно, заслуживают внимания. Более того, за такими объектами «охотятся» и сами девелоперы. Например, в 2009 году один из крупнейших столичных застройщиков пытался выкупить на Остоженке дореволюционный особняк на два подъезда и 12 квартир для его реконструкции и перепродажи. Однако в конечном счете затея провалилась из-за того, что с собственниками не договорились по цене», - рассказывает эксперт.
Однако, как отмечает Леонид Носкович, спрос на такие квартиры заметно снижается с течением времени: «Так, в начале 90-х в Москве еще не было строительства качественного жилья, и покупатели часто охотились за такими объектами. Однако, несмотря на весь свой исторический флер, сейчас такие квартиры заметно проигрывают современным новостройкам. В нашей практике квартиры в старых домах чаще всего покупают либо те, у кого связана с этим домом какая-то семейная история, либо иностранцы, либо те, кто по каким-то причинам не приемлет новостройки».
Екатерина Румянцева тоже выделяет покупателей, которые ментально связаны с тем или иным домом: «У нас нередко бывали случаи, когда покупатели стремились жить в доме, где когда-то проживали их предки, или же в котором они выросли в детстве еще в коммунальной квартире. Еще одна категория, о которой стоит упомянуть, – люди, которые стремятся войти в «свой круг» привилегированных и заполучить влиятельных соседей».
В целом, спрос на дореволюционные дома серьезно ограничен из-за технических недостатков и ограничений в плане ремонта. И хотя неоспоримая историческая ценность и «особый дух» старой Москвы сохраняют их востребованность на рынке, в условиях снижающегося спроса на дорогое жилье квартиры в дореволюционных домах обычно не самый ликвидный продукт.