Как и на рынке жилья, в коммерческой недвижимость вопрос «Купить или арендовать?» вызывает едва ли не шекспировские страсти. У сторонников аренды одни доводы. У тех, кто настроен на покупку, – другие. Попробуем разобраться, чьи аргументы сильнее.
Чувство собственности
Главный плюс приобретения коммерческой недвижимости – независимость. Действительно, собственник, в отличие от арендатора, не зависит от настроения наймодателя, его желания изменить ставку, условия договора, внезапного решения продать помещение и пр. Кроме того, он вправе провести именно такой ремонт, какой считает нужным, и сделать перепланировку под свой бизнес
Очевидный плюс покупки – возможность долгосрочного планирования бизнеса, отсутствие неприятных сюрпризов в виде внезапного повышения арендных ставок или расторжения договора.
Антон Коновалов
директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty
Как считает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, важным аргументом в пользу приобретения является тот факт, что владение недвижимостью работает на репутацию компании, повышает ее авторитет в глазах инвестора. Будучи владельцем коммерческого помещения проще получить кредит на развитие бизнеса в банке (под залог недвижимости).
Самый важный аргумент против приобретения коммерческого помещения – значительный объем свободных средств. Конечно, можно взять банковский кредит, но не более чем на 70% от стоимости объекта. Например, при покупке помещения стоимостью 15 млн рублей нужно вложить как минимум 4,5 млн рублей своих средств либо изъять эту сумму из оборота. Для малого бизнеса это задача зачастую не выполнима.
Также нужно понимать, что дополнительные средства потребуются на ремонт помещения и его модернизацию. И вообще, все заботы о поддержании помещения в должном состоянии, растущие с каждым годом налоги и коммунальные платежи, – теперь только ваши.
«Покупка целесообразна, если у вас есть уже раскрученный бизнес, вы выкупаете приносящее прибыль помещение, которое сейчас арендуете. Но при этом всегда есть риск, что рядом откроется более сильный конкурент, и бизнес пойдет на спад. В таком случае продать ненужное помещение сложнее, чем расторгнуть договор аренды», – предупреждает Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.
Аренда: снижаем риски
«Арендуя помещение, вы переплачиваете и просто отдаете свои деньги чужому человеку!», – говорят сторонники приобретения недвижимости. Однако при покупке помещения в кредит заемные средства с процентами все равно придется отдавать чужому банку, поэтому разница невелика. Если, разумеется, владелец бизнеса покупает помещение не на свои деньги.
К условным минусам аренды относят определенную зависимость от настроения собственника помещения. Хотя, по словам Александра Лунина, ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», эта зависимость, как правило, гораздо ниже, чем на рынке жилья, и регулируется договором аренды. В случае, когда документ составлен грамотно, прописана фиксированная сумма платежа, срок его выплаты, срок самого договора, указаны условия возможного повышения ставки (например, при достижении определенного курса доллара), условия расторжения, штрафные санкции, пребывание на арендованной площади будет вполне комфортным.
ПЛЮСЫ АРЕНДЫ – ОСВОБОЖДЕНИЕ ДЕНЕГ НА РАЗВИТИЕ БИЗНЕСА И ВЫСОКАЯ МОБИЛЬНОСТЬ.
В случае, когда бизнес привязан к определенной локации, точнее, к потоку потенциальных клиентов, помещение лучше арендовать, рассказывает Антон Коновалов. Если этот поток по какой-то причине снизился, можно сменить локацию и таким образом поправить дела.
Новичкам в бизнесе помещение для начала лучше арендовать, так как вложения и риски в этом случае гораздо ниже, считает Антон Белых. Это позволит освободить средства для развития, сделает вашу компанию более мобильной. При успешном развитии можно рассматривать вариант приобретения недвижимость в собственность.
ПРЕЖДЕ ЧЕМ КУПИТЬ ПОМЕЩЕНИЕ
1. Оцените, насколько объект соответствует потребностям вашего бизнеса.
2. Проанализируйте окружение. Проведите технический аудит (фундамент, перекрытия, электрические мощности, состояние коммуникаций), чтобы понять, можно ли вести бизнес с учетом всех норм и правил.
3. Просчитайте ликвидность объекта с учетом периода окупаемости.
Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»