Результаты экспресс-замеров потребительских настроений на IRN.RU свидетельствуют о том, что люди перестали ждать снижения цен. Впервые за последние три года тех, кто ждет роста цен на жилье, оказалось больше, чем людей, ожидающих их снижения. Редакция IRN.RU выяснила, с чем связано изменение ценовых ожиданий.
Вера в метр
С 2015 года перед каждым сезоном (осень, зима, весна, лето) IRN.RU проводит онлайн-голосования по двум темам: ценовые ожидания («Что будет с рублевыми ценами на недвижимость?») и планы по покупке жилья («Планируете ли вы покупать квартиру в этом сезоне?»).
Все три года доля людей, планирующих покупку жилья в ближайшие три месяца, была достаточно стабильной – 25-29%. Лишь дважды этот показатель превысил 30% - осенью 2015 и весной 2016 года. «По сути, это свидетельствует не столько об уровне спроса, сколько о том, что среди тех, кто интересуется приобретением жилья, доля «горячих покупателей» (то есть тех, кто планирует осуществить покупку в ближайшее время) остается стабильной», - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Психологический фактор
Укрепление веры в метр и активный спрос на жилье эксперты связывают как с внутрирыночными, так и с макроэкономическими факторами. «Возможные антироссийские санкции в ноябре по-прежнему заставляют покупателей торопиться со сделкой. Многие даже не ждут новогодних акций, которые традиционно считаются самыми «щедрыми» за весь год, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». - Кроме того, некоторые клиенты опасаются возможного повышения ключевой ставки в декабре, из-за чего условия ипотечного кредитования снова изменятся. Таким образом, панического настроения на рынке нет. Но, с другой стороны, на покупательское поведение оказывают влияние сразу несколько опосредованных событий, которые стимулируют к совершению сделки, не дожидаясь конца года».
Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв отмечает, что за год стало меньше людей, которые интересуются жильем, но не спешат с покупкой. «Если вначале года доля таких «выжидающих клиентов» была на уровне 20-30%, то с августа она снизилась вдвое, - говорит эксперт. - «Спусковым механизмом» послужило падение курса рубля и повышение ключевой ставки. Затем активно стало обсуждаться повышение НДС и переход на проектное финансирование. Все это в совокупности создавало информационный фон, подталкивающий клиентов к покупке жилья. На личном опыте многие уже почувствовали повышение цен на ГСМ, хлеб, ЖКХ и отдых. Имея понимание того, что жизнь будет только дорожать, покупатели активизировались на рынке жилья».
И все же эти факторы, скорее, психологически давят на покупателей, чем реально свидетельствуют о грядущем росте цен. «Рынок сейчас рублевый, поэтому изменение курса доллара не ведет к росту или снижению цен. Колебания курсов валют могут повлиять на стоимость недвижимости разве что очень краткосрочно, после чего цены корректируются обратно, - считает Олег Репченко. – Общая инфляция тоже вряд ли является фактором, влияющим на цены на недвижимость. Последние годы дорожало все, кроме жилья – более того, как раз рост расходов на повседневные нужды не давал возможности отложить эти деньг на жилье или потратить на ипотеку».
То же самое касается повышения ипотечных ставок. Как раз низкие ставки были основным драйвером спроса, что позволяло сохранять цены на жилье и даже повышать их на некоторые ликвидные проекты. Если ставки продолжат расти, для сохранения покупательской активности придется снижать цены. (См. «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых».)
А изменения в законодательство о долевом строительстве могут привести к росту цен лишь через несколько лет – ведь переход на эскроу-счета коснется только проектов, которые выйдут на рынок после 1 июля 2019 года. При этом за последнее время девелоперы поспешили вывести как можно больше жилья по старым правилам, и такие объемы не позволят ценам вырасти. (См. «Рынок жилья ждет еще одно «дно».)
Торговаться стали меньше, а решать – быстрее
Объективные рыночные факторы говорят о том, что роста цен в ближайшее время вряд ли стоит ждать. Однако вера покупателей в стабильность и возможное подорожание жилья отразилась на величине торга. «За последний год доля сделок с дисконтом и средний размер скидки сократились, а объем сделок с премией (то есть с превышением первоначальной стоимости предложения), наоборот, вырос, - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». - В декабре 2017 года со скидкой проходило 83% операций по купле-продаже вторичного жилья, а средний размер дисконта был равен 8,7%, в октябре нынешнего года эти показатели равны 74% и 5,6% соответственно. А доля сделок с премией на «вторичке» за это время выросла с 6% до 10%».Руководитель офиса «В Крылатском» компании «МИЭЛЬ» Ирина Бербенева подтверждает эти цифры: «Если дисконт ранее был в районе 10%, то сейчас – максимум 5%».
На первичном рынке скидок все еще много. По подсчетам компании «Метриум», скидки сегодня предоставляются в 91% новостроек массового сегмента, поэтому абсолютное большинство покупателей могут рассчитывать на преференции.(См. «Новостройки в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2018 года: застройщики опережают покупателей».)
Кроме того, стабилизация потребительских настроений отразилась на времени принятия решения. По данным «Инкома», средние сроки экспозиции на вторичном рынке в ценовой категории «от 5 до 10 млн рублей» составляют 36 дней, в категории «от 10 до 15 млн рублей» - 69 дней. Объекты стоимостью более 15 млн рублей реализуются в среднем за 164 дня. Год назад средние сроки экспозиции в указанных ценовых категориях (за исключением категории «более 15 млн рублей») были примерно в три раза больше.
«Два года назад мы говорили о том, что покупатели при поиске квартиры не особенно торопятся с выбором: они могли рассмотреть более 20 вариантов, а затем остановить свой выбор на первом из них, который пока так никто и не приобрел, - вспоминает Сергей Шлома. - Однако к нынешнему моменту ситуация в сегменте наиболее доступного жилья изменилась кардинальным образом. Сейчас количество просмотров в среднем по рынку не превышает 10 квартир, при этом наиболее ликвидные лоты вымываются из экспозиции практически мгновенно, и некоторые потребители даже не успевают подобрать себе подходящий объект – они все уходят с рынка».
На первичном рынке схожая ситуация. По словам Марии Литинецкой, в среднем время принятия решения о сделке составляет около полутора месяцев. «Обычно период раздумий проходит до общения с застройщиками, - отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. - Если клиент приходит в офис, это значит, что у него, как правило, уже есть предметный интерес к конкретному проекту и квартире. К этому моменту рынок уже изучен. Обычно после первого обращения сделка заключается в течение 1-3 недель».Руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков говорит, что цикл «созревания» клиента чаще всего занимает 3-4 недели. «В среднем от первого обращения до заключения договора у нас проходит около месяца», - подтверждает Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент».
Без паники
Генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев среди перемен в потребительских настроениях называет рост интереса к новостройкам в качестве пенсионной инвестиции: «На фоне изменения возраста выхода на пенсию мы отмечаем немало клиентов, выбирающих стратегию долгосрочного инвестирования, когда квартира приобретается не для дальнейшей перепродажи, а для сдачи в аренду. Формирование пассивного дохода – один их ярких трендов последних 3-4 месяцев, который только набирают свою силу».
Олег Ступеньков отмечает, что люди стали чаще предпочитать застройщиков, которые строят небольшие объекты:«После краха Urban Group и СУ-155 появились клиенты, которые стали опасаться банкротства крупномасштабных гигантов, а компания, которая строит дом на 300 квартир, вызывает больше доверия с той точки зрения, что построить и реализовать небольшой объем можно проще и быстрее».
В целом ситуация с потребительскими настроениями, по наблюдениям экспертов, сейчас спокойная – нет ни панических покупок, ни долгих выжиданий. «Бывало так, что передумывали покупать, в основном это происходит в периоды резких валютных колебаний, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - Если кто-то держал деньги в долларах, присмотрел недвижимость, а доллар резко пошел вверх – в такой момент передумывают покупать, решают подождать еще, чтобы больше получить в рублях и выбрать другую квартиру, просторнее или лучше. Но, конечно, это не массовое явление, а точечное, но такое бывает. Сейчас некоторые клиенты традиционно взяли паузу в ожидании предновогодних акций и скидок. Но панических настроений нет, к турбулентности на рынке за последние три года все привыкли».
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.