Помимо крупных метрополий, специалисты рынка недвижимости, занимающиеся постоянным анализом сегмента, публикуют свои прогнозы наиболее «горячих» точек, и вот их мнение о том, в каких городах США стоит покупать недвижимость в 2017 году.
Даллас (штат Техас)
Средняя стоимость недвижимости: $233 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +31%
В 2017 году один из крупнейших техасских городов лидирует в рейтинге самых популярных направлений для инвестиций в недвижимость, тогда как в 2016 году Даллас занимал только шестую строчку. Специалисты прогнозируют, что в трехлетней перспективе цены здесь вырастут на 31%, а это самый оптимистичный показатель среди всех крупных городов США. По итогам прошлого года число рабочих мест здесь увеличилось почти на 4%, а цены на жилье выросли на 9%. В ближайшие три года прирост численности населения превысит 6%, а значит, спрос на жилье и цены на недвижимость будут только расти. В сравнении со средними показателями и доходами местного населения, недвижимость Далласа на сегодняшний день считается недооцененной.
Джэксонвилл (штат Флорида)
Средняя стоимость недвижимости: $225 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +30%
Это самый густонаселенный город солнечной Флориды, численность населения которого ежегодно увеличивается в среднем на 5%. С учетом того, что рынок рабочих мест и трудовой миграции тоже растет, жилье в Джэксонвилле видится оптимальным инвестиционным вариантом. По оценкам экспертов, местная недвижимость недооценена в среднем на 8%.
Орландо (штат Флорида)
Средняя стоимость недвижимости: $219 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +28%
«Укрепляющаяся хорошими темпами экономика, прирост населения и увеличение числа рабочих мест открывают целый ряд перспектив перед инвесторами в местные объекты недвижимости», – говорит руководитель аналитического агентства Local Market Monitor, США, а к столь авторитетным рекомендациям стоит прислушиваться.
Сиэтл (штат Вашингтон)
Средняя стоимость недвижимости: $416 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +26%
За минувший год именно в Сиэтле был зафиксирован рекордный рост цен на недвижимость – на 12%, при этом средний «ценник» входит в тройку самых высоких в стране. Специалисты склонны связывать сложившуюся ситуацию с неспособностью строителей поспевать за растущей численностью населения и притоком рабочей силы. В течение ближайших трех лет спрос как на покупку, так и на аренду будет превышать предложение, а значит, сулит немалые дивиденды тем, кто успеет вложить средства в растущий рынок.
Солт-Лейк-Сити (штат Юта)
Средняя стоимость недвижимости: $277 000
Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +25%
Крупнейший город штата и столица XIX зимних Олимпийских игр также считается одним из лидеров современного рынка недвижимости США. Ежегодно цены на жилье здесь растут в среднем на 8%, а количество рабочих мест и новых жителей города увеличиваются на 2-3%. И хотя цены на местные объекты недвижимости нельзя назвать недооцененными, у них все еще остается потенциал роста.
Тонкости процесса купли-продажи
Для иностранцев существует ряд ограничений на владение недвижимостью в Америке, но для тех, кто приобретает жилье для последующей сдачи в аренду, законодательные «лимиты» незначительны. На федеральном уровне на нерезидентов распространяется лишь несколько ограничений (например, о покупке иностранцами сельскохозяйственных земель или Закон штата Оклахома о невозможности приобретать земли иностранцами), но для практических целей в большинстве случаев они не имеют большого значения.
Каждый штат имеет свои тонкости процедуры покупки недвижимости, равно как существует своя специфика в зависимости от округов и городов одного штата. Иностранцам, не владеющим всеми деталями процесса и нюансами законодательства, при покупке американского жилья проще, быстрее и выгоднее нанять агента. Его услуги будут стоить около 6% от стоимости недвижимости. К тому же, как правило, эти расходы берет на себя продавец.
На плечи покупателя ложится необходимость оплачивать титульное страхование (0,5-1%) и реестровые пошлины (0,2-0,5%). Расходы на юридическое сопровождение, по сложившейся практике, делятся поровну между продавцом и покупателем (по 0,5-1%). При продаже необходимо оплатить налог на переход права собственности (1-1,425%) и комиссионное вознаграждение агенту (около 6%, но точный размер оговаривается индивидуально). Стоит отметить, что налог на переход права собственности или так называемый Передаточный налог в пяти штатах – Миссисипи, Миссури, Нью-Мексико, Северная Дакота и Вайоминг – не применяется вовсе.
Налогообложение американской недвижимости
Нерезиденты обязаны платить подоходный налог с дохода, полученного на территории США, причем подавать декларацию можно от себя лично, от главы домохозяйства, от супружеской пары, чьи доходы считаются совместно, и от супружеской пары, чьи доходы считаются раздельно. Федеральный подоходный налог рассчитывается по прогрессивной шкале и, в зависимости от уровня дохода, имеет ставку от 10% до 39,60%. Также существуют налоги штатов, ставки которых в каждом штате различны, например, в штате Нью-Йорк этот налог варьируется от 4% до 8,82%. Нерезиденты обязаны уплачивать налог с дохода от аренды как на федеральном, так и на уровне штата, где этот доход получен.
При продаже недвижимости, которая была в собственности более года, продавец обязан уплатить налог в размере 20%, если же срок владения объектом составляет менее 12 месяцев, то сделка считается инвестиционной и подлежит налогообложению как стандартный подоходный налог (до 39,6%). Однако с помощью грамотного специалиста по налогообложению можно оптимизировать (уменьшить) сумму налога, списав затраты на содержание объекта недвижимости (например, в зачет идут проценты за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельца, расходы на ремонт и пр.).