Допустим, вы устали от городской суеты, уплотненной застройки и плохой экологии и решили переехать жить за город.
Если нет привязки к направлению, отсутствует необходимость часто ездить в мегаполис, то вы вольны выбрать любой понравившийся объект в обширной базе ЦИАНа. Если же есть желание купить дом в определенном районе или деревне (в селе, СНТ, коттеджном поселке), тогда начните поиски с изучения территории.
Инфраструктура, транспорт, экология, социум
В России действует такое правило: чем крупнее населенный пункт, тем лучше в нем инфраструктура. В сильно отдаленных от города СНТ есть всего один-два магазинчика, нет детсадов, школ, больниц, а рейсовый автобус ходит достаточно редко (поэтому лучше иметь собственный автомобиль). В ПГТ или селе есть уже крупные супермаркеты, детские сады, школы, больницы, поликлиники, пожарная часть, клуб, парикмахерская, кафе и прочие заведения, необходимые для комфортной жизни. На землях ИЖС можно прописаться в собственном доме, а на даче зарегистрироваться лишь в том случае, если доказано через суд, что постройка пригодна для круглогодичного проживания.
Изучите карту местности в интернете, увеличив масштаб: внимательно ознакомьтесь с окружением и ландшафтом. Нет ли поблизости свалок, мусорных полигонов, вредных предприятий? Лес и водоемы повышают рейтинг района.
Если вы уже выбрали дом, пообщайтесь с соседями: так вы получите максимум информации о людях, которые населяют поселок, об управляющей администрации, узнаете о скрытых проблемах местности (например: плохая вода, перебои с электричеством, сложности с утилизацией мусора, случаются грабежи домов и т.д.)
Узнайте, нет ли у продавца выбранного дома конфликтов с правлением поселка или местным населением. Не числятся ли продавцом долги за оплату общественных работ.
Есть ли в поселке оптоволоконный интернет, магистральный газ, водопровод, канализация, центральное отопление – минимальные удобства, необходимые современному человеку.
Подумайте, как вы будете выбираться из деревни в любое время года. Как далеко ваш населенный пункт расположен от шоссе, железнодорожных путей. Налажено ли автобусное сообщение, хороши ли дороги или в слякоть не проедешь? Чистят ли снег зимой коммунальные службы.
Когда выбирать?
Хуже всего покупать дом зимой (не видно, какая почва и что расположено на участке). Зато в морозный день можно проверить, не замерзает ли вода в водопроводе, нет ли проблем с септиком. Летом можно оценить состояние сада и огорода, проверить, не душно ли на разных этажах в жаркое время суток. С мая по сентябрь вы с большой вероятностью сможете познакомиться с соседями. Лучшим моментом для экспертизы дома и участка считается межсезонье. В это время ландшафт еще не укрыт снегом (видно, где что растет) и в то же время можно проверить работу отопления, узнать, насколько хорошо держит дом тепло, нет ли проблем с теплоизоляцией. Поздней весной стоит заглянуть в подвал: не затапливают ли его талые воды? Состояние дорог лучше проверять в мокрые или снежные дни.
Статус земли и размер участка
Чем ближе к крупному городу (особенно к столице) расположен поселок, тем дороже в нем стоимость земли. Размер участка определяется его функционалом.
Огородникам нужен простор, а любителям пассивного отдыха достаточно места для мангала и парковки машины. В то же время минимальная площадь придомового участка земли должна быть не менее 4 соток. В районах усадебной застройки расстояние от окон ваших жилых помещений до стен соседского дома и хозяйственных построек по санитарным и бытовым нормам должно быть не менее 6 метров. Все ваши строения должны отстоять хотя бы на 1 метр от границ соседнего участка. Если вы нарушите права соседей по СНиПам (пожарной безопасности, инсоляции и пр.), граждане могут пожаловаться в суд, и вас обяжут снести или перенести постройки. Не лишним будет перед покупкой измерить границы территории участка: они должны соответствовать кадастровым записям.
По целевому назначению территории, предназначенные для жилого строительства, делятся на земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (города, деревни, села).
В населенных пунктах есть следующие категории земель: ИЖС (для индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства) и ДНП (предназначенные под дачное строительство).
Земли сельхозназначения включают также ЛПХ, ДНП и земли для садоводства.
Жители поселков со статусом ИЖС могут зарегистрироваться в своем доме и затем рассчитывать на социальное и коммунальное обслуживание. В отличие от СНТ, в ИЖС нет ограничений по габаритам дома и размерам участка, но налоги несколько выше, чем в дачных товариществах.
Обременения и ограничения
Если вы приобретаете дом по соседству с заповедником, национальным парком, исторической усадьбой, запросите в соответствующих инстанциях план этого заказника и убедитесь, что ваш участок не занимает часть заповедной территории. В охранных зонах ограничена хозяйственная деятельность и запрещено жилое строительство. Границы охранных зон должны быть четко описаны в государственном кадастре.
Если коттеджный поселок находится слишком близко к историко-культурному памятнику, его постройки могут заставить снести по решению суда.
Если поблизости от покупаемого дома расположены водохранилище, река или другие крупные водные объекты, самое время вспомнить о водоохранной зоне и измерить расстояние до водоема. В прибрежной полосе строить жилье запрещено, чтобы не загрязнять воду и почву (ее ширина может варьироваться от 50 до 200 метров).
Узнайте, не проходят ли через ваш участок объекты общего пользования (например, тропинка к пляжу или общественному колодцу, железнодорожной станции), которые нельзя перекрывать забором. Сведения об обременениях обычно содержатся в кадастровом паспорте земельного участка.
Техническая экспертиза
Хорошо, если среди ваших знакомых или родственников найдется человек, способный грамотно инспектировать приобретаемый дом. В ином случае проверить качество строительства, выявить дефекты проектирования, плохое функционирование коммуникаций, ошибки отделки вам помогут эксперты-профессионалы. Покупая загородную недвижимость для постоянного проживания, не стоит пренебрегать советами строителей и проектировщиков, иначе ошибки повлекут за собой дополнительные расходы на ремонт и переделки. Проверять желательно все: свойства грунтов, качество питьевой воды, конструктив здания, работу важнейших систем жизнеобеспечения (водопровод, септик, газ, обогрев, камины, электроснабжение), устройство утепления и гидроизоляции, систему вентиляции, и по каждому вопросу, в идеале, стоит привлекать узких экспертов.
Если в городской квартире за коммунальное обслуживание отвечала управляющая компания, то в загородном доме вам придется самостоятельно устранять все сбои и неполадки.
Плохая геология участка – одна из причин пожаров (если дом стоит на торфянике) или повышенной влажности почвы (в случае, если близко к поверхности расположены грунтовые воды); тиксотропные глины не держат фундаментов.
Любые проблемы почвы устранимы на этапе строительства (можно устроить плитный фундамент, поставить здание на сваи, выполнить дренаж), а вот уже построенный дом приспособить к особенностям грунта будет затруднительно и затратно.
Вода тоже имеет огромное значение. Если в поселке ИЖС есть централизованная подача воды и общая канализация – это большое благо. Но чаще всего в РФ в частных домах биологические отходы сливаются в септик, а водоснабжение осуществляется из колодцев и скважин. Если вы собираетесь пить воду из этих источников – сдайте ее в лабораторию на анализ. Не все вредные примеси можно удалить с помощью фильтра. Неправильно сбалансированный водный состав может со временем ухудшить самочувствие жильцов.
Проведите калькуляцию затрат
Ежемесячные расходы на коммунальные платежи в городской квартире и загородном доме существенно различны. Узнайте у продавца, сколько будут составлять налоги на дом и участок, какие тарифы в вашем поселке на газ, электричество, водоснабжение, канализацию (либо сколько будет стоить обслуживание септика), какова цена за центральное отопление (если оно есть), сколько стоит кубометр дров (прикиньте, сколько их понадобится на зиму). Частнику не миновать оплаты за вывоз мусора, уборку снега, ремонт дорог, освещение улиц, может быть – за обслуживание шлагбаумов, охрану поселка, содержание общественных территорий; возможны и другие расходы на эксплуатацию.
Проверка документов
К моменту заключения сделки у продавца недвижимости должны быть в наличии:
– свидетельства о госрегистрации права на жилой дом и земельный участок (в случае, если дом был зарегистрирован после 15 июля 2016 года – выписка из ЕГРП);
– правоустанавливающие документы на дом (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию, решение суда о признании права собственности на жилой дом и др.);
– правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда о признании права собственности, свидетельство о вступлении в наследство, старое свидетельство о праве собственности и другое);
– технический и кадастровый паспорта на жилой дом и на земельный участок;
– акт о введении дома в эксплуатацию. Если дом жилой, а не числится как недострой, требуется заказать выписку из домовой книги для того, чтобы узнать, кто в нем зарегистрирован;
– план границ земельного участка;
– акты согласования границ участка с соседями, подтверждение отсутствия межевых споров;
– документы о подключении к коммуникациям, договоры с обслуживающими компаниями;
– справки об отсутствии задолженностей по налогам и ЖКХ;
– справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов;
– справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;
– справки о принадлежности имущества;
– справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, о наличии подземных коммуникаций или о водоохранной зоне).
На владельце дома не должны висеть кредиты, дом не должен находиться в залоге у банка.
Продавец недвижимости должен будет предоставить на сделку справки из психоневрологического и наркологического диспансера на свое имя (чтобы он не смог впоследствии оспорить сделку, сказавшись невменяемым).
Проверить данные предлагаемого вам участка перед сделкой можно по публичной кадастровой карте.
Проведение сделки
В процессе приобретения загородной недвижимости составляются два договора купли-продажи: на покупку дома и на покупку участка. Грамотно составленный договор должен подробно перечислять права и обязанности продавца и покупателя, прописывать срок освобождения помещения прежним владельцем.
От момента подписания договора до государственной регистрации собственности проходит около месяца, все это время деньги хранятся в банковской ячейке. После заключения сделки продавец подает документы в федеральную службу – Росреестр. С 1 марта 2013 года регистрировать договор купли-продажи не нужно, но регистрация права собственности проходит в прежнем порядке. Покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию покупки дома и участка. Вместо свидетельств о собственности покупателю сейчас выдают выписку из реестра, заверенную печатью. На договоре купли-продажи ставится регистрационная надпись о действии с номером и датой внесения записи в Госреестр.