Схема продажи строящегося жилья изменится 1 июля
В России уже с 1 июля можно будет заключать договор участия в долевом строительстве с использованием счетов-эскроу. Специалисты Центрального банка РФ рассказали, как работает новая схема и почему она выгодна покупателям недвижимости.
Что такое счета-эскроу и как использовать их для покупки квартиры?
Счетами-эскроу называются специальные счета, на которые покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. То есть при покупке квартиры в новостройке и заключении договора участник долевого строительства передает деньги не застройщику, а в банк, а уже финансовая организация блокирует средства до окончания строительства. По прогнозам экспертов, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30% общего количества зарегистрированных ДДУ, пишет «Российская газета». Закон о долевом строительстве предусматривает, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу. При этом физлица не будут нести риски проблемных застройщиков, так как списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков.
Что случится со средствами дольщика, если банк обанкротится?
Если гарантом выступает надежный банк, проблем не будет. Но как дольщику вернуть свои деньги, если финансовая организация все-таки обанкротится? Пока страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов может рассматриваться в пределах суммы до 1,4 миллиона рублей. Однако в настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам долевого участия. При этом, отмечают эксперты, система страхования вкладов покрывает не риски застройщиков, а только счета-эскроу.
В каком банке можно открыть счет-эскроу?
В настоящее время открывать счета-эскроу могут 19 банков, в список которых входят основные, кредитующие строительную отрасль. Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2017 года составил около 1,6 триллиона рублей. В дальнейшем, считают в ЦБ, возможно расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.
Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ. Сейчас правительство разрабатывает требования к кредитным организациям, которые могут открывать счета застройщикам. С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета-эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов-эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке.
Смогут ли банки отслеживать, как застройщики используют средства?
Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и прописывать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов. В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором кредитные организации получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов. По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.
Напомним, что в 2018 году вступят в силу законодательные изменения, некоторые из которых существенно повлияют на рынок недвижимости в России. В частности, это ужесточение требований к застройщикам, переход к электронной ипотеке, введение электронного документооборота при выдаче ипотечных кредитов.