За девять месяцев в столице Урала ввели 145 тысяч квадратных метров складской недвижимости. В 2019-м должны сдать рекордное за последние 5-7 лет количество так называемых спекулятивных объектов под конкретного арендатора - 120 тысяч квадратов, а всего в стадии строительства 149 тысяч, но даже их ввод вряд ли сильно увеличит долю вакантных качественных площадей - максимум до пяти процентов.
Сегодня свободно не более процента. С одной стороны, это говорит о том, что все склады востребованы. С другой - ставки аренды в Екатеринбурге выше, чем в Москве, и тенденции к снижению нет. Более того, появляются проекты, где верхняя граница превышает 500 рублей за метр. Да и нижняя поднимается: в черте города в комплексах класса "В" и реконструированного "С" сложно снять помещения дешевле 380 рублей за квадрат.
- Особенно растет спрос на небольшие склады (500-1000 метров). Аренда таких объектов в хорошей локации уже сопоставима с арендой складов класса "А" или офисов. Это обусловлено избытком предложения на рынке офисов, где средняя ставка долго падала. Сегодня в неудобных местах она ниже 500 рублей, в то время как складская недвижимость стабильно растет в цене с 2010 года - на 2-3 процента в год, - комментирует ситуацию Виталий Хиль, директор уральского филиала компании "Логопарк.ру". - Конечно, речь не про бизнес-комплексы в центре Екатеринбурга, а про помещения на окраинах или невысокого качества.
По данным председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елены Чернышевой, всего город располагает почти 2,3 миллиона квадратных метров складов, плюс 546 тысяч на территориях, входящих в агломерацию (Верхняя Пышма, Березовский, Арамиль, Первоуральск, Белоярский). Из этого объема на качественные площади (классов "А" и "В") приходится 1,4 миллиона - достаточно внушительный показатель, третье место в России. Потенциал роста тоже велик: компании, которые заходят в Екатеринбург, работают как минимум по Уралу и Сибири. До конца года мэрия ожидает развития площадок в Косулино, Кольцово, в логопарке "Высота", третьей очереди складского комплекса "Ролси", в индустриальном "Про-бизнес-парке".
Что касается структуры спроса, то крупными потребителями такой недвижимости выступают логистические операторы, однако бурного роста этого сегмента, в отличие от той же Москвы, нет. На втором месте - торговые сети. Заметим, что все, кто расширялся в 2018-м, ориентированы в основном на омниканальные продажи (интеграция розницы с интернет-торговлей, персонализированный подход к клиенту, доступность заказа с любого устройства или платформы. - Прим. ред.). На следующий год ожидается, что не менее 20 процентов рынка поглотят именно интернет-магазины. На третьем месте - дистрибьюторы, которым вновь начали передавать на хранение свою продукцию производители товаров народного потребления.
- Последние 2-3 года в строительстве преобладает формат BTS (built-to-suit, строительство под заказ), на него приходится 70-80 процентов ввода. Объекты сдаются как для последующей долгосрочной аренды, так и для продажи. Когда их станет много, инвесторы могут потерять к ним интерес. В Москве и Санкт-Петербурге уже отмечается другой тренд: строительство в формате light industrial, который объединяет в себе шоу-рум, офис, склад и производство. В Екатеринбурге пока боятся таких проектов, но все предпосылки для развития сегмента есть, и кто станет первым, снимет все сливки, - прогнозирует Виталий Хиль.
Мнение
Евгений Сагутдинов, директор по развитию компании "Истэйт":
- В Екатеринбурге второй год ничего глобального не происходит: мало свободных площадей, высокие ставки, региональные застройщики не могут удовлетворить весь спрос. Вдоль Кольцовского тракта распределительные центры до сих пор отапливаются соляркой, а ведь это самое перспективное логистическое направление, здесь должен формироваться хаб. Хотя потенциал у мегаполиса огромный: те же компании "Вайлдберриз" и "Озон" заявили, что готовы построить здесь по 100 тысяч метров складов, посмотрим, чем эти попытки закончатся. По нашей статистике, 10 процентов спроса формируют федеральные компании, им нужен класс "А" от 10 тысяч квадратов, 50 процентов спроса - это региональные торговые компании, они ищут в классе "В" помещения по 3-8 тысяч метров. Наконец, 40 процентов потребителей - малый бизнес, ему интересны склады класса "В" или "С" до 3000 метров. Екатеринбург в сравнении со многими другими городами-миллионниками имеет возможности для внутреннего роста. Рынок здесь может прирастать на 20 тысяч квадратных метров складских площадей ежегодно только на удовлетворении заявок местных предприятий.