Защитит ли закон о риэлторах сделки по продаже недвижимости? Уже этой осенью проект федерального закона о регулировании риэлторской деятельности могут рассмотреть депутаты Госдумы РФ. 30 августа документ окажется на обсуждении Общественной палаты России.
Напомним, что вопрос о легализации работы агентов по аренде и продаже недвижимости подняли в июне, когда законопроект был внесен в Госдуму. По мнению его авторов, нововведения благоприятно скажутся на рынке, обеспечат юридическую защиту его участникам, а также придадут профессии риэлтора правовой статус.
Работа вне реестра В России сейчас не существует единого реестра частных риэлторов. Каждый, кто работает в сфере продажи недвижимости, по сути, не обременен никакими обязательствами. Да и трудоустроиться может любой. Сдавать экзамены, как и повышать квалификацию, никому не требуется. Но при этом все знают, какие риски сопровождают сделки и что каждый шаг непрофессионала может привести к нежелательным потерям со стороны клиента.
«Конечно, существует добровольная сертификация, – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Сергей Галалу. – Это разумная схема, но, как любая добровольная инициатива, она не решает проблему недобросовестных людей в сфере продажи недвижимости.
“Черные маклеры”, которые никогда не учились риэлторской деятельности, как правило, привлекают клиентов неправдоподобно низкими процентами и оказывают услуги сомнительного качества. Если закон, регламентирующий риэлторскую деятельность, будет принят, такие игроки покинут рынок, что в конечном счете будет выгодно как для потребителя, так и для всех добросовестных агентов».
Сейчас в России арендой и продажей недвижимости занимаются тысячи компаний. И их сотрудники оказывают как организационные, так и информационные услуги по заключению разного рода сделок. В пояснительной записке к проекту закона указано, что система по выполнению работ сформирована, но нет обязательной сертификации «профессионалов». Поэтому на рынке аренды и продажи недвижимости широко распространены «серые» схемы, ущерб от которых никто не покрывает.
Законопроект вводит понятие риэлторской деятельности и расшифровывает обязанности предпринимателей, которые предоставляют услуги по аренде и продаже недвижимости, а также других операций на основе разработанных норм и правил. Но при этом внедряет и дополнительные финансовые затраты для участников рынка.
О государственном контроле Ранее в стране действовала система государственного лицензирования посредников. На смену ей и пришла добровольная сертификация в Российской гильдии риэлторов (РГР). В Северной столице эту функцию взяла на себя Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга. Даже при явных преимуществах госконтроля, эксперты отмечают, что заявленных целей в сфере аренды и продажи недвижимости он не достигал.
«Во-первых, процедура была очень формальной, – говорит Федор Дьячков, президент АРСПб, исполнительный директор Агентства «Александр Недвижимость». – Во-вторых, и это самое главное, государство никак не пресекало деятельность как юридических лиц, так и “черных маклеров”, которые работали и рекламировались без лицензии. По сути, ими начинала заниматься только полиция, когда дело доходило до явных преступлений».
Так кто же должен, согласно новому проекту, регулировать деятельность агентств по аренде и продаже недвижимости, а также частных риэлторов? Такой контроль будут осуществлять саморегулируемые организации. Оговорены и детали членства в СРО, в составе которой должно быть не менее 500 человек. Вступительный взнос для каждого участника – 30 тыс. рублей. Кроме того, претенденты должны иметь аттестат, подтверждающий квалификацию агента, а также отсутствие непогашенной судимости.
«На мой взгляд, более правильным было бы отдать рычаги регулирования профессиональному сообществу, – считает Федор Дьячков. – Сегодня в сфере продажи недвижимости на федеральном уровне существует единственное дееспособное риэлторское сообщество в лице РГР. Закон не запрещает создавать и иные объединения. Но если наделять правами допуска в профессию все профессиональные союзы и СРО, то ситуация окажется похожей на ту, что сложилась в строительстве (многочисленные СРО торгуют лицензиями как товаром, не обеспечивая качества и надежности входящих в них строительных компаний)».
Проект закона о регулировании риэлторской деятельности подразумевает: на базе СРО и будет формироваться компенсационный фонд, который предоставит дополнительные гарантии гражданам.
Продажа недвижимости – страховка обязательна Сфера аренды и продажи недвижимости всегда привлекала мошенников разных мастей. И довольно часто юридическая безграмотность клиентов приводила их к финансовым потерям. По проекту закона, деятельность риэлторов должна сопровождаться обязательным страхованием ответственности посредников.
Сейчас это происходит на добровольной основе и достаточно редко, а ведь сделка, например, по продаже недвижимости может быть признана недействительной в суде в результате множества причин.
Новая законодательная инициатива вводит имущественную ответственность. Материальный ущерб пострадавшему должен быть возмещен в полном объеме, причем выплачивать его обязуется риэлтор или агентство.
Поэтому для формирования компенсационного фонда СРО предлагается ввести обязательное страхование деятельности риэлтора на сумму не менее 300 тыс. рублей.
С одной стороны, если сделку признают недействительной, страхование покроет все финансовые потери клиента, но с другой – услуги посредников в сфере аренды или продажи недвижимости могут и подорожать. Но не все участники рынка с этим согласны.
«Если говорить о возможном росте стоимости риэлторских услуг после принятия закона, на мой взгляд однозначной связи здесь нет, – отмечает Сергей Галалу. – Существующие расценки приняты рынком, и даже если некоторые игроки его покинут, закон спроса и предложения в условиях высококонкурентной среды не позволит ввести расценки, не выгодные для потребителя».
Пока остается под вопросом, какие случаи среди сделок по аренде и продаже недвижимости будут считаться страховыми. И это придется выяснять в каждой ситуации отдельно, особенно тогда, когда посредническая услуга уже оказана – агент подобрал объект по запрашиваемым параметрам, проверил или оформил необходимые документы. Вероятно, споры о том, какой случай является страховым, будут рассматривать уже в суде.
Агентства и «частники» В проекте выделены две формы организации риэлторской деятельности – в качестве самостоятельного агента и юридического лица.
Профессионалу-«частнику» нужно получить ИП и необходимый опыт работы в сфере аренды и продажи недвижимости – не менее трех лет. Стаж может заменить квалификационный аттестат, если он действителен не менее пяти лет.
Если речь идет об организации, то в компании, предоставляющей риэлторские услуги, должны работать как минимум два агента. Требования к руководителю фирмы при этом сохраняются те же, что и в случае работы независимого специалиста.
Новый документ, по мнению авторов, повлечет вытеснение из этой сферы неквалифицированных агентов. Правда, пока это только проект, и если и ждать изменений, то они произойдут не раньше будущего года.