Покупателям импонируют цена, расположение, инфраструктура, сервис, инвестиционная привлекательность и возможность взять ипотеку. Компании проводят ликбез для клиентов
У такого нестандартного жилья как апартаменты появилась своя аудитория покупателей, которых не смущают некоторые особенности формата. Для них апартаменты - вполне адекватная альтернатива квартире. В чем-то даже более привлекательная. И ведь, действительно, у апартаментов есть бесспорные преимущества, и каждое достойно подробного разговора.
Цена – ниже. Разница может доходить до 30% Главное преимущество апартаментов – это более низкая стоимость относительно квартир. При сравнении аналогичных объектов – то есть объектов одного класса, в одном районе или ЖК и примерно одинаковой площади – разница в цене начинается от 10% и может доходить до 30%. Чаще всего, апартаменты дешевле квартир на 15-20%. Например, в ЖК «Лайнер» на Ходынском поле, недалеко от метро «Динамо», продаются студии за 6 млн руб., в то же время в этом районе за эти деньги можно купить разве что однушку схожих габаритов в очень старом фонде, а за другие новостройки в окрестностях придется отдать совсем другие деньги, рассказывает Ольга Денисова, директор департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»).
Или в МФК комфорткласса «Фили Град» апартамент площадью 47,5 кв. м продается по цене 190 тыс. рублей за кв. м, тогда как квартира в том же корпусе, с аналогичными видовыми характеристиками реализуется по 228 тыс. рублей за кв. м. Разница в стоимости – 17%, приводит пример Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Но, как напоминает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate, конечно, надо учитывать, что апартаменты в центре все равно будут стоить дороже, чем квартиры, допустим, на западе Москвы, потому что локация сильно влияет на ценообразование.
Есть совершенно эксклюзивные с точки зрения локации и стоимости предложения. Например, апартаменты премиум-класса в строящемся «Доме на Сретенке», находящиеся в одном из деловых центров Москвы, стоимостью от 281 566 руб./кв. м – уникальное предложение на первичном рынке, поскольку в этой локации нет предложений по квартирам, рассказывает Дмитрий Коробейкин, вице-президент, руководитель комплекса стратегического развития компании «Лидер-Инвест». А рынок вторичного жилья предлагает квартиры уже от 400 000 руб./кв. м.
Расположение и инфраструктура: шопинг в тапочках Цена объекта всегда в первую очередь связана с расположением. Апартаменты в районах ЦАО и других престижных районах продаются по гораздо более низким ценам, чем квартиры в той же локации. Кроме того, апартаменты, как правило, предусматривают собственную инфраструктуру или даже находятся в многофункциональных или бизнес-центрах. «Еще одним преимуществом является возможность проживания вблизи работы, если апартаменты входят в состав многофункционального центра (офисно-жилого), как, например, в комплексах «Фили Град», «Савеловский Сити», «Большевик» или в некоторых башнях «Москва-Сити» («OKO», «IQ-квартал», Neva Towers)», - отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Чаще всего инфраструктура состоит из торгового и бизнес-центра, кафе, ресторанов. Например, в МФК «Водный» в первой очереди функционируют бизнес-центр и торговый комплекс, во второй – жилой комплекс с квартирами и апартаментами. «Причем, - как рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, - у жильцов есть возможность ходить в торговый центр буквально в тапочках – ЖК соединен с ним подземным паркингом, а для посетителей ТЦ при этом работает наземная парковка. Похожее решение сейчас воплощается во второй очереди ЖК «Фили Град», где одно из семи зданий будет бизнес-центром, а весь комплекс будет размещаться на стилобате, в котором расположится торговый центр площадью 15 000 кв. м».
Иногда собственная инфраструктура апартаментов включает не только магазины и службы быта, но и самые разнообразные объекты для досуга. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказывает о башнях Neva Towers в «Москва-Сити», где одну из башен полностью занимают апартаменты, а вторая включает еще и офисы: «В небоскребах есть открытый бассейн, кинозал, сквош-студия, музыкальная студия, спа-комплекс, фитнес, рестораны, сигарная, караоке-студия». При таком внушительном наборе инфраструктуры, можно месяцами не покидать территории БЦ! Стоимость метра в проекте Neva Towers начинается от 324 тыс. рублей.
Гостиничный сервис: поработают над образом и позаботятся о котиках Эксклюзивной «опцией» апартаментов является гостиничный сервис. Здесь подразумевается определенный набор услуг, начиная от клининга и доставки продуктов до вызова няни и персонального стилиста! «Условия оказания услуг прописываются в договоре с каждым собственников в отдельности, - поясняет Екатерина Румянцева (Kalinka Group), - их набор индивидуален, как и стоимость. Счет оплачивается по факту оказания услуг, обычно – по итогам месяца».
Эксперты отмечают, что гостиничный сервис в апартаментах пока не очень популярная услуга. По оценке Марии Литинецкой («Метриум Групп»), обслуживаемые апартаменты составляют не более 14% от общего числа проектов данного типа жилья. Но в последние годы эта опция набирает обороты. Особенно она актуальна в самых элитных комплексах. В некоторых из них спектр услуг довольно широк. Екатерина Румянцева (Kalinka Group) приводит в пример ЖК «Резиденция Тверская», где собственники апартаментов и их гости могут воспользоваться сервисом от управляющей компании Ivashkeviсh Hospitality. В него входят уборка и бытовые услуги, консьерж и доставка еды, присмотр и уход за домашними животными, при желании - персональный стилист, организация мероприятий в лобби. «Среди нестандартных услуг – заказ переводчика и секретаря, визовый сервис, заказ частного самолета, организация рыбалки или охоты, консультации по различным вопросам и многое другое», - приводит примеры эксперт.
Как правило, апартаменты с дополнительными услугами стоят дороже. «В целом, мировой опыт говорит о том, что на этапе первичных продаж наличие сервиса от 5-звездного оператора повышает цену апартаментов на 15%», - уточняет Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
В Москве гостиничный сервис представлен в следующих комплексах: МФК Match Point, «Новый Арбат, 32» (Marriott), «ВТБ Арена Парк» - 2-й корпус (Hyatt Regency Moscow), МФК FOUR SEASONS HOTEL MOSCOW, «Резиденция Тверская», бутик-отель MOSS, апарт-отель YE’S, где, помимо прочего, планируется открытие велопроката для велопрогулок в Ландшафтном парке Митино.
Модное жилье: фантазия не имеет границ Апартаменты считаются жильем для самых модных и продвинутых покупателей. Часто в них реализуются самые актуальные тенденции рынка недвижимости. Многие апартаменты сдаются полностью готовыми к проживанию, то есть – с отделкой, как правило, из высококачественных материалов, с мебелью и бытовой техникой, вплоть до вытяжки на кухне. Нестандартные планировки встречаются нечасто, хотя, как утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), вероятность встретить лоты с неправильной геометрией, острыми углами в помещениях, узкими, но продолговатыми комнатами выше, чем в стандартных жилых домах.
Это скорее обусловлено не желанием выделиться, а маленькой площадью апартамента. «К примеру, в апартаментах бизнес-класса Kleinhouse в Басманном районе предлагается объект площадью 15,9 кв. м за 4,12 млн рублей, - продолжает эксперт, - а в комплексе Soyuz Apartments в Красносельском районе можно приобрести апартамент площадью 15,7 кв. м. за 2,92 млн рублей». Столь маленькое жилое пространство свойственно только апартаментам. Другой пример приводит Ольга Денисова («Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)): «У нас в «Лайнере» основной продукт – студии площадью 31 кв. метр. Поэтому у нас всего один вариант отделки, зато со своими находками. Например, зона кухни отделена барной стойкой. Так жилая зона и кухня визуально разделены, а сама жилая зона избавлена от обеденного стола. Таким образом девелопер хочет помочь покупателю максимально эффективно распорядиться малой площадью». В апартаментах типа «лофт» с высокими потолками, иногда до 5 м, часто устанавливают жилые антресоли, что позволяет увеличить площадь помещения на 20-50%!
О других интересных находках девелоперов рассказал Александр Шибаев (Blackwood). В частности, это система «искусственное солнце» в атриуме, которая будет источником света для части апартаментов, не имеющих окон (реализуется в ЖК «Резиденция Тверская»). А в комплексе апартаментов Only будет реализована концепция сценарного освещения, при котором она будет учитывать биологические ритмы человека, выбирая наиболее оптимальный режим в зависимости от времени суток и сезона.
Если апартаменты сдаются без отделки, то открывается еще один плюс этого формата – это свобода в оформлении помещения. По словам Елизаветы Гудзь, заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость», порядок перепланировки не требует согласования уполномоченных органов в таких объемах, как с жилыми помещениями.
Ипотека и рассрочка: условия смягчаются Как отмечают эксперты, для апартаментов доступна ипотека. Но, поскольку апартаменты официально не являются жилыми помещениями, для них оказываются недоступны ипотечные программы с господдержкой. Ставка по ипотеке для апартаментов на 1-3,5% выше, чем ставка для покупки квартиры, которая в среднем составляет 13%. Однако, по данным Александра Шибаева (Blackwood), недавно АИЖК начало выдачу ипотечных кредитов на приобретение апартаментов по ставке, сопоставимой с квартирами: от 12,5% годовых. Кроме того, почти все девелоперы предлагают собственные программы рассрочки, процентные и беспроцентные, их условия зависят в первую очередь от размера первоначального взноса. Также, как отмечает Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, застройщики разрабатывают с банками-партнерами собственные финансовые программы для привлечения покупателей.
Инвестиции: доходность выше Апартаменты – это выгодная инвестиция. «Эффективная работа управляющей компании и гостиничный уровень сервиса позволяют получать от сдачи апартаментов в аренду 10-15% годовых на вложенные средства; для сравнения сдача в аренду квартиры приносит собственнику 5-7% от стоимости актива», - Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment. А Дмитрий Халин (Savills) приводит цифры доходности апартаментов еще и в сравнении с офисными помещениями: для квартир годовая доходность находится на уровне 4-5%, для офисов это 10-12%, а для апартаментов ставка доходности от сдачи в аренду лежит в диапазоне от 6 до 8%. «Таким образом, апартаменты становятся более интересными для тех, кто хочет сдавать недвижимость не под бизнес, а конкретным жильцам», - заключает эксперт.
Мария Литинецкая («Метриум Групп») обращает внимание на то, что на рынке есть предложения, где управляющая компания предлагает управление апартаментами в качестве инвестиционного актива, для сдачи в аренду (Например, апарт-отель Y’ES). Хотя таких предложений очень мало – не более 8,6% от общего числа комплексов апартаментов.
Курортные апартаменты: для отдыха и инвестиций В регионах формат апартаментов пока не достаточно хорошо развит. Но стоит обратить внимание на курортные регионы, в частности Крым, где можно приобрести апартаменты, в том числе с целью инвестиций. О рынке полуострова расскажет Татьяна Мазаева, директор департамента продаж Резиденции «Дипломат» (курортный комплекс класса de luxe в Ливадии, пригороде Ялты). Первичный рынок апартаментов бизнес-класса в республике представлен в основном без отделки со свободной планировкой. А рынок апартаментов элитного класса – наоборот, предлагает клиентам уже готовый продукт с отделкой и частичной меблировкой. Средняя стоимость апартаментов класса бизнес составляет порядка $3000 за кв. м в строящихся проектах и от $4200 - в уже построенных.
В комплексах апартаментов элитного и части бизнес-класса жителям предлагается гостиничный сервис, в который входит обязательный набор услуг: консьерж-служба, вывоз мусора, уборка, охрана и т.д. Средняя стоимость услуг УК по рынку недвижимости Крыма составляет $5 за кв. м, то есть около 325 рублей. На примере элитного комплекса «Резиденции «Дипломат» - на данный момент ведется перерасчет в меньшую сторону, планируется выйти на цифру не более $2,5 (до 162 рублей) за кв. м.
Продвижение апартаментов: выставки, форумы, шоу-румы Не все потенциальные покупатели в точности знают, что такое апартаменты. Кто-то думает, что это супердорогие элитные квартиры, кто-то – что это номер в гостинице, не предназначенный для постоянного проживания. Эксперты стараются «просвещать» покупателей, и весьма удачно. Евгений Большаков, коммерческий директор Central Properties, считает, что не все так плохо: «Рынку апартаментов уже больше 10 лет, первые проекты такого формата появились еще в начале 2000-х, за это время он вырос до 1 млн кв. м (по данным Росреестра). Судя по опыту рынка и по нашим собственным наблюдениям, этот формат – во всяком случае, в сегменте бизнес-класса и элитного – воспринимается уже как вполне полноценная жилая недвижимость».
В целом, для продвижения апартаментов девелоперы участвуют в выставках, конференциях, форумах, задействуют различные СМИ, чтобы донести до массового покупателя объективную информацию об апартаментах. Также менеджеры проектов рассказывают покупателям об особенностях этого формата, об отличиях от квартир, и отмечают, что все чаще клиенты целенаправленно интересуются апартаментами.
Также большое значение при работе с клиентами, по словам Андрея Жамкина, управляющего директора апарт-отеля YE’S в Москве (ГК «Пионер»), играют шоу-румы. «Клиенты проекта YE’S могут наглядно увидеть оформление апартамента, познакомиться с организацией проживания в нем. Такой подход позволяет сформировать правильное представление о проекте и об апартаментах в целом», - рассказывает эксперт.
Не обходится и без рекламных кампаний с упором на стоимость апартаментов. Как считает Екатерина Румянцева (Kalinka Group), главный рекламный инструмент, способный обратить внимание покупателей на этот формат, - их более привлекательная по сравнению с квартирами стоимость.