На рынке зарубежной недвижимости наметился серьезный сдвиг: на пике популярности у инвесторов не Лондон и не Париж, а скромная столица Португалии — Лиссабон, самый западный мегаполис континентальной Европы. Здесь стабильная политическая и социальная среда, современная система образования, низкий уровень преступности, высокий уровень жизни, крепнущая экономика. Свои плоды приносят и государственные программы, направленные на привлечение зарубежных инвесторов и содействующие развитию города.
По мнению аналитиков компании PwC, в 2019 году именно Лиссабон возглавит рейтинг европейских локаций, наиболее привлекательных для инвестиций. Почему?
Растет и ширится
Португальская экономика неуклонно развивается. ВВП этой страны к четвертому кварталу 2017 года увеличился на 2,4 процента; эксперты прогнозировали, что в 2018-м рост показателя составит 2,1 процента, а в 2019-м — 1,7 процента (данные PwC). Заметно снижается уровень безработицы: в январе 2017-го можно было говорить о десяти процентах, а в январе 2018-го — уже 7,9 процента.
Португальская Федерация строительной индустрии (Fepicop) в 2017 году зафиксировала увеличение объема производства в строительном секторе на шесть процентов, позволившее наконец преодолеть спад, продолжавшийся в течение предшествующих 19 лет. Объемы строительства в Лиссабоне растут самыми высокими в стране темпами. Благодаря реализации правительственной программы (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização 2020), направленной на восстановление и возрождение города, большинство строительных проектов (около 80 процентов) связанно с реставрацией зданий.
Согласно стратегическому плану развития Лиссабона, в городе будет создана крупномасштабная инновационная экосистема, которая должна положительно повлиять на прирост населения, увеличение числа рабочих мест и повышение качества жизни. Программа регулирует вопросы энергоэффективности, реабилитации ветхих зданий и неразвитых территорий, оптимизации взаимосвязи городских служб и систем. Участвующие в ней проекты предполагают инвестирование 307 миллионов евро.
Лиссабон (наряду с Лондоном, Миланом, Варшавой и другими городами Европы) присоединился к сети Sharing Cities — программе, нацеленной на создание умных городов. Центр португальской столицы стал площадкой для тестирования новых технологий, призванных качественно улучшить жизнь горожан. Квартал площадью десять квадратных километров включил в себя основные исторические и туристические улицы города. Здесь установлены сотни точек зарядки для электромобилей, десятки тысяч умных уличных фонарей, для интеграции и оптимизации потоков энергии введена в действие система управления устойчивой энергетикой (SEMS). В Лиссабоне также поощряется переход к возобновляемым источникам энергии, в том числе солнечной.
Премьер-министр Португалии Антониу да Кошта в интервью журналу «Forbes» заявил о намерении сделать Лиссабон мировой столицей предпринимательства. И это не пустые слова. В 2016-2018 годах здесь проводились крупнейшие в Европе технологические и медицинские конференции, собрания и конгрессы, веб-саммиты. Международная ассоциация конгрессов и конференций (ICCA) признала Лиссабон одним из наиболее востребованных городов для проведения международных мероприятий из-за отличной инфраструктуры, доступности и выигрышного соотношения стоимости размещения и качества отелей.
Благодаря инвестициям в инженерное образование и цифровую инфраструктуру Лиссабон полюбили начинающие предприниматели. Здесь успешно работают технологические стартапы (Aptoide, Mellow, Talkdesk, Codacy, Unbabe), действуют бизнес-инкубаторы Startup Lisboa, Labs Lisboa, Inovisa и Tec Labs.
«Квадрат» в квадрате
Красноречивее всего говорят цифры: по данным Государственного института статистики Португалии (INE), рост цен на жилье в стране в 2017-2018 годах составил 23 процента. Этому поспособствовали повышающийся спрос на недвижимость и общее улучшение экономической ситуации в стране. Многие международные корпорации, стремящиеся к расширению, обратили внимание на Португалию. Кроме того, некоторые инвесторы переводят сюда капиталы из «нестабильной» Каталонии.
Политика государства, направленная на поддержку стартапов, в том числе иностранных, привлекает сюда молодых предпринимателей, нуждающихся в жилье в столице. По словам Филиппо Симонато, директора по развитию бизнеса компании JLL, средняя стоимость квадратного метра в Лиссабоне составляет 3-4 тысячи евро в старых домах, 5-7 тысяч евро в новостройках и около 10 тысяч евро — в зданиях, расположенных в центре города.
«Чтобы купить квартиру в центре Лиссабона, потребуется не меньше 200 тысяч евро. Иностранцы, планирующие приобрести недвижимость, могут получить в португальских банках ипотеку под 2,5 процента годовых. Ее размер составит 50-60 процентов от стоимости недвижимости», — рассказывает Симонато.
Цены на недвижимость в наиболее востребованных кварталах в историческом центре Лиссабона поднялись особенно резко (до 60 процентов). На рынке можно встретить предложения, в которых стоимость квадратного метра сопоставима с парижской.
Исследования Королевского общества сертифицированных специалистов в области недвижимости (RICS, предоставлено JLL) показали, что рост цен на недвижимость будет продолжаться в течение ближайших пяти лет и составит примерно 5,5 процента в год.
Золотая виза, золотая
Привлечение в страну зарубежных инвестиций стало одним из приоритетов политики правительства Португалии. С 2012 года работает программа, в рамках которой иностранным инвесторам предоставлена возможность получать вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции, в том числе на инвестиции в недвижимость («Золотая виза»).
Условием получения «золотой визы» является приобретение недвижимости стоимостью от 500 тысяч евро (сумма может быть снижена до 400 тысяч, если объект находится в малонаселенном районе). Приобретая недвижимость, построенную минимум 30 лет назад и (или) расположенную в районах городской регенерации, можно вложить 350 тысяч евро.
Действие программы «Золотая виза» распространяется не только на инвестора, но и на членов его семьи (супруга или супругу, детей и лиц, находящихся на иждивении). Через пять лет после получения ВНЖ все они могут претендовать на португальское гражданство.
К июлю 2018 года власти Португалии выдали более шести тысяч «золотых виз». Свыше 90 процентов участников программы выбрали в качестве объекта инвестирования именно недвижимость.
Португалия также предлагает привлекательный налоговый режим: ставки налогов здесь ниже, чем во многих других европейских странах, а для налоговых резидентов (лиц, проводящих в стране более 183 дней в году) предусмотрен так называемый исключительный налоговый режим, позволяющий значительно сократить расходы при ведении предпринимательской или иной деятельности.
Специалист Tranio Юлия Дорохина: «Большинство наших клиентов подыскивают недвижимость в хороших туристических районах Лиссабона с приемлемыми ценами, ориентируясь на достаточно небольшой бюджет (до 200–250 тысяч евро). В дальнейшем они чаще всего планируют сдавать ее в аренду».
Налоговые нерезиденты, являющиеся резидентами одной из стран, с которыми Португалия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения (с Россией такое соглашение подписано), по льготной ставке облагаются налогом на дивиденды, роялти и прирост капитала. Кроме того, они могут быть освобождены от уплаты налога на доходы от профессиональной деятельности и на доходы от работы по найму в Португалии.
Для иностранных налоговых резидентов, приезжающих в Португалию на ПМЖ, но ранее в этой стране не проживавших (не имевших ВНЖ в течение последних пяти лет), действует исключительный налоговый режим (Non-Habitual Residents, NHR). Эта программа создана для привлечения в страну творческих людей, ученых, врачей, IT-специалистов, владельцев крупных капиталов. Данный режим распространяется и на приобретателей «золотых виз».
Сдается все
В условиях повышенного спроса и ограниченного предложения арендные ставки на недвижимость растут очень быстро. Цены на недвижимость в Лиссабоне ниже, чем в других европейских столицах, а ее доходность — выше, что особенно привлекательно для инвесторов.
По словам Филиппо Симонато, средняя доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду в Лиссабоне — пять процентов. Краткосрочная аренда более доходна. При этом услуги управляющих компаний значительно дешевле, чем в других странах (5-10 процентов от стоимости аренды против 20-25 процентов).
«Мы советуем своим клиентам приобретать квартиры небольшого метража, чтобы сдавать их в долгосрочную аренду иностранцам, молодым профессионалам, которых сегодня притягивает Лиссабон. Так, квартира площадью 35 квадратных метров с балконом при покупке обойдется в 200-250 тысяч евро и впоследствии при сдаче в долгосрочную аренду будет приносить от 1,5 тысячи евро в месяц», — утверждает эксперт.
Турист решает
Лиссабон с его теплыми зимами и долгим летним сезоном всегда был привлекателен для туристов. Солнце здесь светит 300 дней в году, купаться и загорать можно с марта по октябрь. Кроме того, это одна из немногих европейских столиц с собственными пляжами. Их протяженность в черте города составляет 19 километров, а в 20-30 минутах езды на машине, в Кашкайше и Эшториле, еще несколько десятков пляжей, многие из которых удостоены «Голубого флага».
Оживленный туризм провоцирует рост спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость (отели). Согласно отчету компании Jll, туристический рынок Лиссабона в 2017 году увеличил выручку почти на 17 процентов, достигнув рекордных трех миллиардов евро, и положительная динамика сохраняется.
Так, в 2018 году в Лиссабоне RevPAR (доход на один доступный номер) вырос примерно на семь процентов. Ожидается, что в 2019-м рост этого показателя составит 6,5 процента.
В 2017 году в Лиссабоне было открыто 12 новых отелей, еще 25 планируется ввести в эксплуатацию до конца 2019 года, однако спрос на них все еще растет быстрее предложения.
По словам Артема Ежкова, менеджера по продаже коммерческой недвижимости Tranio, в 2018 году у пользователей портала, планировавших приобрести нежилые объекты в Лиссабоне, наибольший интерес вызывали отели. «Так, например, трое клиентов из Великобритании были убеждены, что город становится все более привлекательным для туристов, — отмечает Ежков. — Наши партнеры также отмечают рост числа запросов на жилую и коммерческую недвижимость в Лиссабоне и желание клиентов инвестировать именно в гостиничный бизнес».
Смотрите, кто пришел
Жилая недвижимость в Лиссабоне особенно популярна у жителей Франции, традиционно рассматривающих этот город как отличное место для семейного отдыха. Но сегодня спрос становится все более диверсифицированным.
Высокое качество жизни в Лиссабоне, современная инфраструктура, комфортный климат привлекают покупателей из стран Ближнего Востока и Скандинавии. Бразильские, турецкие и южноафриканские инвесторы приезжают в Португалию, чтобы купить дом своей мечты. Они выбирают виллы и старые дворцы с видом на море и площадками для игры в гольф. Растет спрос и среди британских инвесторов.
По статистике JLL, 60 процентов от общего числа покупателей недвижимости — иностранцы, среди которых преобладают (в порядке убывания) французы, бразильцы, итальянцы, британцы, американцы и немцы. Недвижимость приобретается как для себя, так и для последующей сдачи в аренду (50/50). Отдельную категорию покупателей составляют предприниматели, планирующие дальнейшую деятельность в Лиссабоне.
Россиян в списке главных любителей Лиссабона пока нет, но российский турпоток в Португалию растет: в 2018-м, по данным агентства «ТурСтат», он увеличился сразу на 47 процентов. Так что в перспективе можно ожидать появления в Лиссабоне и его окрестностях «русских» кварталов. Впрочем, любители «бриллиантовых» суперкаров, облюбовавшие Лондон, сюда вряд ли доберутся — в португальской столице слишком узкие улицы.