«Первичка» или «вторичка»?
Первичным называется объект недвижимости, который не прошел стадию регистрации. Это строящееся либо сданное в эксплуатацию жилье, не имеющее собственника. Если же право собственности на квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра, то перед нами объект недвижимости вторичного рынка.
Прежде чем определиться с покупкой недвижимости, следует учесть все недостатки и преимущества того или иного объекта.
Приобретая квартиру в сегменте первичного рынка, покупатель выигрывает по следующим критериям:
- Цена новостройки значительно ниже, чем на «вторичке». Разница зависит от этапов завершения строительных работ. Так, при вложении денег на старте возведения объекта, можно сэкономить порядка 30 - 40 % от стоимости квартиры, а в последующем получить прибыль от продажи данного жилья. Однако, подобный способ капиталовложения способен заработать при благоприятных условиях, т.е. получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, иначе возрастает риск оказаться в рядах обманутых дольщиков.
- Новизна и качество. В настоящее время застройщики активно внедряют инновационные материалы в возведение объектов недвижимости, на смену узким хрущевкам приходят комфортабельные новостройки со смелыми дизайнерскими решениями, просторными лестничными клетками, удобными лоджиями и лифтами. Не маловажным фактором для покупателя является выбор оптимального варианта конфигурации, а кроме того количества комнат с возможностью самостоятельной планировки квартиры.
- Застройщики микрорайонов делают ставку на развитие инфраструктуры, поэтому для тех, кто готов поступиться принципом «все и сразу», со временем ожидает благоприятная социальная среда.
- Важным моментом является «чистота» сделки. Приобретая новую квартиру, покупатель заключает договор с застройщиком, тем самым избегая «общения» с посредниками, прежними собственниками и возможными наследниками вторичного жилья.
Существуют «подводные камни»
- Наибольшую опасность для потребителя представляет несостоятельность компании – застройщика, сопряженная с длительной процедурой банкротства и бесконечными судебными тяжбами. Увы, но от этого никто не застрахован, поэтому следует с особой осторожностью выбирать фирму, зарекомендовавшую себя на девелоперском рынке.
- Неизбежны дополнительные расходы на обустройство нового очага.
- Придется столкнуться с трудностями, связанными с подключением системы коммуникаций, а также доведением квартиры до условий, отвечающих своему назначению.
- Длительность оформления права собственности.
Доводы в пользу вторичного сегмента
- Возможность быстрого вселения и получения регистрации. «Вторичка» является оптимальным вариантом для тех, кто не готов ожидать заветного завершения строительства многоэтажки, тем более заниматься декоративной отделкой черновых стен.
- Рынок вторичной недвижимости предлагает широкий выбор квадратных метров различной категории: от эконом до класса - люкс. Отталкиваясь от финансовых возможностей и индивидуальных предпочтений, покупатель получает готовые апартаменты в наиболее удобной локации города.
- Еще одним плюсом вторичного жилья является сниженная ставка на ипотеку, по прогнозам аналитиков она продолжит свое падение и в 2018 году.
- Сделка с собственником квартиры менее рискована, чем заключение договора долевого участия с застройщиком, поскольку зачастую заключается с физическим лицом. Разумеется, это не означает, что подобные сделки лишены своеобразных нюансов, из - за которых, возможно их признание судом как недействительных.
Неблагоприятные факторы
- Фактический износ зданий и инженерных коммуникаций требует постоянных денежных вливаний. В случае перепланировки понадобиться разрешение соответствующих органов, а затем и регистрация произведенных изменений, что долговременно и требует дополнительных затрат.
- Нельзя не упомянуть про соседей, отсутствие лоджий, тепло - и шумоизоляции.
- Несмотря на благоустройство и шаговую доступность социальных объектов, инфраструктура вторичного рынка не в состоянии конкурировать с новостройками. Очевиден дефицит парковочных мест и малогабаритность комнат.
- Недобросовестные продавцы и посредники.
Покупка первичной квартиры
Следует отметить, что данная процедура является продолжительной, поскольку нельзя купить то, чего еще нет в природе. Прежде чем потенциальный дольщик превратиться в счастливого обладателя новостройки, обязательно соблюдение необходимых условий: завершение строительства, введение здания в эксплуатацию, регистрация права собственности.
Рассмотрим основные этапы.
- Заключение договора. Очень важно выбрать надежную компанию - застройщика, проверить юридическую состоятельность фирмы и внимательно изучить условия договора. Особое внимание следует уделить учредительным документам, разрешению на строительство и лицензии.
Необходимо также проверить целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что земельный участок находится в собственности у застройщика, либо арендован на длительный срок.
- Оплата. Договора долевого участия должен пройти обязательную регистрацию в Управлении Росреестра, только после этого следует перечислять денежные суммы на счет застройщика.
- Долгожданный акт приемки. Застройщик обязан, передает квартиру новому собственнику по акту приема – передачи. Подписывать документы следует после детального изучения проектной документации, а также тщательно осмотра и проверки качества выполненных работ.
- Оформление права собственности. Для регистрации права будущему владельцу необходимо обратиться в регистрирующий орган с надлежащим пакетом документов.
Приобретение вторичного жилья
В отличие от предыдущего варианта, процесс оформления сделки купли – продажи квартиры, имеющей собственника кажется легче, однако это не совсем так, данный процесс весьма кропотлив и требует юридических навыков. Чтобы обезопасить себя и свои личные сбережения, следует придерживаться определенных этапов, о которых пойдет речь и досконально обдумывать каждый последующий шаг.
- Выбор объекта. Сторонами договора купли – продажи не всегда являются физические лица. Со стороны продавца может выступать юридическое лицо, т.е. агентство недвижимости, представляющее интересы собственника или риэлтор. Право собственности на отчуждаемую квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре. Для того, чтобы узнать всю подноготную о прежних владельцах «вторички», необходимо заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на приобретаемую квартиру в МФЦ. Не лишнем будет попросить у продавца справки о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а также сведения о лицах, зарегистрированных в помещении.
- Предварительный договор купли – продажи. Оформляется в простой письменной форме и содержит ряд обязательств между сторонами. В нем оговариваются сроки подписания основного договора, а также сумма вносимого покупателем задатка. Необходимо предусмотреть возможность одностороннего отказа, а также четко сформулировать условие о задатке, поскольку на практике мошенники пытаются трактовать внесенный задаток как аванс, стремясь получить оплату в удвоенном размере.
- Основной договор. Законом предусмотрена нотариальная и простая письменная форму договора купли – продажи недвижимости. Исключение составляют сделки с долями, которые оформляются через нотариуса.
- Переход права собственности. В настоящее время регистрирующие органы упростили порядок приема документов на сделки с недвижимостью. Если ранее необходимо было предоставить помимо оригиналов, еще и копии документов, то сегодня достаточно оригиналов.
- Заключительным этапом является расчет и передача ключей от квартиры.