Квартиры в новостройках с выполненной отделкой уже стали стандартом для первичного рынка. Однако и жильё с голыми стенами ещё пользуется спросом. А с переходом «первички» на проектное финансирование его доля может даже увеличиться.
По данным на конец прошлого года, более двух третей сделок на первичном рынке приходится на квартиры с отделкой (включая предчистовую), подсчитали в компании «НМаркет.ПРО». При этом более половины жилья продавали с ремонтом «под ключ». Для сравнения: в 2016-м застройщики сдавали в эксплуатацию с чистовой отделкой 40% квартир, а в 2012-м в формате «купи и сразу въезжай» реализовывали не более 10% жилья.
В ожидании перемен
2019-й для участников рынка проходит под знаком перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. Мгновенного пересмотра стратегий, разумеется, не произойдёт, но в ближайшие пару лет большинство застройщиков будут просто вынуждены пересмотреть ценовую политику.
Чтобы удерживать бюджет покупки на приемлемом для беднеющих сограждан уровне, компании вряд ли начнут сильно уменьшать площадь квартир (пожалуй, резать их дальше уже некуда), но могут сокращать объёмы жилья, которое сдаётся с готовой отделкой.
Причём эта тенденция уже прослеживается. Так, компания Setl City, которая некоторое время назад стала предлагать в проектах категории масс-маркет жильё только «под ключ», в комплексах, выведенных на рынок в 2018-м, предусмотрела часть квартир с «голыми стенами» (например, в ЖК комфорт-класса «PULSE на набережной» в Невском районе).
«Нужно ещё учитывать, что отделку выполняют не застройщики, а подрядчики. А по новому законодательству можно авансировать только 30% средств на расчёты с подрядными организациями. Вероятно, бюджет отделочных работ на этом фоне сократится», – считает сооснователь агентства недвижимости Art Estate Константин Назаров.
Впрочем, делать далеко идущие выводы рано. По той простой причине, что своё веское слово может сказать самый главный игрок – государство. Прошлым летом Минстрой дополнил критерии стандартного жилья (того, что раньше называли «экономом») пунктом об обязательном наличии отделки.
Такие заявления раздавались и раньше, но дальше необязательных предписаний дело не шло. Однако стоит учитывать нынешнюю жёсткую позицию чиновников в отношении строительного бизнеса.
Качество за количеством
Возможно, вмешательство государства и не понадобится, а рынок сам расставит всё по своим местам. В Петербурге уже сейчас работают несколько девелоперов, продающих только квартиры с чистовой отделкой: «Ойкумена», «Главстрой-СПб», КВС. У Setl City и ЦДС доля такого жилья превышает 90%. ГК «Пионер» и ФСК «Лидер» сдают его с чистовой или предчистовой отделкой.
За последнее время серьёзно изменилось и само представление о квартирах «под ключ». Ещё лет пять назад на рынке было довольно много предложений с так называемым муниципальным ремонтом, то есть с отделкой низкого качества, считавшейся чистовой.
Сейчас картина изменилась. Рынок постепенно подминают под себя крупные застройщики (на ТОП-10 по итогам прошлого года приходится более 55% возводимого жилья). У этих компаний качество отделки довольно высокое, остальные вынуждены подтягиваться. По сути «муниципальный» ремонт остался только в квартирах, которые застройщики оптом продают городу и области в рамках социальных программ. А их совсем немного в общей массе.
В качестве альтернативы застройщики предлагают жильё совсем без отделки – этот сегмент никуда не делся и у него есть свои поклонники.
«Этой категории клиентов важна индивидуализация. Квартира с голыми стенами позволяет воплотить в жизнь практически любые дизайнерские решения. Не стоит забывать и о перепланировках, которые иногда проводят сразу после получения ключей. Так что подобное жильё, думаю, будет востребовано и дальше», – рассуждает директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва.
Но застройщики, работающие в основном с чистовой отделкой, выбивают у апологетов индивидуальности козырь за козырем. На рынке уже появились «квартиры-трансформеры», которые можно перепланировать без согласований, убрав или восстановив часть стен «буквально за полчаса».
Кроме того, компании теперь предлагают шесть-восемь вариантов отделки, а не пару, как три-четыре года назад. Например, «Эталон-ЛенСпецСМУ» запустил на своём сайте «конструктор отделки», который позволяет создать индивидуальный дизайн-проект из нескольких тысяч доступных комбинаций. В результате вероятность, что квартира в итоге будет похожа на соседскую, стремится к нулю. Правда, пока такая опция доступна для единственного проекта компании в Подмосковье. Но очевидно, если тест пройдёт удачно, продукт начнут массово внедрять. Да и конкуренты его явно переймут.
Важное преимущество чистовой отделки (да и предчистовой тоже) – итоговая стоимость жилья. Ведь ремонт в квартире, где нет ничего, кроме входных дверей, окон и электрической разводки, делать всё равно придётся. А девелопер имеет возможность приобретать отделочные материалы по оптовым ценам. Да и с подрядчиками может договориться о скидках. Итоговая экономия может составить порядка 30%, если сравнивать с ремонтом, выполненным собственными силами, – при сопоставимом качестве. И это не говоря об экономии времени.
Безусловно, на стоимости отделочных работ довольно сильно сказалось падение курса рубля, происходившее в 2014-2017 гг. Ведь если основные стройматериалы (железобетон, трубы, стеклопакеты и арматуру) производят в России, то отделочные – преимущественно импортные. Однако сейчас ситуация несколько выравнялась.
«Мы используем много отделочных материалов западных марок. Но их часто производят в России по импортным технологиям и на таких же производственных линиях. Например, это двери, керамическая плитка», – поясняет руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций Группы RBI Тамара Попова.
Мебели не ждите
А вот квартиры не только с отделкой, но и с меблировкой (хотя бы частичной – в виде кухонного гарнитура) в нашем городе пока не прижились. В целом по стране, по данным АН Art Estate, доля такого жилья не превышает 3%. Другое дело – апарт-отели, здесь картина обратная. Формат сервисных апартаментов (то есть предназначенных для сдачи в аренду) в Петербурге превалирует, а он обычно предусматривает передачу помещений владельцу с полной меблировкой.
Возможно, причина низкой популярности квартир с готовой мебелью в неочевидной экономии для дольщика. Стоимость «квадрата» в этом случае повышается ещё на 5000-7000 руб., а выбор поставщиков остаётся за застройщиком. Не факт, что соотношение цена/качество конкретный покупатель расценит как оптимальное.
Кстати, вопреки расхожему мнению в Европе, и Финляндии в частности, далеко не все квартиры сдаются с мебелью. Так что будущее этого сегмента пока весьма неоднозначное.
Мнения экспертов
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
— Со временем отечественный рынок придёт к европейским стандартам, и квартиры в новостройках будут продавать с полной отделкой и встроенной мебелью. Сегодня некоторые участники рынка предлагают клиентам квартиры с меблированной кухней. Наша компания тоже прорабатывает такие варианты. Это может стать востребованной опцией у покупателей. По нашим подсчётам, готовая кухня может увеличить стоимость квадратного метра жилья на 2000-2500 рублей.
Мы предлагаем также чистовую отделку в качестве дополнительной опции, стоимость которой можно включить в сумму ипотечного кредита. Её цена варьируется от 14 000 до 15 000 рублей за 1 кв.м в зависимости от объекта.
Константин Назаров, сооснователь агентства недвижимости Art Estate:
— Основная причина, по которой покупатели выбирают квартиру с отделкой, это сжатые сроки переезда. На втором месте – нежелание заниматься организацией ремонтных работ с нуля. По статистике, около 28% покупателей квартир с готовой отделкой – одинокие женщины, которые не хотят дополнительных хлопот. Более 40% клиентов – иногородние, им неудобно на расстоянии контролировать рабочих, выбирать материалы и т.д.
Наконец, неочевидная, но весомая причина, по которой граждане выбирают готовые квартиры, – тишина. Жильё с отделкой обычно сосредоточено в отдельных корпусах или парадных, поэтому новосёлы гораздо меньше страдают от строительного шума.
Максим Жабин, заместитель генерального директора «ЛенРусСтрой»:
— Изучив запросы наших клиентов и тенденции рынка, мы решили внедрить новый универсальный стандарт оформления квартир. Он предполагает высокое качество работ и материалов, но нейтральные тона отделки создадут покупателям более широкие возможности влиять на оформление квартиры уже после её приёмки.
Владелец жилья может использовать простые дизайнерские решения, которые подчеркнут индивидуальность. Например, перекрасить стены в цвет, который устраивает именно его, и это не потребует больших затрат.