Цены на жилье в 2018 году росли практически во всех крупных городах России. Однако спрогнозировать ситуацию на локальных рынках недвижимости в 2019 году пока сложно
Аналитики региональных агентств недвижимости и компаний, входящих в Российскую гильдию риелторов (РГР), подготовили отчет (.ppt) о ценах и тенденциях на локальных рынках.
Общий прогноз
Эльвира Епишина, директор «АЦ «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике НП «Российская гильдия риэлторов»:
— Если в конце 2017 года у профессиональных участников рынка недвижимости еще возникал вопрос, прошли локальные рынки кризисное «дно» или нет, то по показателям 2018 года это точно можно утверждать, да «дно» пройдено. В центральных городах регионов РФ к концу года «отчитываются» о положительной динамике цен на рынке жилья, связанной с повышением активности спроса. Причины оживления спроса тоже понятны, но они кроются не в прорыве российской экономики, а связаны с изменениями в законодательстве по долевому участию, с изменением ипотечных ставок, с перераспределением долей между застройщиками и приходом новых креативных руководителей и архитекторов, дизайнеров, что влечет за собой повышение качества жилищных проектов Несмотря на какие-либо экономические изменения, жилье будет пользоваться спросом и в 2019 году и в последующие годы. Однако, предпосылки для перелома тренда на переход рынка жилья к устойчивому росту, еще далеко не сформированы.
Сколько стоит жилье в регионах — в короткой справке
Владивосток
Вторичный рынок: 107,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+8,8% к 2017 году)
Новостройки: 45- 246 тыс. руб. за 1 кв. м
Сергей Дымченко, директор «Индустрия-Р», член правления Приморского регионального отделения Российского общества оценщиков:
— Говорить об устойчивости вторичного рынка жилья в г. Владивосток пока рано, по нашему мнению, в начале 2019 года ожидается снижение средней цены предложения и объема предложения.
Хабаровск
Вторичный рынок: 80,5 тыс. руб. за 1 кв. м (+11,7%)
Новостройки: —
Александра Швалова, директор «Хабаровская недвижимость», руководитель аналитического центра при Ассоциации СРО Региональная гильдия риэлторов ДФО:
— Прогнозировать ситуацию на 2019 год сложно. Новые санкции для РФ, повышение НДС, отток населения с ДФО, низкая з/п (по сравнению с некоторыми западными регионами) могут ухудшить ситуацию на рынке жилья. Конечно же объемы предложений будут немного меньше, чем в этом году. Но пока цифра процентной ставки по ипотеке приятна уху покупателя, то покупка жилья по ипотеке как минимум сохранится на том же уровне, а спрос, скорее всего, будет отложенным. Динамика роста цен за 2017-2018 гг., говорит о том, что рост продолжится, но не таким темпом. В наилучшей перспективе будет в диапазоне 77-80 тыс. руб. за 1 кв. м
Новосибирск
Вторичный рынок: 63,1 тыс. руб. за 1 кв. м (+8%)
Новостройки: 66,3 тыс. руб. за 1 кв. м (+11%)
Елена Ермолаева, руководитель «RID Analytics»:
— Скорее всего, на вторичном рынке многоквартирного жилья плавный рост цен продолжится. На первичном рынке цены также будут расти, с учетом негативных ожиданий от происходящих изменений в стройкомплексе. Однако, в начале года возможен период стагнации, так как конкуренция среди проектов выросла, а доходы населения, наоборот, снижаются (и снизятся еще из-за скачка инфляции, связанного с ростом НДС).
Омск
Вторичный рынок: 46,0 тыс. руб. за 1 кв. м
Новостройки: 40,8 тыс. руб. за 1 кв. м
Максим Репин, директор «ОМЭКС», полномочный прставитель НП РГУД в г. Омске:
— На первичном рынке отмечается негативная тенденция: застройщики сворачивают бизнес, замораживают проекты . Предложение новостроек будет падать из-за уменьшения объемов строительства. Спрос и цены будут медленно расти.
Екатеринбург
Вторичный рынок: 70,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+5,5%)
Новостройки: 69,7 тыс. руб за 1 кв. м (+10%)
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральская палата недвижимости:
— В настоящий момент рынок живет ожиданиями повышения ипотечной ставки, и его участники не исключают определенного охлаждения спроса в начале следующего года. Конечно, текущий подъем хотелось бы рассматривать как шаг к более устойчивому, прогнозируемому и уверенному развитию рынка жилья. Но, к сожалению, пока остается слишком много ограничений и рисков на этом пути.
На фоне позитива проблемы рынка жилья остаются прежними:
- Рынку жилья нужны покупатели, чье благосостояние растет. База для устойчивого роста реальных доходов населения по-прежнему не сформирована. Экономика России остается слабой и зависимой от внешних условий.
- Рост инфляции, ключевой ставки и последующего повышения ставок по ипотеке ставит под удар сложившуюся модель расширения рынка. Пока повышение не критично, но риск возврата к более высоким процентам по ипотеке остается. Значит, остается риск возврата рынка к стагнации.
- Реформирование системы долевого строительства как минимум вносит неопределенность в процесс последовательного развития рынка и может привести к сокращению конкуренции в ближайший год-два. Затраты застройщиков вырастут на фоне ограниченных возможностей покупателей. Попытка заложить рост себестоимости в цены может затормозить дальнейшее восстановление рынка на пути к заветным 120 млн. кв. м.
Пермь
Вторичный рынок: 53,3 тыс. руб. за 1 кв. м (+6,5%)
Новостройки: 54,9 тыс. руб. 1 кв. м (+6,7%)
Алексей Скоробогач, заместитель директора «АЦ «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике Ассоциации РГР.Пермский край:
— Цены на жилье при существующей платежеспособности населения, с одной стороны, не имеют предпосылок к изменению динамического вектора с минуса на плюс, с другой стороны, такие факторы, как изменение законодательства в сфере долевого строительства и перераспределение строительного рынка между его участниками, «толкают» цены на новостройки вверх, что и видно по итогам мониторинга рынка за прошедшие месяцы 2018 года.
Вслед за новостройками может «подтянуться» и «вторичка». Наибольшим спросом будут пользоваться качественные и востребованные проекты класса «комфорт» и готовое жилье современной эпохи застройки.
На прошедшей 15 декабря аналитической встрече с руководителями банков, застройщиков и агентств недвижимости г. Перми многими экспертами была высказана мысль, что такая благоприятная ситуация для рынка недвижимости, которая наблюдалась в 2018 году, может иметь тенденцию к продолжению в первом полугодии 2019-го, а дальше рынок ждет неопределенность.
Воронеж
Вторичный рынок: — (+ 4,4%)
Новостройки: — (+0,9%)
Алексей Москалев, Руководитель аналитического центра «АКГ «ИнвестОценка»:
— Мы считаем, что разговоры об устойчивом восстановлении рынка жилья пока преждевременны, все же определяющим фактором, прямо влияющим на ценообразование — является экономическая ситуация в стране и реальная платежеспособность конечных покупателей. Говорить о заметных улучшениях в данных сферах пока, увы, не приходится.
Мы видим следующую картину того, как будут разворачиваться события на рынке жилья г. Воронежа и Воронежской области (хотя во многом, вероятно, данный прогноз будет справедлив и для других субъектов РФ). Наиболее вероятно, что цены в 2019 году, поддерживаемые доступной ипотекой и ажиотажем, продолжат незначительно расти (в пределах 5%), хотя, как и в 2018 году этот рост будет существенно ниже уровня реальной инфляции. При сохранении значительных темпов ввода нового жилья, дальнейший рост рынка возможен только при условии улучшения экономического климата не только в регионе, но и по всей стране в целом. В противном случае уровень платёжеспособного спроса будет падать, что может повлечь за собой крайне негативные последствия для рынка недвижимости и смежных с ним рынков товаров и услуг.
Санкт-Петербург
Вторичный рынок: 111,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+4,2%)
Новостройки: масс-маркет — 105,5 тыс. руб. за 1 кв. м (+4,8%); бизнес-класс– 156,3 тыс. руб. за 1 кв. м; элит-класс — 280,5 тыс. руб. за 1 кв. м
Мария Бент, руководитель отдела аналитики и оценки ГК «Бюллетень Недвижимости»:
— Общая для Санкт-Петербурга тенденция — снижение цен на квартиры в старом жилом фонде, в домах, требующих ремонта, с неудачными планировками и старыми коммуникациями. Самые высокие цены сегодня на так называемую «новую вторичку», это недавно сданные дома. Цены на строящееся жилье во многом зависят от района, в котором располагается дом. Дешевле всего — квартиры на окраинах города с плохой транспортной доступностью, дороже — в обжитых районах рядом с метро. Рост ипотечных ставок также повлиял на активность спроса этой осенью.
Москва
Вторичный рынок: —
Новостройки (без учета Новой Москвы): бизнес-класс — 239,6 тыс. руб. за 1 кв. м (-2,6%); комфорт-класс — 161, 5 тыс. руб. за 1 кв. м (+3,1%); экономкласс — 126,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+13,0%).
Наталия Рыжкина, руководитель департамента аналитики и консалтинга «МИЭЛЬ-Новостройки»:
— В целом, 2019 год обещает быть непростым, в течение года на рынок новостроек будет действовать множество факторов, часть из которых пока не определена.
Что касается объемов предложения, то здесь продолжится прирост во всех сегментах, на рынок будут выводиться проекты, разрешения на которые были получены в первом полугодии 2018 года. В то же время, основной драйвер высокого спроса — ипотека, за счет повышения ставок, уже не будет оказывать такую поддержку рынку, что на фоне непростой экономической ситуации (повышение налоговой нагрузки, цен на топливо и т.д.) окажет отрицательное влияние на спрос.
На фоне стагнации, а возможно и снижения спроса, мы не ожидаем заметного повышения цен в реализуемых проектах, также возможно появления интересных, с точки зрения цены, предложений в проектах на начальной стадии строительства. Поэтому средний по рынку показатель цены 1 кв. м будет в течение года стабильным, а возможно покажет небольшое снижение.