Трейд-ин или зачет имеющегося жилья при покупке загородной недвижимости в классическом виде встречается редко. Чаще дом бронируется за покупателем до продажи его недвижимости. Как вариант – возможность оформить прямой обмен и жить в своей бывшей квартире на праве аренды, пока приобретенный дом не будет готов к новоселью.
Доля альтернативных сделок на рынке загородной недвижимости точно неизвестна, но, например взамен двухкомнатной квартиры со средней по Петербургу ценой в 6 млн руб. с доплатой можно купить коттедж в Новом Токсово, а взамен «трешки» средней стоимостью 9 млн руб. — дом в Бернгардовке (Всеволожск) или на Медном озере.
Поэтому логично предположить, что опция «квартира в зачет» могла бы быть востребована. Москвичи, например, компания «Инком-Недвижимость» оценивает долю «зачетных» сделок с загородной недвижимостью в 10% от общего числа – это вдвое больше чем было пять лет назад.
Покупатели стремятся выиграть не только в площади, приобретая более просторный по сравнению с квартирой дом, но и в финансах. «Например, они продают двухкомнатную квартиру за 10-12 млн рублей и покупают коттедж или таунхаус за 5-7 млн рублей, направляя оставшиеся деньги на обустройство и текущие нужды», — рассказывают эксперты «Инком Недвижимости».
Зачет с дисконтом
Обычно главный вопрос при трейд-ин сделках — цена принимаемой в зачет квартиры, с которой согласились бы обе стороны.
Если дом забронирован на 1-4 месяца, для успешной продажи квартиру надо выставить по цене на 10-15%, а то и на 30% ниже рынка. Кроме того, для бронирования дома покупатель должен внести первоначальный взнос в размере 10-20% его стоимости. Если квартира не продается, взнос возвращается, сделка не заключается.
Кроме меньшей, по сравнению с обычной продажей, ценой, владелец зачетной квартиры еще должен где-то жить в период достройки или отделки дома.
Для не согласных на такой вариант есть альтернатива: ипотечный кредит на покупку дома и досрочное его погашение за счет продажи имеющейся квартиры. Но всегда необходимо просчитывать, что выгоднее: выплата банку комиссии и процентов, оплата страховки в ожидании, что эти затраты окупятся за счет продажи квартиры «по рынку» — или понижение начальной стоимости на квартиру.
Без спора о цене
Есть вариант, когда спорить о цене незачем. «Строительный трест», который строит и многоквартирные дома, и загородные коттеджные поселки, предлагает своим клиентам возможность вместо квартиры в одной из своих новостроек приобрести коттедж. В этом случае все внесенные покупателем квартиры деньги засчитываются как плата за дом. Это возможно до момента оформления собственности на квартиру. На недостающую сумму (дома в поселках «Небо» или «Сад времени» в среднем дороже квартир) можно оформить кредит или рассрочку.
Классика трейд-ин
В «Онегин Парке» выкупают имеющееся у покупателя жилье. В один день подписываются два договора купли-продажи: застройщик покупает у клиента квартиру и продает построенный дом с участком. Ключи передаются сразу, поэтому опция действует для готовых домов. Вопрос с проживанием на время отделочных работ решается так: бывший собственник квартиры остается в ней жить по договору аренды — до самого переезда в «Онегин Парк». Стоимость аренды — символическая, но срок ограничен одним годом.
Ограничения также установлены по стоимости приобретаемых в зачет квартир: застройщик не принимает более 45%, максимум — 50% цены дома в виде другой недвижимости. Это основная причина небольшой доли сделок трейд-ин в объеме продаж, поясняют в ИФК «БСПБ»: покупатели коттеджей в «Онегин Парке» чаще всего владеют достаточно дорогими квартирами, их стоимость превышает 45% в цене дома без внутренней отделки.
Жить в квартире до момента загородного новоселья предлагают и в поселке «Новое Сойкино». Это назвали платежный план «Обмен», он тоже предполагает передачу построенного дома взамен на квартиру оформлением двух договоров купли-продажи. Стоимость квартиры определяется по результатам оценки, которую выполняют специалисты, аккредитованные Сбербанком. Этот вариант, предупреждают в «Новом Сойкино», доступен только до 20 марта 2017 года.