Когда речь идет о такой важной инвестиции, как покупка недвижимости за границей, к процессу поиска объекта нужно подходить с особенной тщательностью; особенно сложным бывает выбор жилья на рынке с переизбытком предложения; попробуем разобраться, как правильно выбрать надежную «вторичку» в Болгарии – и какие «за» и «против» нужно непременно взвесить перед принятием решения о покупке.
Коротко о главном
Ни для кого не секрет, что Болгария традиционно любима россиянами и как направление для отдыха и покупки курортной недвижимости. Теплая, красивая, с великолепными пляжами, вкусной едой, невысокими ценами и отличными возможностями для семейного проживания, эта гостеприимная страна на черноморском побережье совершенно заслужено получила признание иностранных покупателей недвижимости.
На болгарских курортах наибольшим спросом пользуются апартаменты в максимальной близости от пляжа, в которых наши соотечественники и их семьи с комфортом проводят отпуск. Что касается городских квартир, то их преимущественно покупают для постоянного проживания – в виду наличия развитой круглогодичной инфраструктуры, но таких покупателей на порядок меньше.
К безусловным плюсам вторичной недвижимости относится то, что она расположена в удобных, обжитых районах с качественной инфраструктурой, зачастую продается с хорошей мебелью и техникой. Там, где ввиду отсутствия новой застройки первичных объектов просто не найти. Покупка «вторички» – это также возможность практически сразу же оценить качество строительства, что довольно сложно в случае с «первичкой».
Главной особенностью рынка курортного жилья Болгарии является то, что на нем существует переизбыток предложения. В период строительного бума, который наблюдался на черноморском побережье страны до наступления мирового финансового кризиса 2008 года, здесь было построено огромное число жилых объектов. Скорость застройки, фантастические сроки ввода жилья в эксплуатацию, к сожалению, не всегда лучшим образом сказывались на конечном качестве объектов. Те, кто в такой же спешке приобрел квартиры, теперь хотят их продать, пусть и с большими потерями денег. Как и в любой другой стране, некачественное жилье, равно как и качественное, встречается не только на курортах, но и в мегаполисах. Напротив, счастливые обладатели качественных апартаментов уже давно обосновались «на местах» и активно выкладывают в Facebook фотоотчеты о своей счастливой жизни в солнечной стране.
К тому же, если спрос на квартиры в крупных городах даже в «сложные» времена остается стабильным, то с курортными апартаментами дело обстоит иначе. Прежде всего, в Болгарии на продажу оказались выставленными тысячи апартаментов. Некоторым собственникам стало не по карману содержание зарубежного жилья в валюте, кто-то «опомнился» после совершения так называемой «эмоциональной» покупки, а кому-то просто срочно понадобились деньги. Плюс, курортное жилье – это прежде всего сезонность. Получить достойный круглогодичный доход от аренды, владея им, практически невозможно. Поэтому, если вложение средств в содержание объекта оказывается не очень логичным, то возникает необходимость продажи.
Главный совет, который подходит одинаково как владельцам, так и покупателям вторичного курортного жилья в Болгарии, – это обращение к услугам профессиональных агентств недвижимости, имеющим большой опыт работы на этом рынке. Это гарантирует верно выбранный надежный объект, юридическую «чистоту» сделки, а также экономию времени и средств.
Цены
Рынок вторичной курортной недвижимости Болгарии сегодня имеет статус «рынка покупателей». Это означает, что потенциальные собственники могут купить болгарскую «вторичку» по выгодной стоимости, хотя качественные, удачно расположенные объекты – как в городе, так и на курорте – всегда в цене. Рекомендуется торговаться и выбирать апартаменты по оптимальной рыночной стоимости, которую подскажет риэлтор, или которую можно «прикинуть» онлайн. При этом специалисты не советуют «дешевить»: во-первых, слишком низкая цена может говорить о проблемах с объектом, во-вторых, его качества будут уступать более дорогому жилью, в связи с чем его будет сложно перепродать.
Если зайти на любой портал о зарубежной недвижимости, то именно Болгария будет представлена наибольшим числом объектов, которые продаются по приблизительно одинаковым ценам. Cтудию в жилом комплексе с бассейном можно приобрести за €16 000 и даже вдвое дешевле. Квартиру с двумя спальнями – за €25 000-30 000, просторные апартаменты в престижном комплексе – за €45 000. Элитное видовое жилье – это суммы от €50 000 и выше.
Эксперты отмечают, что квартира, приобретенная несколько лет назад за €50 000, сегодня «уходит» за €35 000. Это почти на треть ниже начальной стоимости, однако с учетом разницы курсов валютпотери в рублях минимальны. Что касается продажи застройщику этого же комплекса, то он может предложить за такой объект весьма низкую цену: €18 000-20 000, но купит его сразу. Не стоит забывать и о агентской комиссии, которая оговаривается дополнительно в индивидуальном порядке.
Выбор объекта
Гарантия успеха приобретения болгарской «вторички» – это прежде всего правильно выбранный объект. Ликвидность гарантирует ряд факторов. Это должна быть качественная квартира в комплексе от застройщика с хорошей репутацией, удобно расположенном, в том числе и по отношению к аэропорту и всей необходимой инфраструктуре. Комплекс должен быть полностью или почти полностью заселен, а его жители – довольны своим выбором. Квартира должна быть светлой, сухой, предпочтительно с видом на море. Оборудованной всем необходимым, отделанная качественными материалами. Немаловажным будет и наличие профессиональной управляющей компании, которая, во-первых, следит за поддержанием состояния здания и уборкой в нем, а, во-вторых, осуществляет полный комплекс услуг по сдаче недвижимости в аренду в отсутствие собственника. Такое жилье в случае необходимости будет легче продать.
Специалисты болгарского рынка недвижимости отмечают, что, к сожалению, без наличия соответствующей квалификации, выбрать идеальный объект самостоятельно очень сложно. Ведь необходимо разбираться во множестве нюансов: от возможности верно оценить качество строительства до знания тонкостей заключения договора и проверки документов на собственность. Такие вопросы, как надежность фундамента, стен и отделки, а также юридическая «чистота» объекта, поможет решить профессиональный риэлтор.
Для того чтобы убедиться в надежном качестве строительства стоит также познакомиться с жителями комплекса, послушать их отзывы, оценить все «за» и «против». Не стоит забывать, что сегодня, в век высоких технологий, информация фактически по каждому из крупных болгарских ЖК доступна онлайн, в том числе и на крупных туристических форумах. Нужный жилой комплекс можно с легкостью найти, полистав странички форума.
Разгар туристического сезона – это время знакомства с предложением рынка «вторички», налаживание связей с потенциальными соседями и сбор информации. Настоятельно рекомендуется не принимать поспешных решений – и для начала объездить все болгарское побережье вдоль и поперек, пожить в разных местах, оценить все «за» и «против», и только потом принимать решение о покупке.
Зима или весна – вот лучший период для того чтобы оценить качество строительства. Именно в этот период проявляются все проблемные места объектов: влажность, плесень, трещины в стенах, потрескавшаяся краска, отсутствие качественного отопления или водоснабжения, а также уборки территории и поддержания общего состояния жилого комплекса.
Процесс покупки
Процесс покупки вторичной недвижимости практически ничем не отличается от покупки нового объекта: процедура оформления и список документов почти одинаковы. Покупателю необходимо обратиться к агентству или адвокату, которые обеспечат юридическое сопровождение сделки.
Прежде всего, профессионалу намного проще запросить, собрать и проверить все документы на собственность, чтобы убедиться в «чистоте» и не обремененности продаваемого вторичного объекта. Он же подберет нотариуса, который будет заверять легальность сделки. Особенность в любых сделках с болгарской недвижимостью – это то, что нотариус, заверяющий сделку, должен находиться на территории нахождения объекта недвижимости. Так, нотариус из Варны не может зарегистрировать сделку по апартаменту в Бургасе.
«Подводные камни»
Приобретение вторичной недвижимости может быть связано с целым рядом как технических, так и юридических «подводных камней». Это могут быть и ситуации с наследством, и с совместным владением недвижимостью членами семьи, и обремененение объекта ипотечными обязательствами, а также банальное отсутствие документов на ввод самого жилого здания в эксплуатацию.
Кстати, на рынке курортной недвижимости Болгарии регулярно выставляются на продажу квартиры в комплексах, которые официально не введены в эксплуатацию. Дом, строительство которого завершено, получает так называемый Акт 15. Дом, который полностью сдан в эксплуатацию, включая все прилегающие территории, должен иметь Акт 16. Приобретать и продавать недвижимость можно уже на этапе «Акт 14». Законно же использовать можно при наличии Акта 16 – введении жилья в эксплуатацию. Проверить наличие всей необходимой документации – это первоочередная задача агента или юриста.
Зачастую недвижимость в Болгарии продается не ее владельцем, а доверенным лицом. В этом случае на руках представителя продавца должна быть нотариально заверенная доверенность. Что касается совместного владения недвижимостью, то перед заключением сделки, в случае отсутствия одного из собственников, также должно быть получено его нотариально заверенное согласие. В противном случае покупатель не должен вносить предоплату за покупку. Также перед сделкой купли-продажи важно определиться и со способом передачи денежных средств: наличием у всех сторон соответствующих счетов в банках и т.д.
Приобретение вторичной недвижимости в солнечной и гостеприимной Болгарии может стать весьма выгодной инвестицией, в том числе и в счастье и благополучие своей семьи. Подходить к выбору объекта нужно со всей серьезностью, обращаясь к услугам проверенных профессионалов. Доступная стоимость их услуг – это гарантия легальности сделки и объекта, который будет служить верой и правдой своим новым владельцам долгие годы, а в случае необходимости может быть с легкостью перепродан.
Несколько советов покупателям вторичной недвижимости в Болгарии
1. Сотрудничайте только с профессионалами рынка – агентствами и юристами. Задавайте как можно больше вопросов о месте, здании, апартаменте, впечатлениях жильцов. К примеру, профессиональные агентства не сотрудничают с рядом комплексов из-за проблем в них, равно как и не предлагают изначально «проблемные» объекты.
2. Совершите путешествие перед покупкой. Поживите на разных курортах по несколько дней. И только после этого, изучив возможные предложения, останавливайте выбор на конкретном месте. Не поленитесь съездить на объект зимой.
3. Если здание введено в эксплуатацию, обратите внимание на качество строительства жилого комплекса в целом и выбранного объекта в частности. Поговорите с соседями, послушайте их мнение. Если при продаже объект не имеет Акта 16, сделка несет потенциальную опасность для покупателя.
4. Не торопитесь. Рынок вторичной недвижимости Болгарии сегодня нединамичен, у вас будет время найти свой «идеальный» объект.
5. Если вы выбрали свой идеальный «второй дом», попробуйте поторговаться, возможно вам удастся получить неплохую скидку.