«Большая степень неопределенности», — таким словами застройщики описывают ситуацию на рынке в 2019 году. Строители не видят предпосылок для снижения стоимости нового жилья, зато, по их мнению, в будущем для повышения цен есть множество факторов. Спецпроект, в котором мы рассмотрим все актуальные и обсуждаемые аспекты рынка недвижимости, подготовлен совместно с партнером — застройщиком ЖК «Нагорный».
Вообще Екатеринбург — этот тот город, где высокие цены на квартиры оправданны. Недвижимость дорожает там, где идет развитие экономики и крутятся деньги и где удобно жить — есть школы, университеты, больницы, парки, стадионы, современные торговые центры и возможность путешествовать по стране и миру.
В прошлом году в Екатеринбурге сдали привычный миллион квадратных метров жилья. Эксперты считают такой объем оптимальным. С одной стороны, у покупателей есть выбор, а цены на квартиры в новостройках при этом растут умеренными темпами, а с другой — застройщики чувствуют себя уверенно.
За год цены выросли в среднем на 10%, а в отдельных девелоперских проектах рост достиг 20–30%. Цены двигала дешевая ипотека — ключевой компонент развития стройкомплекса. В первом полугодии 2018 года ставки падали, и покупатели спешили оформить сделку. После того как ЦБ поднял ключевую ставку, а банки вслед за этим начали пересматривать условия кредитования, побудительным мотивом для покупки квартиры стали негативные ожидания и мысли вроде «Надо скорее успевать».
Почему 2019 год — особенный?
Вторая половина 2019 года станет сложнее и для покупателей, и для строителей. Как считается, к объективным причинам, таким как инфляция, удорожание топлива, энергоресурсов и стройматериалов, прибавится уникальный контекст — запущенные на полную мощь поправки в 214-ФЗ.
Застройщики, которые работали по договорам долевого участия, не смогут привлекать средства от покупателей напрямую. Вместо бесплатных денег в обязательном порядке начнет действовать система эскроу-счетов: вклады дольщиков до сдачи объекта заморозят на специальных счетах, а компании смогут строить либо на свои деньги, либо на банковские кредиты.
Министр строительства Свердловской области Михаил Волков ожидает, что стоимость жилья в новостройках вырастет на 6-7%. Цены поднимут компании, которые станут пользоваться банковскими кредитами. Величина комиссии будет зависеть от наполняемости эскроу-счета и темпов продаж квартир.
Фактор законодательных новелл повлияет лишь на часть строящегося жилья. Проекты со степенью готовности от 30% и долей продаж от 10% будут реализовываться по старым правилам. Поэтому влияние трансформации рынка на цены будет отложенным, предполагает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Михаил Хорьков, аналитик УПН:
— Что касается утверждений, что переход на эскроу-счет тут же приведет к росту себестоимости стройки, то они пока остаются декларациями. Да, по сравнению с прошлым годом цены выросли. Да, в настоящий момент по отдельным сегментам плавный рост продолжается. Но по сравнению с концом прошлого года рынок пришел к охлаждению и ситуация стабилизировалась. Заметных движений в ценах, объеме предложений и сделок не происходит.
Что будет с ценами?
Подорожание произойдет через год-полтора, когда завершится строительный цикл начатых по старым правилам проектов. Банковская ставка по проектному финансированию колеблется от 6% до 13%, а себестоимость строительства увеличится на 13–15%. При стоимости квадратного метра жилья в 50 тысяч рублей нужно будет дополнительно изыскать примерно 6 тысяч рублей (влияние банковских процентов). Удорожание логичнее всего переложить на трех участников: застройщика, генподрядчика и покупателя, делится мнением знакомый девелопер.
Основатель компании Aleka Group Александр Матофаев, считает, что застройщики пойдут по пути оптимизации рабочего процесса, чтобы сохранить разумную маржинальность. Речь идет о снижении энергоемкости и материалоемкости строительных работ.
Александр Матофаев, директор компании Aleka Group:
— Очевидно, что доход застройщиков после 1 июля снизится. Повлияет ли это на цены? Существенно — нет. В Екатеринбурге вводится и строится много жилья и есть высокая конкуренция среди застройщиков. В долгосрочной перспективе это будет удерживать цены в пределах статистической погрешности, а изменения возможны на уровень инфляции. Хотя не исключено, что в отдельных проектах удорожание будет заметнее.
На текущий момент в Екатеринбурге нераспроданными остаются больше 22 тысяч квартир. Чтобы продавцы смогли переложить возросшие затраты на конечных потребителей, нужно, во-первых, сокращение выбора, во-вторых, снижение конкуренции. Пока этого не происходит. Также на рынке не растет и число покупателей.
Строители призывают относиться к возможному росту стоимости «квадрата» как к данности. Деньги дольщиков, за счет которых строились дома, заместят банковскими кредитами, и это не пройдет бесследно.
Виктор Кривошеин, генеральный директор РСГ-Академическое:
— Застройщики фактически лишаются бесплатных средств соинвесторов. При этом для покупателей долевого жилья ситуация двойственная. С одной стороны, существенно снижаются их риски. С другой стороны, само жилье обойдется дороже, поскольку за все нужно платить. Тем, кто приобретает готовые квартиры, придется просто принять рост цен как данность, без каких-либо компенсирующих преимуществ. Так что этой категории покупателей стоит поторопиться с приобретением жилья.
Сейчас ситуация на рынке, который начал ощущать недостаток ипотечных денег, ровная: объемы продаж хоть и снизились, но остаются на высоком уровне, а стремительный рост перешел к стабилизации. Если девелоперы не найдут выход, то избыточное предложение начнет влиять на поведение продавцов гораздо заметнее, и вернется практика акций, распродаж и скидок.
Как изменится качество жилья?
Как прогнозируют специалисты агентств недвижимости, строительным компаниям, чтобы удержать цены на прежнем уровне, придется снижать качество продукта.
Павел Сенюк, риелтор:
— Цена на квартиры в новостройках, которые станут продавать с применением эскроу-счетов, вырастут минимум на 10%. Либо понизится качество. Сохранить стоимость квадратного метра можно будет только за счет уменьшения издержек: алюминиевая проводка, двери из «фольги», высота потолков 2,5 метра, оконные проемы под потолок, утеплитель из пенопласта и другие «экономические улучшения».
Если этот прогноз и справедливый, то он касается не всех проектов. Например, застройщик жилого комплекса «Нагорный», который строится на пересечении улиц Татищева — Токарей, не собирается экономить на потребительских свойствах жилья.
Стройка первого дома идет по старым правилам, и, соответственно, никакого удорожания не предвидится. Второй дом начнут возводить в третьем квартале этого года и продавать через эскроу-счета. Но разницы в качестве новоселы не заметят.
Евгений Мордовин, руководитель девелоперских проектов УГМК-Застройщик:
— Да, для экономии средств выгоднее делать здание из газобетонных блоков, так как в этом случае получится меньше нагрузка на каркас, дешевле и быстрее. Но по потребительским характеристикам кирпичу нет равных. И мы не будем отступать от нашей стратегии — строить все дома из кирпича. Материал обладает звукоизолирующими свойствами и устойчивостью к перепадам температур. То есть летом в квартирах будет прохладнее, а зимой — теплее.
Почему концепция жилья так важна?
Еще одна тенденция, которая проявилась в первом полугодии, — рынок становится поляризованным. Это значит, что выделилась группа строителей, у которых, несмотря на общую стагнацию рынка, дела будут идти хорошо. Причина — в удачной концепции и месторасположении.
На привлекательность жилья окажет влияние окружающая инфраструктура — транспортная и социальная. Например, наличие школ с высоким рейтингом в периоды высокой рождаемости увеличивает ценность квартир в домах, прикрепленных к таким школам.
В этом контексте интересными выглядят проекты на ВИЗе. Новую жизнь району в прошлом году дала реконструкция улично-дорожной сети вокруг Центрального стадиона. Жители получили не только широкую улицу Татищева, которая переходит в проспект Ленина, но и обновленный парк, который объединил в единую концепцию общественные пространства возле футбольной арены, и отстроенную с нуля престижную школу № 1 на Верх-Исетском бульваре.
Евгений Мордовин:
— Большое преимущество ВИЗа — близость к Верх-Исетскому пруду. Люди в любое время тянутся к воде. ВИЗ всегда был престижным районом, но то, что строили в советское время, себя изжило. Городские власти правильно делают, что закладывают в Генплане развитие западного направления. Толчком к застройке послужили планы провести там ЭКСПО, а сейчас — Универсиаду.
Опыт квартальной застройки в Екатеринбурге в последние пять лет показал, что за ней будущее: квартиры в таких домах продаются быстрее, и все ведущие застройщики переориентируются на него. Такая конфигурация дает возможность насытить жилой комплекс разнообразными опциями.
Сейчас самый удачный момент улучшить свои жилищные условия, и откладывать покупку не стоит, советуют банкиры. Подробнее про то, как ипотека влияет на рынок недвижимости и поведение покупателей, читайте через две недели — в следующей серии нашего спецпроекта.