Российские законодатели отменили понятие «дача». Но сами дачи при этом никуда не делись. Правда, многие владельцы задумались: а что с ними дальше делать? Популярность этого вида недвижимости падает.
Исторически дача входила в обязательный набор успешного советского человека: машина, квартира, дача. Все, жизнь удалась, можно на пенсию. Конечно, и тогда была ощутимая разница: в Комарово у вас дача или в Синявино. Но с тех пор вообще многое изменилось.
ПРЕДКРИЗИСНЫЕ СИМПТОМЫ
Эксперты отмечают несколько тревожных симптомов, которые могут свидетельствовать о кризисе традиционного дачного формата.
Например, по сообщениям СМИ, в январе – марте количество предложений о продаже дач в целом по России увеличилось (по сравнению с I кварталом 2018-го) на 21,9%. Это очень серьезная цифра: растет число желающих избавиться от «домика в деревне». А спрос вырос менее чем на 1%. Как следствие – снизились средние цены. (Кроме Крыма и Подмосковья.)
Эту же тенденцию отмечают и владельцы портала «Мир квартир»: предложение выросло на 8,7%, спрос сократился на 6,3%.
Некоторые эксперты полагают, что это реформа дачного законодательства и связанные с ней проблемы с регистрацией побуждают россиян избавляться от дач; другие ссылаются на рост издержек, включая налоги; третьи кивают на особенности психологии миллениалов, предпочитающих пользоваться, а не владеть.
Все эти причины действительно имеют место. Кроме того, стоит учесть, что за последние годы существенно изменились представления о дачном отдыхе и минимальном комфорте. Домик на шести сотках в Дунае, среди тысяч таких же, – это скорее обуза, чем актив.
Горожане не готовы совсем отказываться от дачи, но хотят видеть лес и речку – поблизости, электричество, воду и удобства – в доме, и чтобы все это в пределах полутора-двух часов максимум.
Параллельно с падением продаж растет спрос на аренду. В первом квартале количество запросов на аренду дачи выросло на 44,1%, предложение – на 12,0%. Активно развивается сегмент посуточной аренды, причем в жесткой конкуренции с базами отдыха. Интересно будет почитать отзывы в конце сезона: многим ли удалось снять именно то, что они хотели.
БЕЗ ПОДРЯДА МЕНЬШЕ РИСКОВ
В организованной застройке под Петербургом рынок спокоен, как лесное озеро в полдень: за квартал застройщики реализовали в коттеджных поселках и комплексах таунхаусов 1100 объектов, на 10% меньше, чем в 2018-м. Падение есть, но не так чтобы очень драматичное.
По данным «Петербургской недвижимости», в пригородах и в Ленобласти в открытой продаже находится 338 коттеджных поселков (плюс 47 дополнительных очередей). Таунхаусы – 31 проект и восемь очередей. Всего в организованной застройке насчитывается 38,8 тыс. домовладений (участки, коттеджи и секции), из них в продаже – 17,9 тыс. В среднем за год девелоперы продают (на всех) 5,2–5,5 тыс. лотов; имеющегося запаса хватит на три года, даже если вообще ничего на рынок не выводить.
Однако дебюты случаются. За год на рынке прибавилось 22 проекта, поселков с таунхаусами стало на три меньше.
Главная особенность рынка: 93% предложения составляют участки без подряда (если считать вместе со смешанным предложением).
Как отмечает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости», именно такой формат оказывается самым доступным по цене. Кроме того, в нем меньше рисков – и для покупателя, и для девелопера. По мнению Натальи Осетровой, руководителя проекта Gatchina Gardens, чтобы предложить готовый вариант, в котором не хотелось бы ничего менять, «нужно иметь хороший опыт и понимать культуру проживания в доме». А продажа участков «в поле» – лучший из компромиссных вариантов, потому что он позволяет корректировать продукт под заказчика. С этой позицией солидарен Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»: «Для реализации готовых домов необходимы и средства, и понимание экономики, и грамотный маркетинг. Это под силу лишь крупным девелоперам».
Впрочем, в бизнес-классе ситуация иная. «На опыте нашего поселка “Мариинская усадьба” могу утверждать: в бизнес-классе запрос идет на готовый объект, даже с тапочками в прихожей. Покупатель стал больше ценить свое время и качество исполнения», – говорит Ольга Колганова, директор по маркетингу компании «Хун Фу Новый Сити». Практически нет участков без подряда в поселках, где «Росса Ракенне» строит дома фирмы Honka.
Если подняться повыше и посмотреть на ситуацию с квадрокоптера, то становится понятно: преобладание участков без подряда обусловлено отсутствием длинных денег у девелопера и уверенности в завтрашнем дне – у покупателя. Плюс еще непредсказуемые телодвижения наших законодателей.
СУДОРОГИ РЕГУЛИРОВАНИЯ
В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что правительство решило продлить дачную амнистию. Сначала на год, теперь уже предлагают на три. При этом так и остается непонятным, что именно будут продлевать и что из этого выйдет.
Напомним: дачной амнистией называют упрощенный порядок регистрации участков и построек. Он распространяется на участки, предоставленные до 2001 года, и на построенные на этих участках дома. Закон о дачной амнистии приняли в 2006-м, потом продлили его действие до 2010-го, потом до 1 марта 2015-го, до 1 марта 2018-го и, наконец, до 1 марта 2020-го.
С 2017-го для регистрации дома вместо написанной на коленке декларации нужно представить в Росреестр техплан. А с августа 2018-го этот закон фактически перестал работать – потому что вступили в силу поправки в Градкодекс, которые предусматривают не «упрощенный», но «уведомительный» порядок регистрации. Казалось бы – так даже еще лучше: подал в местную администрацию заявление и документы о правах на участок, и в течение недели тебе обязаны ответить. То же самое и с вводом. Но беда в том, что среди возможных причин для отказа есть и такая: несоответствие заявленного объекта территориальным нормам (правилам землепользования и градплану). А для 80% наших садоводств не придуманы ни проекты планировки, ни градпланы – потому что для сельхозки они не принимаются в принципе! Еще раз: для территорий, на которых расположена большая часть садоводств, нормы не разработаны. Значит, будущий (или уже построенный) объект никак не может им соответствовать – нечему! И такие отказы уже получают десятки дачников и садоводов, подавших уведомления. И такие же отказы будут получать новые заявители, даже если дачную амнистию продлят. Уже не в амнистии дело.
Хуже того. Даже если в «старых» садоводствах граждане скинутся и заплатят специализированной фирме за разработку проекта планировки (не менее полумиллиона рублей, кстати) – не факт, что его удастся согласовать. В 60-е, когда гражданам выдавали участки, не подумали о ширине проездов, позабыли про пожарный водоем, не те отступы предусмотрели от красных линий.
Кроме того, по новому законодательству, на сельхозугодьях дома строить вообще нельзя. (В области садоводства и ДНП занимают 40 тыс. га как раз из состава сельхозугодий.) А можно ли регистрировать уже построенные – неизвестно.
В такой ситуации граждан, которые стремятся избавиться от дедушкиной дачи, как минимум можно понять. А у девелоперов главным конкурентным преимуществом становится – помимо леса и речки – юридическая чистота документов.