Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Сентябрь 16 К авг 16
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 2 704 пункт. +1,7% Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +0,8 %/мес. +1,0% Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 2,3 б.деп. -1,6 б.д.
Уже в конце лета было очевидно, что с приходом осени цены на недвижимость в Москве постараются подрасти. По ряду причин (см. обзор по итогам августа) активность на рынке в течение всего летнего сезона оставалась повышенной и, разумеется, от прихода осени ждали еще большего. Немало застройщиков проанонсировали повышение стоимости своих объектов с сентября и, конечно же, продавцы на вторичном рынке постарались не отставать. Однако показательной является величина, на которую средний ценник все же смог подрасти за сентябрь.
Примечательно, что прирост оказался невелик. По данным аналитического центра www.irn.ru, и в рублевом, и в долларовом выражении средняя стоимость квадратного метра прибавила примерно полтора процента. Так, долларовый индекс стоимости жилья в столице вырос с 2.660$ до 2.704$ за квадратный метр. В рублевом выражении средняя стоимость метра поднялась с уровня 172-173 тысячи за метр в августе до 175-176 тысяч в сентябре. Для сравнения, в прежние годы, когда цены на недвижимость действительно росли, начало делового сезона могло принести более 5% прироста в месяц.
Динамика цен по типам квартир во многом компенсирует август. Если месяцем ранее лучше рынка показало себя дорогое жилье – современные монолитно-кирпичные дома и многокомнатные квартиры, то в сентябре, наоборот, типовые сегменты. В лидеры попали кирпичные дома советской эпохи – от пятиэтажек до сталинок, а также трехкомнатные квартиры. По сути, такое жилье представляет собой основной «костяк» рынка, пригодный для семейного проживания, но не столь дорогой, как современный монолит-кирпич. На среднерыночном уровне показали себя однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Подобным образом повела себя в сентябре и динамика цен по географии. Если в августе в лидерах были дорогие округа (центр и западные направления), то в сентябре они ушли в хвост рейтинга, а в лидеры вышли Северный округ, Северо-Восточный округ, а также районы за МКАД. Проще говоря, суммарно за август и сентябрь динамика цен по типам жилья и по расположению оказалась примерно схожей для всех сегментов с той лишь разницей, что дорогой сегмент на этот раз сыграл на опережение, а типовое жилье подтянулось только с наступлением сентября.
Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Сен16 Авг16
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 200 +0,8% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 320 +0,8% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 538 +1,0% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 476 +3,1% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 084 +3,4% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 457 +0,3%
Все панельные и блочные дома 2 353 +0,9% Все монолитные и кирпичные дома 3 006 +2,1%
Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Сен16 Авг16
Однокомнатные квартиры 2 562 +1,7% Двухкомнатные квартиры 2 561 +1,5% Трехкомнатные квартиры 2 607 +2,2% Многокомнатные квартиры 3 240 +1,0%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Сен16 Авг16
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 4 934 +0,4% Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 1 870 +2,5% Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.64 -2,1%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Теперь основной вопрос состоит в том, сможет ли игра на повышение цен закрепиться или же она захлебнется довольно скоро. По мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, определяющей здесь является макроэкономическая картина. А она пока не внушает особого оптимизма.
Цены на нефть так и не смогли пока уверенно преодолеть рубеж в 50$ за баррель. В такой ситуации бюджет страны на следующий год получается убыточным, резервы тают. Вовсю обсуждаются меры по повышению налогов и заморозке индексации зарплат даже в бюджетной сфере. Доходы населения падают, докризисные накопления также не бесконечны. В подобных условиях отсутствуют предпосылки, благодаря которым жилье могло бы стоить дороже.
Единственным позитивным моментом остается пока постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, что делает обычную ипотеку более доступной, способной вскоре заменить льготную ипотеку. Падают и ставки по депозитам, снижая привлекательность накоплений, что больше стимулирует к покупкам. Однако основным бенефициаром этих процессов окажутся, скорее всего, новостройки, а не квартиры вторичного рынка, причем в большей степени новостройки Москвы.
Чем более выгодные предложения от застройщиков появляются в пределах МКАД, тем сложнее конкурировать с ними новостройкам за МКАДом и вторичному жилью. Более того, растет доля готового жилья в московских новостройках, а также доля новостроек с ремонтом, что нивелирует последние преимущества вторички – возможность вселиться сразу и не нести рисков недостроя. А значит, чем больше на рынке будет представлено таких предложений, тем ниже придется падать в цене вторичному жилью. Подробнее об этом читайте в статье «Вторичные квартиры должны быть на 20-30% дешевле новостроек».