Главным фактором, определяющим динамику спроса на рынке жилья во второй половине лета, стали очередные американские санкции против России и связанное с ними ослабление рубля, считают опрошенные www.irn.ru риелторы. Однако, по их данным, жители Москвы и Подмосковья отреагировали на эту угрозу по-разному.
Спрос
Несмотря на летний сезон, в июле Росреестр зарегистрировал в Москве максимальное с начала года количество переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – 13 270. Это на 1,8% больше, чем в июне, и на 29,6%, чем годом ранее. При этом в области число сделок с «вторичкой» продолжает снижаться: во сравнению с июнем показатель просел на 4,7%, а относительно июля 2017 г. – на 3,3%. Всего в июле в Подмосковье было зарегистрировано 46 845 переходов прав на жилье.
Поведение покупателей в июле-августе в значительной мере определяют новые американские санкции против России, вернее ожидание их введения, считают опрошенные www.irn.ru агентства недвижимости. Однако в оценке влияния этого фактора на рынок недвижимости риелторы разошлись как друг с другом, так и со статистикой Росреестра по сделкам.
«Инком», который работает преимущественно на территории «старой» Москвы, получил в июле 2018 г. примерно столько же авансов от клиентов, сколько и в июле 2017 г. По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, июль стал первым месяцем текущего года, когда компания не зафиксировала превышения спроса над показателями аналогичного периода прошлого года. «Конечно, на эту ситуацию повлияло ослабление активности игроков рынка во время ЧМ-2018. Однако одна из основных причин падения спроса на «вторичке» – ожидание введения новых санкций, слухи о которых постоянно муссируются в СМИ, а также ослабления рубля на фоне негативных прогнозов. Опасаясь ухудшения своего материального положения, многие потенциальные покупатели решили повременить с выходом на сделку», - полагает эксперт.
Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», наоборот, уверен, что негативный информационный фон и связанные с ним инфляционные ожидания подстегнули спрос на жилье. Во всяком случае в Подмосковье: по данным «Мегаполис-Сервиса», количество сделок выросло на 2,8% относительно июня и на 9,9% в годовом выражении. А по числу авансов (+19% к июню и +13,3% к июлю 2017 г.) июль и вовсе стал рекордсменом с начала года.
Рост числа сделок на 13,3% по сравнению с июлем прошлого года отмечают и в «Азбуке Жилья» (Москва и Подмосковье). Количество первичных обращений в компанию увеличилось на 1,3% к июню и на 72% относительно июля 2017 г.
По мнению Сергея Власенко, в Подмосковье активизации спроса на рынке вторичного жилья больше всего поспособствовало поведение банковского сектора. «И здесь речь даже не идет о снижении ипотечных ставок, - говорит Власенко. - В июле стало особенно заметным то, что размер одобряемого кредита ипотечным заемщикам стал выше. Кроме того, и это отмечает большинство коллег, работающих в Подмосковье, банки сильно активизировались в выдаче потребительских кредитов на серьезные суммы, в связи с чем увеличился поток покупателей с «живыми» деньгами. В совокупности с рекордным числом внесенных в июле авансов это позволяет прогнозировать активность в сегменте спроса не только в августе, но и в сентябре».
В отличие от коллеги по рынку, Сергей Шлома оценивает перспективы августа достаточно пессимистично: «По итогам первой половины августа мы прогнозируем, что этот месяц по уровню спроса вряд ли будет успешнее того же периода прошлого года. Скорее всего, он уступит августу-2017 5% или даже 10% внесенных авансов».
Причина падения спроса не только санкции, но и окончание ипотечного бума на вторичном рынке, полагает Шлома: «Большинство покупателей, которые ранее откладывали приобретение недвижимости в ожидании дальнейшего сокращения ставок, уже вышли на сделки. Дальше ставки по ипотеке, по нашим прогнозам, опускаться не будут, скорее наоборот, начнут расти вслед за ключевой ставкой ЦБ. Свою роль в этом сыграет ожидаемое вслед за ослаблением рубля увеличение инфляции – деньги подорожают, и банкам будет сложнее выдавать людям кредиты. Поэтому мы не прогнозируем новой волны ипотечных сделок на «вторичке», - резюмирует Сергей Шлома. (См. «Ипотека в России может подорожать из-за новых санкций».)
Впрочем, доля ипотечных сделок с «вторичкой» остается очень значительной. В «Инкоме» данный показатель в июле был равен 33,3%, что ненамного ниже, чем в июне (33,4%). Разрыв по сравнению с прошлым годом сохраняется: июле 2017 г. на ипотеку приходилось 27,6% сделок. В абсолютном значении количество сделок в сравнении с июлем 2017 г. выросло на 20%.
В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» доля ипотеки даже увеличилась на 1 п.п. и составила в июле 42% от общего числа сделок с вторичным жильем в Москве и области. Однако в июле прошлого года этот показатель в «Миэль» был еще выше - 43%.
В КР «Мегаполис-Сервис» доля сделок с использованием заемных ипотечных средств в июле 2018 г. составила 47,5% - это на 1,5% меньше, чем в июне, и на 3% - чем в июле прошлого года. «В целом же можно отметить, что количество ипотечных сделок по-прежнему находится на достаточно высоком уровне. Кроме того, банки активнее начали кредитовать своих постоянных клиентов с хорошей кредитной историей, вследствие чего в июле мы увидели увеличение сумм выданных кредитов», - рассказывает Сергей Власенко.
Цены
По данным аналитического центра www.irn.ru, в июле квадратный метр на вторичном рынке «старой» Москвы подорожал в среднем на 0,3%, немного превысив отметку в 167 000 руб. Средняя цена выросла благодаря вымыванию наиболее дешевых предложений: рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья за месяц вырос на 1,5%, тогда как индекс дорогого снизился на 1%. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2018 года».)
Средняя стоимость квартир в старых границах Москвы сократилась на 0,3% до 21,43 млн руб. – в основном за счет бизнес-класса, подешевевшего на 3,1% (41,1 млн руб.), сообщает «Азбука Жилья». В комфортклассе стоимость лота уменьшилась на 0,8% (17,92 млн руб.), а в экономклассе цены, наоборот, выросли на 1,1% до 8,17 млн руб. за квартиру в среднем.
Средний чек сделки, то есть средняя стоимость проданной квартиры, в июле по сравнению с июнем увеличился на 4,5% и составил 9,6 млн руб., подсчитали в «Миэль». «Такая большая разница обусловлена всплеском спроса, произошедшим в июле 2017 г. из-за скачков курсов валют», - поясняет Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Годом ранее, в июле 2017 г., средний чек сделки на вторичном рынке Москвы, по данным компании, составлял 11,1 млн руб.
В отличие от «Миэль», «Инком» не зафиксировал изменения среднего чека сделки в месячном разрезе. По оценке компании, этот показатель в июле, как и в июне, равнялся 7,7 млн руб. «Мы не ожидаем заметного роста цен в ближайшее время, подавляющее большинство сделок на вторичном рынке по-прежнему проходит с дисконтом. Больше того, в результате ожидаемого ухудшения экономической обстановки в стране (а особенно при возникновении каких-то новых финансовых катаклизмов) уровень спроса на вторичном рынке недвижимости будет падать и дальше, а это в свою очередь приведет к снижению цен на жилье», - считает Сергей Шлома. (См. «Рынок жилья ждет еще одно «дно».)
Впрочем, пока и доля сделок с дисконтом, и средний размер скидки немного сокращаются. По данным «Инкома», в июле этого года 83% сделок на вторичном рынке жилья прошло со скидкой против 82% в июне. А в июле прошлого года этот показатель находился на максимальном для вторичного сегмента уровне – 88%.
Средний размер скидки в июле был равен 6,8%, то есть на 0,2 п.п. ниже, чем в июне. В июле 2017 г. квартиры продавались скидкой 9,1% в среднем. О постепенном сокращении среднего размера дисконта на фоне роста спроса и сокращения предложения сообщает и ГК «Миэль»: в июле средняя скидка составляла 4,8%, в июне – 6,2%.
Аналогичные тенденции наблюдаются и в Подмосковье. Согласно подсчетам КР «Мегапоис-Сервис», средний уровень дисконта на вторичном рынке жилья области в июле уменьшился на 0,3 п.п. по сравнению с июнем и составил 6,4%, то есть практически вернулся к апрельским значениям.
Средняя цена метра после падения на полпроцента в июне выросла на символические 0,2% в июле и по состоянию на 1 августа составила 70 373 руб.
При этом, по данным «Азбуки Жилья», средний бюджет покупки квартиры на вторичном рынке Подмосковья в июле сократился на 1,2% до 5,19 млн руб. за лот. Экономкласс подешевел на 1,1% (3,86 млн руб.), комфорткласс – на 0,7% (5,11 млн), «бизнес» - на 1,5% (7,61 млн).
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.