На фоне президентских выборов в Америке рубль ослабил свои позиции, что в очередной раз может отразиться на рынке недвижимости. Эксперты рассказали Novostroy-M.ru о том, сколько рублей за доллар мы будем платить в конце года, какую роль в этом сыграет новый президент США и стоит ли ждать потрясений девелоперами и покупателям жилья.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик (macro, IT & cons) ГК «ФИНАМ»
Согласно нашим прежним расчетам, к концу 2016 года курс валютной пары доллар/рубль должен был достигнуть отметки 68 руб. По прогнозам, давление на котировки национальной валюты окажет три фактора: рост индекса доллара после ожидаемого повышения ставки ФРС на декабрьском заседании американского монетарного регулятора, снижение цен на нефть до $43-44 за баррель в виду недоговороспособности ОПЕК и ряда других нефтепроизводителей касательно сокращения объемов добычи нефти и, наконец, сезонного увеличения спроса на валюту в виду предновогоднего роста объема импорта, а также платежей в погашение внешнего долга.
Судя по всему, победа Трампа выступит существенным дестабилизирующим фактором. Напомню, что пункты его предвыборной экономической программы и некоторые его заявления говорят о том, что он выступает за ограничение внешней торговли с КНР. Помимо этого, есть риски приостановки переговоров с EC касательно зоны свободной торговли с США. Подобные инициативы могут привести к некоторому охлаждению мировой экономики уже в краткосрочной по макроэкономическим меркам перспективе. Вместе с тем, в рамках предвыборной кампании Трамп неоднократно заявлял о необходимости налаживания диалога с политическим руководством РФ. Данная риторика способствует значительному снижению геополитических рисков и поддерживает стоимость рисковых активов несмотря на слабую макростатистику и прочий негатив. В совокупности пока нет смысла пересматривать прогнозы по курсу рубля на конец года, но определенно стоит закладываться на более заметную рыночную волатильность.
Поскольку ослабление рубля до 68 руб. за доллар США не является существенным для российской экономики, я не ожидаю значимых последствий в виде всплеска инфляции или замедления экономики.
В России в целом в 1 полугодии (последний отчетный период) на рынке недвижимости сохранялась достаточно сложная ситуация. Так, «первичка» в целом по РФ подешевела в рублях на 1,8% г/г, а «вторичка» на 5,1% г/г. Для сравнения: рублевая инфляция за период составила 7,5% т.е. недвижимость в реальном выражении подешевела почти на 10% г/г, а с учетом средней доходности от сдачи в аренду реальный спад составил примерно на 2-3% г/г. За январь-август было построено 602,8 тыс. квартир (42,8 млн кв. м), что на 5,8% меньше г/г. В лидерах снижения был вторичный рынок из-за оттока покупателей на «первичку» ввиду продленной программы по субсидированию ипотеки. Анализ рынка показывает, что в разбивке по сегментам снижение цен превалировало в массовом сегменте, а некоторые «зеленые ростки» наблюдались в элитном. До конца 2016 года рынок будет стагнировать (перестанет снижаться после недавнего снижения ключевой ставки ЦБ РФ). В 2017 году ожидаю небольшого роста в рублевом выражении на фоне улучшения макроэкономической конъюнктуры.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Текущее ослабление рубля – это кратковременный шок, который испытывают сейчас все международные рынки (валютные, фондовые, ресурсные) на фоне неожиданных для многих результатов выборов в США. Полагаю, что до конца текущего и в начале следующего года внешний фактор не станет причиной заметных колебаний отечественной валюты, так как выборы в США еще формально не завершились, и инаугурация состоится только в следующем году. Иными словами, реальные последствия новой экономической политики избранного президента США мы увидим только к середине следующего года.
Большее значение для российской валюты будут иметь результаты заседания ФРС США, которое намечено на декабрь. Если американский регулятор примет решение о повышении ключевой ставки, то большинство валют развивающихся стран, в том числе и рубль, подешевеют. Однако и в этом случае никаких значительных провалов стоимости рубля ожидать не стоит (в пределах 1 рубля). Это не окажет влияния на российский рынок недвижимости, ввиду наличия более значимых факторов.
Куда более важно, что будет делать Трамп в долгосрочной перспективе. Он неоднократно заявлял, что для оздоровления американской экономики требуется провести реиндустриализацию, вытеснить из США китайские товары и предотвратить образование нового пузыря на фондовом рынке, для чего потребуется ослабление американской валюты. Однако нужно понимать, что такая политика приведет к падению спроса на нефть в Китае, а значит, снижению цен на этот ресурс, остающийся ключевой статьей экспорта России. Вслед за падением цен на нефть ухудшится и макроэкономическая ситуация в российской экономике, в том числе и на рынке недвижимости.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
На данный момент никакого падения рубля на рынке нет, скорее речь идет о стандартной волатильности. Вообще движения цены валютных пар в районе 50% считается нормой. На такие масштабные события, например, снижение ключевой ставки, рынок недвижимости реагирует медленно, в течение квартала или даже полугодия, потому что рынок недвижимости довольно инертен.
Снижение рубля может влиять на рынок недвижимости в двух направлениях – на активность застройщиков и на спрос. Если говорить о спросе, то у населения сейчас достаточное низкое количество свободных денег, чтобы колебания курса валют вызвали резкие отголоски на рынке новостроек. Население сейчас не находится в том состоянии и не имеет столько средств, чтобы при колебаниях курса валют начать резко искать методы инвестирования. Ситуация складывается так, что для улучшения жилищных условий, все больше и больше покупателей вынуждены прибегать к помощи кредитных средств.
В конце года, по нашему мнению, больше влияния на спрос окажут такие кумулятивные факторы, как окончание программы государственной поддержки и предновогодние акции и скидки. Эти факторы в совокупности могут привести к увеличению спроса на недвижимость на первичном рынке в ноябре и декабре.
Опять-таки колебания рубля вряд ли окажут влияние на политику застройщиков. Например, в октябре были опубликованы данные по выдаче разрешений на строительство по итогам трех кварталов текущего года. Таких разрешений было выдано на 25% больше, чем за три квартала прошлого года. Поэтому в ближайшем будущем стоит ожидать такой же высокой активности девелоперов, выхода новых проектов на рынок и увеличения объема предложения.
Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills в России
Если и стоит ожидать влияния результатов выборов в США на курс российской валюты, то влияние это будет носить, скорее, краткосрочный характер. Между тем, до конца года остается еще практически два полных месяца. По опыту прошлых лет и имевших место ситуаций можно отметить, что на рынок существенное влияние оказывают события более глобального характера (например, санкционный режим, военные операции и т.д.)
На данный момент движение обменного курса, безусловно, оказывает влияние на рынок жилья. При этом важно не абсолютное значение курса, а его стабильность в течение определенного периода времени. Так, в те моменты, когда курс рос каждый день, рынок недвижимости «замирал» (в основном, правда, это касалось вторичных продаж). Это было связано с тем, что объективно фиксировать цены контрактов было невозможно. Напротив, в периоды стабильности валютного курса вне зависимости от его величины рынок, как правило, оживает, и количество сделок растет.